支招高管：抑制房價其實并不難

（2005-5-8）

巫繼學［人本經濟學－自主勞動網.中國經濟學(www.economics.com.cn　www.wayee.com )互聯網首發］

股市低迷，樓價高企，實在是當前上上下下議論紛紛的心焦事，也是政府最為頭疼的事。當然，慣于獲取超額利潤的房地產商現在也許竊竊自喜。放長假歷來是房地產商高價熱銷歡呼雀躍的日子，在政府平抑房價風起雨乍的日子，這次“五一”長假仍沒有令他們失望，但卻令政府管理部門與普通老百姓多少有些失望。他們不是為市場的興旺失望，而是為平抑房價低效失望。

為了降溫過于火爆的房價，政府管理部門也算是費盡心機。前前后后也有所作為，但是收效似乎不盡如人意。為什么現在房價高企難下，依我看抑價新政未必切中要害。以往穩定房價的種種的舉措，其實大多都是雙刃劍。在企業特別是私企與政府的博弈中，私企更處于靈活多變、趨利避害的有利位置。因而，你出招我能破招，你念緊箍咒我有解咒語。

通常都認為，房價高企源于房地產過熱，為了降溫房地產，就要緊縮房地產的源頭：一是土地供應量，二是貨幣供應量。然而，緊縮“銀根”與“地根”的結果是，房地產樓盤供應量減少，或者有減少的預期與信息，面對被暴利激發起的購買者來說，需求并沒有因此收縮，反而刺激了購買者需求緊迫度。于是，出現的結果就是，高層管理本想進入釜底抽薪降低房價的理想“房間”，卻神使鬼差地出現在房價火上加油的“房間”。一項乍看起來十分有效的舉措，卻引來了適得其反的后果。

最近國務院下發的《關于切實穩定住房價格的通知》［國辦發明電〔2005〕8號］，認同了當前穩定住房價格的重要性與緊迫性，也提出了一些抑制房價上漲的途徑與思路，應該說這是得民心之舉。但如果沒有配套的具體措施出臺，治理房價很可能仍是雷聲大雨點小。這種擔心也不是空穴來風。從剛剛閉幕的博鰲論壇會上傳出，房地產商置新鮮出爐的“國八條”穩定房價新政于“虛無”，一反常態地大談房價還會繼續走高的趨勢，一再強調房價不是高了，而是會再高。[1] 其中一位以專為富人蓋房而聞名的老板還針對“國八條”寫有《對形勢的判斷與對策》的長篇上書，站在房地產商角度闡發對當前房地產談自己的看法。其觀點傾向溢于言表。在這種角力與博弈中，我再一次地感到“道高一尺，魔高一丈”的“神秘”力量。

如果我們換一個思路，真正站在以人為本的立場上，從窮人的經濟學角度來考慮當前房價治理，也許會能找到一條通向柳暗花明的清新路徑。

只要具體分析一下購房需求，我們發現復雜的需求集合其實可以作如下梳理：一是居民為居住購房；二是投資購房。居民購房中，又分兩大類，一是安居需求，二是安逸需求。投資購房中，也分兩大類，一是商用投資購房（寫字樓、辦公樓、其它商業建筑產品），二是住宅投資購房。住宅投資購房中，既有職業炒手（有如“溫州炒房團”），也有居民散戶投資行為。需求形成的市場只要經過條分縷析，我們可以將需求集合最終分為三類：一是“安居”需求，二是“安逸”需求，三是投資需求。對這三類市場需求中，政府只要出面扶持低價房供應，滿足居民中的安居需求，必將出現令人意想不到的效果。居民的安逸需求不用管，國外需求也不用理，為了追求高標準，他們可與房地產商去進行價格拉鋸戰。今年博鰲會上那些房地產老板的“高價情結”不用去解，他們想賣多高就賣多高，只要有冤大頭買。炒房商、散房投資者，政府也不用管、不用勸，免落妨礙別人發財的話把。這樣的區分，是一種窮人經濟學的視角，政府只關心窮人階層，只關心安居需求，而把安逸與發財交由市場去處理。我們驚喜地在“國八條”中發現有如下的表述：“著力增加普通商品住房、經濟適用住房和廉租住房供給，提高其在市場供應中的比例”。這無疑是一條十分重要的政策信息，如果各級政府能提升對滿足安居需求的認識，并進一步抓緊落實，真正“把滿足安居需求進行到底！”完全可以顛覆目前房價高企的局面。

政府以市場機制從安居需求入手，應該有充足理由。第一，扶持低收入居民，為他們提供安身之處，是政府的職責，更何況我們有“為人民服務”的傳統和與時俱進“執政為民”的宗旨高懸。第二，由此入手是最小成本選擇，不僅是所有房地產成本最小的板塊，而且調控范圍也只限制在需求底層上，所以經濟代價與調控風險都最小。第三，安居層面是政府最容易掌控的領域，其政策界限清楚，扶持階層明晰，完全可以做到收放自如。第四，需要安居者，均為社會中下收入階層，這個階層對貧富差距最為敏感，也是產生貧富對立的基本人群，同時也是這一矛盾的的最大受害者。贏得這部分人群也就是贏得最大的民意，這對于緩和社會矛盾具有重大意義。第五，由此入手，平抑房價，很可能為股市恢復信心注入新的活力，在平衡股市與房市上收到意相不到的效果。

我大膽預測，如果政府出面滿足市場中的安居需求，比如在地級以下城市推出“五萬元公寓”，在二級城市推出“八萬元公寓”，由此對樓市產生的影響將會如何，人們幾乎不需要想象力都會看到它的 “以小搏大”的喜劇后果。政府可以有兩種方式入手：一是直接入手，即以國營房地產公司為基本隊伍組織介入；二是以招標方式向市場開放，吸收志同道合的房地產公司介入。

記憶猶新的董建華的平民房“八萬五”新政，向我們幾乎提供了一個可資借鑒的典型案例。在香港這樣一個寸土寸金的風水寶地，八萬五千港元的平民公寓，真宛如大排檔收費的鮑魚翅盛宴，超廉價的滿漢全席！毫不夸張地說，“八萬五”新政對于香港當時的房地產來說，產生的影響具有革命性意義。盡管這一舉措遭遇重大狙擊，正反雙方分歧很大，但以我對房地產的觀察與思考來看，這是一個值得高度重視的嘗試。一位偉大的歷史學家說過，歷史往往會重演，第一次是悲劇，第二次是喜劇。對香港的董建華那一次可能是悲劇，但對中國大陸，這一次一定是喜劇！

就目前的現狀而言，地方政府與大房地產商私下一直相關聯。問題的復雜性在于，房地產商的建房利益與地方政府的政績利益是一致的。這樣為地方政府與房地產商結成利益共同體提供了基礎。這可能成為政府扶持安居工程，為低收入層造房的一大障礙。解決的辦法似乎也可以有些創新，一味打壓未必有成效，用疏導的辦法，充分考慮房地產公司與地方政府的利益，曉之以理，誘之以利，也許會最終效果會使人大獲意外。認準了這個路徑，解決問題的通道是可以用智慧來打造的。比如，可以將滿足安居需求作為地方政府的一個政績來考核，將這個“標的”設得高于房地產商的誘惑。又如，也可以將其作為共產黨“保先”工程的一個實踐“三個代表”成果來考核，號召黨的一把手抓安居。對房地產公司來講，也是一個與平民接近距離的商業機會。