揭穿房地產真相，理性對待【轉貼】
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首先談一下，一切都只能靠自己，很多人都指望政府出臺什么政策，告訴你們吧，這是做白日夢，除非房地產真正危及到它們執政那一天才有一點點可能。政府只要GDP表面文章，官員只要自己能貪到錢，那管老百姓的死活，對老百姓對國家民族有萬利，而對執政者沒有好處的事，它們是不會做。作為一個立國之本的教育事業，可以說對國家民族，功在當代，利在千秋的事，政府去年才拿出100億做義務教育（還大吹特吹，只占2萬多億稅收的0.5%），但財政部為給建設銀行沖壞帳，一下400億美金，相當于3200多億人民幣，可做32年義務教育費用，還有中國銀行幾百億，大家說說，這幾百億除了讓老百姓給那些亂貸款的政府銀行腐敗官員和與之勾結的商人買單外，還給金融留下一個更大爛攤子，還有什么？所謂的經濟適用房不是150就是200多平，不是在愚弄老百姓嗎？很多人還寄希望政府會搞出香港和新加坡那樣的公屋制度與政策，現在的政府是不可能的，大家不要做白日夢，一切都得靠自己！
揭穿房地產真相，理性對待【轉貼】
[進城買第二套住房] 于 2005-02-26 12:47:59上貼
本來不想寫這篇文章，但現在房地產的情況實在看不下去了，政府，開發商，中介，銀行，所謂經濟學家之類的無良學者，還有一些無良媒體在共同炒作房地產，榨取老百姓的血汗錢。當然類似的問題還有教育，醫療等。如果以后兩年房地產還這樣瘋狂炒作下去，輕則換來房地產和經濟的一段時間蕭條，重則會導致社會動亂，影響國計民生。對房地產這幾年狂漲背后所看到的問題，在國內的生活已經失去希望了，今后5年的目標由賺錢買房轉變為賺錢移民了，寫這篇文章，作為忘卻的紀念，從此我也不再談房地產了，專心賺錢，早日實現目標。
關于房地產爭論不少，用事實和數據說明的少，決定用李敖大師式的風格，用事實和證據來說話，本人對深圳情況熟悉，舉深圳的事實和證據。
A：房地產成本剖析
鼎太風華社區南區五期為例，那個地方，在深圳的人都熟悉，位置之偏僻，前兩年是低價樓盤，當然現在相對也是，不過現在的價格是6500以上，我一個朋友剛買是6800。下面來看看它的成本到底要多少？
1、地價
鼎太風華社區南區五期的地皮價格是多少，我無法查到，因為這塊地可能是協議出讓，在國土局網站上查不到，可能也是國土局出讓的土地是以宗地編號的，查出來，也無法對應上，但不影響我們對其土地的價格估算。深圳的地王是香蜜湖的“九萬三”，競拍最高價為9.5億，地價折合10000元/平米多一點點；下面看國土局一個地皮的公開拍買的價格，看下圖，2604.30平米的地塊拍買價格為207.34萬元，折合796.15元/平米。
以下是從深圳國土局（http://www.szfdc.gov.cn/）網站查詢到的土地價格信息。
url:
http://www.sz68.com/glebe-jiaoyi/more3.jsp?parcelno=k801-0005&stime=past
從上面可以看出鼎太風華的地價應該在796.15—10000元/平米之間。
2、建筑成本
關于建筑成本，鼎太風華社區南區五期以總承包的形式公開招標，房地產商已經把建筑的事情全部承包了，開發商只需要賣房子了。在網上查到了工程情況和招標結果，6萬平米的建筑以7500萬元承包給深圳西部城建工程有限公司，折合建筑成本為1250元/平米，大家可以看看工程承包情況，連小區綠化和監控都在里面，開發商是不需要再往建筑上費一分錢和操心了。
招標結果：從建設部中國工程建設信息網（http://www.cein.gov.cn/）查詢。
URL:
http://www.cein.gov.cn/home/gcxx/zbjgxxxx.asp?gcdjbh=4403002004111606
工程信息：從廣東建設工程信息網（http://www.buildinfo.com.cn/）查詢。
URL：http://www.buildinfo.com.cn/Show_info/zz_1.htm
施工現場的工程標示，但建筑面積變了，不知為何！！！
3、每平米房子總成本
我們來算一算鼎太風華社區南區五期的每平米房子總成本，建筑成本已經清楚了，地價要推算一下，大家看看工程情況，要建三幢24-28層的房子，這容積率至少大于10了吧，就按10計算吧，從上面的地價推算出來，鼎太風華的地價應該在796.15—10000元/平米之間。但從它樓盤的位置來看，地價不可能超過3000元/平米。折合每平為米房子的土地成本為不超過300元/平米，那么它的總成本應該不超過1250+300=1550元/平米，而它現在的第三層售價是6800元/平米，每加一層加100，均價應該是7500左右，是成本的483.87%，將近5倍!如果開發商出售時，在面積上作假，利潤更大！難怪創維老總黃宏生說：“如果房地產不是暴利，那不知道什么是暴利，毒品都在減價。”就算它地價和香蜜湖“九萬三”一樣，總成本也還不過2250元，售價還是成本的三倍多啊。
B：房子現在不能買，也不能做出租投資，只能炒，但炒也要謹慎。
買房不外乎三個目的，一是自己居住，二是長期投資，靠出租賺錢和保值，三是炒房，買進后，等漲價轉手，也可稱為短期投資吧。現在的房價，大部分人士都是以首付二成其余按揭的形式購房，至于那些能一次付清的人士，應該都是非官即商了，能一次付清的人士，這點錢也不在話下了，也就不討論了，下面就這三種情況來分別說明。
1、自己居住。
如果購房是自己居住的目的，現在這種房價還不如租房劃算，如果購買，還為您帶來沉得的債務負擔，輕則影響您未來生活，重則讓您破產。
原因：不如租房劃算并負擔沉重的債務。
以深圳為例，買一個房子至少需要60萬，這已經是最低了，就按60萬算吧，房子使用期限為70年（其實很多房子都沒有），裝修稅費等10萬，也就是70萬，物業管理費300元/月，70年也就是252000元物業管理費，已經是95萬了，如果是按揭48萬15年，按未加息前計算，利息約為16萬，這樣算下來，買個70年的房子一共花費111萬，如果按揭時間內加息或按揭超過15年，恐怕更多，如果再加未來要征收的每年1%的物業稅，還有最后50%的遺產稅，估計超過160萬了，哈哈，暫按111萬計算吧。111萬70年，每年約15857.14元，估計租房也不要這么多！70年后，房子也沒了，錢也沒了。假設您現在有60萬現金，換成美元做定期存款投資，每年收益為3.9%,合23400元，夠租房了，70年后，60萬作為本金還在，而買房子花掉的111萬現金已經沒有了。哈哈，這是一種幽默的算法，因為很多人沒有60萬存款，下面來一個更現實的算法。
以深圳為例，買60萬的房子，如果首付二成，加上各種交易費用和裝修費用，手里應該有20萬吧，如果按揭為48萬，大家有沒有算過，48萬一年的利息是多少？按未加息前5.04%算，一年的利息為24192元，折合每個月為2016元，實際上有5年的時間是在還利息。如果不買房，采用租房，20萬每年收益3.9%計算為7800元，每年再投入6000元，租房5年，也就投入3萬元而已，這五年按每年純收入4萬元計算，應該是收入20萬元了，如果做了一些穩定收益的投資，應該不至20萬了，那你的總資產應該超過40萬了；如果你買房了，估計這些錢也全部作為利息還給銀行了，如果加息可能還不夠，會有斷供的危險，仍舊欠銀行幾十萬。5年后，如果房地產泡沫破裂，像香港一樣，跌得只有1/3，恐怕是房不抵債?。?！如果沒有買房，拿上手頭40多萬，可以輕松一次付清買起兩套房，同樣都是二十萬起步，盡管5年前租房者沒有瀟灑的買房，但5年后可以一次付清買起兩套房，而5年前瀟灑的買房者，現在房子都不值20萬了（因為舊了），但還欠銀行還不至20萬，成為徹底的負資產者，香港房地產破裂，造就很多這樣的負資產者；5年后，當然也可能房地產沒跌那么多，也可能維持或上漲。為了更清楚的說明這個問題，請看下面的圖表。
20萬起步，現在購房和租房5年后購房之比較
說明：每年按扣除房產相關后的純收入5萬計算；
按揭采用15年等本還款方式，時間更長，利息支出更多，利率為未加息前的5.04%；
購房的裝修和稅費為8萬；
房子價格為60萬，首付2成15年按揭；
租房者按每月房租1200的標準,包含物業管理費；
房價不變時，首付6成10年按揭；
房價為4/3時，首付4.5成10年按揭；
租房者5年后總資產為>200000+39000+250000-72000=417000。
項目
現在的財務狀況
5年后的財務狀況
購房者
租房者
購房者
租房者購房需要付出的成本
房價為1/3
房價為2/3
房價不變
房價為4/3
總資產
200000
200000
250000(5年間收入)
>417000
>417000
>417000
>417000
購房后總資產
0
200000
250000-260800.2-18000=-28800.2
>417000
>417000
0
0
月物業管理費
300
0
300
可一次付清購買兩套
可一次付清購買一套
300
300
物業費總支出
0
0
300x60=18000
0
0
月還本金
2666.67
0
2666.67
2000
3666.67
首月利息
480000*5.04%/12=2016
0
2016-60x11.2=1344
1013
1848
月遞減利息
11.2
0
11.2
8.44
15.4
月還款公式
2666.67+(2016-Nx11.2)
0
2666.67+(1344-Nx11.2)
2000+(1013-Nx8.44)
3666.67+(1848-Nx15.4)
按揭總還款
0
0
260800.2
0
0
年投資收益
0
0
0
20000*3.9%*5=39000
租房總支出
0
0
0
-1200*12*5=-72000
如果你認為，現在60萬的房會漲到80萬，也就是房價再漲33%，你就大膽的買房吧。
從上面圖表可以看出來，我們可以明白兩個問題：
1、
超前消費是要付出成本和承擔風險。購房者的財務負擔主要是利息，48萬15年按揭的總利息為(2016/2)*12*15=181440元。如果加息，會更多。前5年，共還利息((2016+1344)/2)*12*5=100800元。如果采用等額還款，總利息會支付得更多。了解財務的人士都知道資產負債率高，意味著什么，那就是極高的債務成本。出現過高的負債率會使企業破產，同樣也會使個人破產，特別是債務周期長，基數大的情況下。為什么老人們都不贊成超前消費，把這種人叫敗家子，像古代的王朝為了享受，提前征收幾十年的稅收，最后導致朝代滅亡。一句話，消費要量財而行，超前消費是提前預支不可預計的未來，未來會是什么，可能會失業，生病，降薪，同時要為預支未來付出利息成本和承擔風險。
2、
不要購買物不所值的東東，特別是消費性的和不能帶來利潤的東東，如果買了，很不幸，那就是白老鼠。例如買個車跑運輸，先買可能貴一點，但能早帶來利潤，搶占市場；如果買個消費品轎車，為什么很多人后悔先買了，大家都持幣待購，因為中國的車價太爆利了，比國外貴，配置低，實際上房地產比車更爆利。現在房地產價值已經嚴重泡沫了，已經超過美國同樣的房子價格了，我們的小區房只相當于美國的公寓（美國人大都住House，相當于我們的別墅，House的均價是20.4萬美元），美國才需要5-10萬美元，但老美的人均收入是3萬多美金，深圳人均收入不過4千美金，
收入只有美國的八九分之一，房價比美國還要貴，到底值不值？
記住，希望各位在房地產上，不要做了敗家子和白老鼠。
2、出租收益
如果你有存款，覺得利率太低，想尋找新的投資，如果做房地產長期投資（當房東出租房屋），估計會比存款收益更低。如果以按揭的方式來做，支付銀行利息后，是會虧得血本無歸。
以深圳為例，60萬元的房子估計只能買90平米，屬于那種大兩室一廳和小三室一廳（其中一間房子小得只能放下一張嬰兒床），這樣的房子在深圳的租金估計不超過2000元/月，因為承租方還需要負責物業管理費和煤氣月租等，一個月下來，不用水電都要達2500元了，加上水電等其他開銷會達3000元/月。如果三個人住，每人得支付1000元，如果兩個人住，每人得支付1500元，除了公司支付房租外，如果自己支付房租，估計都是月薪6000以上的人士才可能承受此房租。事實我那些同事拿6000以上薪水的，單身的大部分住在白石洲等400-600元的出租房里，有朋友的，基本上也就是合租1000元左右的一室一廳的小區房。收入上8千到萬以上的同事朋友，基本都有房了。
我們來計算一下租房投資的收益，按2000元/月計算，一年的租金收入約為20000元，按10個月計算，為什么要按10個月計算，因為承租方退出，招租需要時間，一年總有那么一、二次，如果把房子給中介出租，中介也只能給你10個月租金，如果你遵紀守法，付些房租稅，一年只可能最多毛收益20000元。做財務的人都知道，任何不動產都是要計算折舊，60萬的房子按70年折舊（盡管很多房子沒有70年使用權），平均每年折舊費為8571.43元。一年盡收益為11428.57元。折合每月凈收益為952.38元。
投資租房有兩種方式，一是一次付清，二是首付二成按揭8成。下面兩個圖表分別比較這兩種方式的租房投資收益與定期存款理財比較。
一次付清投資購房用于出租的收益如下表，收益不到存款投資理財的一半。
60萬一次付清購房投資
60萬換成美元存款投資理財
年毛收益
2000x10=20000
600000x3.9%=23400
年折舊
600000/70=8571.43
N/A
年純收益
20000-8571.43=11428.57
23400
月純收益
11428.57/12=952.38
23400/12=1950
優點
可防止通貨膨脹
1、 收益穩定，不需找客戶來租房
2、 現金可隨時轉換為其它投資
缺點
1、 收益不穩定，房子可能租不出去或房租跌價（通貨緊縮或房子變舊）
2、 不能方便轉換為其它投資
要考慮美元長期是否穩定。
首付二成按揭的投資購房用于出租的收益如下表，前期的租房收入根本不能支付按揭，還要業主自己貼錢付按揭，根本不能與存款投資理財的收益相比。
12萬現金, 按揭貸款利率為5.04%。單位：元
等本還款按揭48萬30年購房投資
12萬換成美元投資理財
年（租房/利息）毛收益
2000x10=20000
120000x3.9%=4680
年折舊
600000/70=8571.43
N/A
年（租房/利息）純收益
20000-8571.43=11428.57
4680
月（租房）純收益
11428.57/12=952.38
N/A
月還本金
1333
N/A
首月還利息
480000x5.04%/12=2016
N/A
月遞減利息
1333x5.04%/12=5.60元
N/A
月總毛收益
20000/12-1333-(2016-Nx5.60)
當N>300后，收益為正。也就是按揭25年后。
4680/12=390。
月總純收益
952.38-1333-(2016-Nx5.60)==負數。當N>428后，收益為正。也就是按揭35年半后，可是最長只可能為30年
4680/12=390。
優點
可防止通貨膨脹
1、 收益穩定，不需找客戶來租房
2、 現金可隨時轉換為其它投資
缺點
1、 收益不穩定，房子可能租不出去或房租跌價（通貨緊縮或房子變舊）
2、 不能方便轉換為其它投資
3、 加息導致收益下降
要考慮美元長期是否穩定。
以上情況都沒考慮購房后的幾萬塊簡單裝修費用，如果還考慮房子變舊，房租會更低，考慮房子的維護費用，如小區維修和換電梯等，考慮房子出租率降低，收益會更低。
如果租房收益真的好，房地產商為什么不把房子留下來出租?。。】偟脕碚f，現在的價位投資房產用于出租，絕對是不合算，如果按揭出租的話，會成為你的財務負擔。
3、炒作
如果你想炒房，也是可以的，炒也有兩種，一種是全部付清，一種按揭。炒房要考慮如下成本，政府的契稅費用，交易手續費，交易所得稅收，按揭還要考慮脫手前所支付的利息成本。折舊就不要考慮了：）如果房價漲得過慢，時間過長，炒房是沒有價值的，如果按照政府公布的漲幅，一年只漲了不到10%，就根本沒有炒房的必要了，當然事實上不是漲這么多了。60萬的房，炒作一年后，不能高于68萬的話，扣除各種炒房成本，是不太可能賺錢的。
C：房價為什么這么高？
本想把小標題寫成“房價泡沫”，但這樣一寫，建設部，房地產商，所謂專家，還有一部分媒體，都會說房價高是有理的，搞出一大堆理論。所以我就順著他們的思路分析一下。
贊成房價高和會漲的理由不外乎以一些：地價高，建筑材料漲價，房地產利潤只有15%左右等等，這一類基本上是從成本的角度來說的，還有一些是從需求角度講的，建設部官員說，20年后，中國城市化率會是多少，會好幾億人進城，市場需求和空間會如何如何大，要漲20年呢，也有說是政府控制地塊，但這幾年經濟發展了，住房需求太多了，形成了地少房少的供需矛盾，形成高價，老潘就是這樣說的，還說城市的地都快沒有了，或者政府又要控制了，等等。到底是不是這樣？下面來分析看看。
先看成本角度吧，在第一部分，已經說了房地產成本是多少，這是分開明擺的數據，高不高，大家一目了然。再看看所謂的供需矛盾，建設部說20年，城市化前景如何如何好，這是一種不可預計的需求，1958年時，還說多少年趕英超美啊，誰能預計20年后會發生什么，如果能，東南亞金融危機就不可能發生。還有一部分人說經濟發展了，住房需求大大增加了，從國家的稅收來看，經濟是發展了，但老百姓收入增長了多少？廣東民工10年漲68元工資啊，財富是嚴重兩極分化，富起來的人也是只是極小的一部分官員和商人為主的群體，所謂的住房需求大大增加只是潛在需求，不是購買需求，什么是潛在需求和購買需求？每個男人都想擁有一臺寶馬或奔馳吧，這就是潛在需求，但能買起寶馬或奔馳并需要它的男人有多少？這就是購買需求。沒有購買力的需求是沒有任何意義的，寶馬和奔馳公司會把潛在需求計算在內，每年生產幾億車嗎？談到購買需求就不能不看人民的經濟收入，看看普通民眾到底有多少購買力，據國家統計局稱，2004年城鎮人均可支配收入9000多元（國家統計局沒有，請大家上國家統計局http://www.stats.gov.cn/查一下吧），就算一萬吧，扣除開銷，還有多少？能買得起現在的房子嗎？就看看深圳吧，深圳人年均收入據說是30000多，扣除基本開銷，還有多少，能有15000就不錯了，能買得起深圳的房子嗎？現在的房價應該是平均收入3倍以上的人士才有真正的購買力，為什么說真正的購買力，因為有些人士被環境所逼，做了上面說的“敗家子”，過分預支未來，當也有一部分心甘情愿做的，超過平均收入3倍以上的人士會有多少？估計不足潛在需求的十分之一吧，真正達到平均收入3倍以上的人士，估計有一大部分都有房了，這也是房地產商鼓吹二次置業的原因，因為真正的購買力在這里。那房地產價格高的原因是什么？請看下面的分析。
房地產價格高企的原因是什么？炒作！誰在炒？政府，房地產商，所謂專家（估計都是有償），媒體，中介，還有一部分相信房價會漲的炒房族（如溫州炒房團）！為什么要炒作？很簡單，獲取最大利益。炒作的形式與表現？這是最精彩的，慢慢道來。
先看政府，主要是地方政府表現（建設部的官員也是），地方政府希望房價上漲帶動土地價格，同時也可以多收各種稅費，增收財政收入，成為官員升官司發財的政績，房地產的相關收入，成為很多地方政府的主要財政收入，有些地方超過了一半，在網上查一下，可以看到很多地方政府官員大談房地產是健康，當然也有建設部的官員嘍。請上網查看下面資料，《深圳國土局局長:深圳房地產市場沒有泡沫》http://biz.163.com/41216/2/17NL9E7800020QEO.html；《北京市建委主任表示：北京房地產市場并非過熱》http://house.focus.cn/newshtml/89443.html。在中國當前的體制下，有了政府支持，什么事不能干啊！房地產商，所謂專家，媒體，中介當然也會炒啊。
房地產商當然做夢都想炒作房價嘍，房地產商炒作的手段太多，搞什么VIP認籌，做托，一套房子同時賣給多個客戶，假按揭，虛張聲勢說賣完了等等，實在太多了，可以說，所有的欺騙手段都用上了，把房地產搞得很景氣的樣子，惡意炒作房地產價格。為什么房地產商會這么狂炒？一是地方政府支持房地產上漲，二是金融制度和腐敗；重點談一下金融制度和腐敗導致房地產商會這么狂炒。2004年121號文件，政府規定房地產項目的自有資金不能少30%，可見，以前更少，大家想一想，4、5倍利潤的房地產，自有資金不要到30%，如果在土地上和金融上搞點腐敗（周正毅大家都知道吧），根本不需要30%的資金，房子只要買出不到1/10就可以收回自有資金了，還有金融腐敗和假按揭，開發商很容易收回自有資金，做生意的人都知道，成本收回了，會慢慢的玩。大家現在都應該知道了吧，房地產可以持續高價這么久，根本不符合經濟規律，連預言東南亞金融危機的謝國忠先生都預言不準了，現在好多房子空了，但開發商繼續高價掛牌銷售。為什么汽車積壓就馬上降價了，因為絕大部分是廠商自己的資金啊，羅湖一個樓盤，是一個香港老板用自己的錢投資的，我同事在里面工作，2001年下半年的時候，68平的兩室一廳，還是多層的，當時就19萬賣掉了，內部員工只要14萬，他說了一句實話：“我不敢炒啊，因為全部是我自己的資金，人家炒，那是銀行的資金，炒不好，我連本錢都搭進去了，還是快點回籠資金保險?！币粋€巴掌拍不響，沒錢可以不買汽車，但像房子，教育，醫療這樣的生存資源，不得不買啊，上面也說過，好多人是被迫當“白老鼠”，像我的一些朋友說，誰都知道，房子不值這么多錢，但沒辦法，官商結合，能不住房子嗎？開發商，銀行，政府正是利用民眾必需房子這種生存資源，敢說房地產沒有泡沫，操縱房地產，但民眾的收入擺在那里，怎么辦？降低按揭嘛，兩成行不，如果不行，搞變相的零首付，50萬的房子作價60萬，開發商給10萬，顧客交2萬，正好兩成，10萬也就是在銀行過一下又回到開發商的腰包了，哈哈。在這種情況，好多人被迫當“白老鼠”，搞得很窮，一個朋友買了房子，半年都沒住進去，因為沒裝修，沒錢了。
其它所謂的專家，中介，媒體，炒房團等，就不詳說了，不是為了當走狗撈點錢，就是從炒房中獲利。
D：房價未來，漲還是跌？
這個問題其實很簡單，如果不改革金融制度和清除腐敗（主要是土地和金融方面），房價還會漲，原因就是上面所說，還是現在這樣所謂的政策，房地產商有炒作的資金和優勢，為什么不會炒呢？只要炒，肯定會漲價，這種炒作能力遠遠強于股市的莊家，因為暴利+銀行資金支撐，控制了資金和房子供應；想想看，股市莊家再多的錢也得變成股票，炒一支股后，現金必少，如果跌了，全套了；而房地產商，自己只需要投很少錢就可以炒起一個樓盤，只要想一點點辦法（腐敗，假按揭，找幾只“白老鼠”啊等，太多了）把1/10的房子扔給銀行，就回本了，越炒越有錢啊，股市莊家根本不能與之相比的，難怪房地產富豪是越來越大了。民眾沒有任何辦法，只好當“白老鼠”，任貪官奸商剝削了。
如果改革金融制度，房地產項目的自有資金比例提高到80%以上，土地出讓金必須一次付清，購房首付不低于6成，就是不加息，讓開發商們不可能拿自己的錢來炒了（巴頓將軍說得好，當掏一個人的腰包的時候，他是最謹慎，反應最快的），房地產一年內必會回歸正常，但能不能推出猛藥，要看政府了，想當年朱總理，不就是提高首付比例就把房地產泡沫搞定了嘛，不過現在的房地產規模超過了當年的十倍以上了，推與不推都難，不推，房地產會繼續漲上去，一推，影響巨大，但是有一點，如果再漲下去，以后再推更難了，就像治病，剛開始不下猛藥，讓病情一直發展下去，會越來越難以控制，剛開始用猛藥，可能只是一點副作用，如果拖到后面，可能是要命的問題了，搞不好，一個房地產，就讓中國經濟徹底拖成“拉美化”了，20幾年的所謂經濟改革化成泡影，決不是危言。
不管怎么怎么樣，房地產作為住的基本生存資源，如果買一個房要花上未來幾十年的收入，不知道政府津津樂道的恩格爾系數如何算？說白了，房地產只是一種低級的基本的生存資源，泡沫的房地產經濟除了帶來一點GDP數據的大躍進外，只可能傷害其它產業的發展（如果美國人要花未來幾十年的收入去買房的話，也不可能有錢會買高科技產品和看好萊塢大片，美國也發展不起來，也不可能成為世界強國），留給民眾是沉重的債務，留給國家和民族的是金融和經濟崩潰，當然貪官和奸商還是大賺黑心錢了，這樣下去，祖國就是未來的拉美，請看下面文章的分析：http://house.tom.com/1001/200515-23452.html。
E：積極準備，理性應對！
如果金融政策不變，房地產降價的可能性幾乎很小。那怎么辦呢？每個人都不能等死啊，要為自己將來積極準備，一切都只能靠自己，有三條路有可行的可能性：一、成立“沃爾瑪”房地產公司；二、移民；三、把錢換成外幣（美元、歐元等穩定貨幣）。下面分別簡單談一下。
首先談一下，一切都只能靠自己，很多人都指望政府出臺什么政策，告訴你們吧，這是做白日夢，除非房地產真正危及到它們執政那一天才有一點點可能。政府只要GDP表面文章，官員只要自己能貪到錢，那管老百姓的死活，對老百姓對國家民族有萬利，而對執政者沒有好處的事，它們是不會做。作為一個立國之本的教育事業，可以說對國家民族，功在當代，利在千秋的事，政府去年才拿出100億做義務教育（還大吹特吹，只占2萬多億稅收的0.5%），但財政部為給建設銀行沖壞帳，一下400億美金，相當于3200多億人民幣，可做32年義務教育費用，還有中國銀行幾百億，大家說說，這幾百億除了讓老百姓給那些亂貸款的政府銀行腐敗官員和與之勾結的商人買單外，還給金融留下一個更大爛攤子，還有什么？所謂的經濟適用房不是150就是200多平，不是在愚弄老百姓嗎？很多人還寄希望政府會搞出香港和新加坡那樣的公屋制度與政策，現在的政府是不可能的，大家不要做白日夢，一切都得靠自己！
成立“沃爾瑪”房地產公司，為什么不叫集資建房呢？因為集資建房是違背經濟和商業規律，有點像經濟共產主義，集資者內部就是不可能穩定實現的，內部絕對有矛盾，比如說建房過程中，誰出頭，出頭者天天跑要不要拿工資，如何信任他等，還有外部的政策法律制度，還不一定會被允許，不經過銷售，如何取得法定的產權？等等，我認為，集資建房這條路的操作性是不行的，從一個極端走向另一個極端！所以提出“沃爾瑪”房地產公司的想法就是提供70平米左右的兩房一廳，價格不超過20萬的合理造價住房給消費者，公司純利潤保持在20%左右，就像“沃爾瑪”用超市來打敗暴利的百貨商場，百貨商場不會自己降價和消亡的，只有通過“沃爾瑪”式的房地產公司，用商業的手段對付貪官和奸商，打敗它們。成立一個這樣的公司，第一個問題是資金，這個好解決，如果有50個股東，每人30萬，就有1500萬現金了，可以開始干了，最大問題是官員腐敗，能不能拿到地？如果能拿到地，希望有識之士和有良心的商人，做起“沃爾瑪”式的房地產公司，能賺取合理的利潤，又能滿足消費者，是一種雙贏！
移民，這是一走了之方法，國外的房價同比國內低很多，要看環境、配置、面積和產權，絕對是比國內強多了，還要考慮到國外的氛圍和自己及未來下一代的發展空間。我一個海歸朋友的朋友，在美國拉斯維加斯買了一個House（單棟住房，帶前后花園，比中國的別墅要強多了）22萬美元，永久產權，每年交0.8%的物業稅（比中國別墅的物業管理費低多了），除此，不要交物業管理費等任何費用，房子壞了，還可以自己在上面重建。如果你買中國這種小區房，那邊叫公寓，加州洛杉磯也就10萬美元，相當好的地段，如果換中等發達地區，也就5-7萬美元吧，都是永久產權，人家還不是毛坯房。如果有興趣移民的朋友，這條路也是可以考慮的。
如果你認為房子不值或者經濟上承受不起，就要好好保管好自己的錢，如果萬一房地產使經濟崩了，錢就變得一文不值了，所以大家早作準備，把錢換成美元、歐元等長期穩定的外幣，可以作投資理財，可以保值，如果有個萬一，也可以保住一點血汗錢，以后真有變，也可以用這點錢逃難到國外。
最后，如果你認為房地產很正常，就大膽的干吧。哈哈，最后祝大家都能安居樂業，天天快樂！
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我是剛進城的農民，我們村的老鄉全部搬到城里來住了，我一人住在鄉下太寂寞，這不，我也搬來了。各位，有時間到我家來坐啊。
回復關系：
揭穿房地產真相，理性對待【轉貼】(進城買第二套住房: 2005-02-26 12:47:59)23102
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目前壞旦們就是玩價格植入游戲，一塊普通石頭通過拍賣形成2000萬元的價格定位，然后拿著一大堆石頭去銀(主產不為這:
2005-02-26 13:50:17)124 Bytes(0/149/0)
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