人在江湖。

　　2012年開年的頭號話題似乎滿含寓意：一塊占地面積僅45471.9平方米的土地，引發(fā)了諸多地產(chǎn)豪門的明爭暗斗，而根源只有一個——

　　郭廣昌、戴志康、宋衛(wèi)平、潘石屹、王健林……

　　外灘“8-1”。

　　這是超越資本的故事，但最搶眼的仍然是資本的故事，這是上海灘十多年來最大的資本故事。

　　外灘8-1“五道口”

　　即便事情鬧得滿城風雨，兄弟間撕破臉皮。戴志康仍然對理財周報說，在這個故事中，沒有誰是絕對的對與錯。

　　戴志康，一個學投資，后來去搞哲學的人；郭廣昌，一個學哲學，后來去搞投資的人。曾過從甚密，一場風雨后，分道揚鑣。

　　戴志康畢業(yè)于中國人民大學金融系，1985年考入中國人民銀行研究生部——業(yè)界著稱金融黃埔“五道口”——2009年戴志康將這三個字用在了楊高中路民生路地塊。在那里，他造了一棟高檔金融寫字樓“證大五道口”，并就此成立了一個項目公司“證大五道口房地產(chǎn)開發(fā)有限公司”，這個項目公司成為這場豪門爭斗中，戴志康虎口脫險的“馬甲”。

　　圍繞外灘8-1地王項目，則這場恩怨恰似從戴郭二人的對手戲，演變成了現(xiàn)今的“五道口”。

　　2010年2月1日，“百億地王”上海外灘國際金融服務中心（8-1地塊）的拍賣仍舊是一個謎。

　　據(jù)知情人士透露，該地塊的競拍，證大為率先報名，此后復地（復星旗下地產(chǎn)平臺）跟進并一同出現(xiàn)在投標環(huán)節(jié)。其結(jié)果是復地在評標環(huán)節(jié)即被淘汰，而實力最弱的證大進入競價，最終證大出人意料地壓過中華企業(yè)以92.2億奪標。

　　“從一開始，復星就和證大有過協(xié)商。”上述人士稱，戴志康也從未想過自食其力地去做這個項目。其基礎(chǔ)是，歷經(jīng)幾度增持，復地已擁有上海證大接近20%股權(quán)，上海證大實質(zhì)上已經(jīng)成為復星的財務投資對象。也就是說，復星其實是兩面押注。

　　“不管當時商定如何合作，當時兩個人都是志在必得的。”

　　但此時，證大貨幣資金僅5.7億，顯然“蛇吞象”無法消化。而復地此時現(xiàn)金47億，亦不足以全身。這在根本上決定了這是一場危險的游戲。而2011年國內(nèi)金融形勢的發(fā)展，更是超出了二者的預期，致令本就貌合神離的合作，迅速地走向分崩離析。

　　更有螳螂捕蟬，黃雀在后。

　　歷經(jīng)該項目部分運作的一位人士透露，當時上海市政府承諾了三個條件：軌道交通網(wǎng)絡(luò)節(jié)點、豫園改造同步進行、放松外灘風貌管制，這其實令SOHO中國的潘石屹羨慕不已。雖然潘石屹囤著過百億的現(xiàn)金，但卻對這口蛋糕鞭長莫及。

　　2011年6月11日，SOHO中國就宣布，通過股權(quán)收購的方式，以人民幣22.5億元的代價(包含擬承接的債務)，收購外灘204地塊的61.506%股權(quán)；按照地上面積粗略估算，樓板價約為3.62萬元/平方米，較外灘金融服務中心的成交樓板價約為3.41萬元/平方米更高。足見潘石屹當時對外灘地塊的覬覦之深。

　　除了潘石屹之外，國內(nèi)另一地產(chǎn)大亨也早已盯上。此人今日方得以浮出水面。根據(jù)SOHO中國的公告內(nèi)容，外灘8-1地塊占地面積約4.5472萬平方米，總建筑面積為42.2825萬平方米，規(guī)劃用作辦公、商業(yè)、金融及文化藝術(shù)用途。在地上可售建筑面積的26.9968萬平方米之中，3萬平方米的酒店面積以及6000平方米的地下配套用房權(quán)益，已出讓給了第三方。

　　此“第三方”其實并不神秘，即王健林的萬達集團。

　　一位與王健林相熟的地產(chǎn)行業(yè)高管透露說，其實王健林一直想在上海做一家超六星級的酒店，一直在尋找機會。而此番交易，早在一年多之前，亦即外灘地王拿下后不久即已敲定。而這筆交易似乎也是為萬達量身定做的。

　　因此，本場“五道口”恩怨中，最被動卷入的地產(chǎn)大佬，很可能是浙江綠城的宋衛(wèi)平。

　　2010年4月25日，復地與證大房地產(chǎn)就建議成立新合資公司簽訂合作投資協(xié)議。同時證大與綠城及磐石投資分別訂立聯(lián)合投資協(xié)議，于其成立后，新合資公司（即后來的“海之門”）將直接或間接由證大房地產(chǎn)擁有50%、復地30%、綠城擁有10%及磐石投資擁有10%。

　　然而，2011年11月2日，海之門正式收購上海證大置業(yè)資產(chǎn)（即外灘8-1項目）之時，復星的公告卻顯示了主次的換位：“截至本公告日期，合資公司（為本公司之聯(lián)營公司而非附屬公司）由浙江復星、證大房地產(chǎn)、綠城及磐石投資分別直接或間接占有50％、35％、10％及5％。”

　　由此，復星對該項目的全面控制似乎唾手可及。

　　出人意料的是，一個月不到，證大先是完成了對磐石5%股權(quán)的收購，然后迅速聯(lián)手綠城，將50%股權(quán)賣給了潘石屹，留下SOHO、復星割據(jù)而治的局面。

　　這其間發(fā)生了什么？

　　控盤者

　　這場資本大局中，復星與證大的關(guān)系始終撲朔迷離。其最核心問題是，在該項目開發(fā)中，到底誰來控盤？

　　據(jù)傳，就在“地王”競拍落槌的第二天，郭廣昌就召集高層人員召開了緊急會議，痛斥復地集團聯(lián)合體的競拍失手，郭廣昌認為“地王”項目應該由復星主導來做。

　　目前，業(yè)內(nèi)存爭議的是，就當初證大與復星的合作拿地，到底是戴志康“草船借箭”，還是郭廣昌“借船出海”。從一開始，該項目對兩人的意義就截然不同。

　　以藝術(shù)氣息和理想化著稱的戴志康對該項目相當癡迷。他對理財周報稱，“這個項目是帶著理想去，原本不是給我們，是我們硬搶下來的。”

　　他的理想是，試圖在上海灘體量和位置最合適的建筑集群上，完成一次對中國人的理想主義、人文主義的表達，以逆轉(zhuǎn)整個浦江兩岸的西化風格。他交給相關(guān)部門的設(shè)計方案取自古典畫作，意為“高山流水”。“他認為這是在上海最后的機會，但對復星來說，它只是一個純粹的商業(yè)地產(chǎn)項目。”然而，上海國際集團一位內(nèi)部人士評論說，“復星系近些年在上海本土的擴張的確不怎么順，包括復地這些年作為也不大，而且復星商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗也很少，因此間接通過證大拿地是一種策略。”

　　戴志康身邊人說，“這個項目我們花了很大力氣去談，但最終結(jié)果變成了復星主導，這是看得見的。”

　　除了一紙使用權(quán)，戴志康幾乎是赤手空拳在與資本搏斗。出讓合同規(guī)定，首付在簽訂合同之后兩個月內(nèi)需付清，按照土地新政之后的規(guī)定，外灘8-1號地塊首付近50億元。

　　2個月后，綠城出人意料的入局。據(jù)理財周報了解，宋衛(wèi)平為應戴志康之邀，然后二人再邀上海磐石投資入局。經(jīng)此一謀，5月13日戴志康籌得資金逾46億元，得以付清首期土地出讓金。但此時，證大手中現(xiàn)金僅有7億。按規(guī)定，9月份還需支付23億元。

　　據(jù)接近戴志康的一位朋友透露，2010年的戴志康真是慘淡經(jīng)營，最困難時候，其賬面現(xiàn)金僅剩1億左右。

　　此后，戴志康通過新華信托發(fā)行了一期約10億的融資計劃，并通過與復星關(guān)系密切的第三方銷售機構(gòu)諾亞財富募集。盡管付款期限被順延60天，壓力仍然巨大。其時，證大還寄希望于將土地抵押貸款至少50個億，但因為四證未辦齊，銀行系統(tǒng)實際上并未向證大開放通道。最終，強勢資本主導了一切。

　　上海灘資本圈的共識是在付款大限，也就是2010年年底，項目的主導權(quán)逐漸向復星轉(zhuǎn)移。2011年，復星的執(zhí)行董事范偉親自走上前臺。其中一個重要原因是設(shè)計方案問題。

　　“我們給出的方案始終得不到政府認可，而復星又不幫我們說服政府方面，而是迎合。”上述戴志康身邊人士說。

　　待2011年11月證大辦齊手續(xù)臨限開工之時，不僅失去了操作的主導權(quán)，也失去了控制權(quán)。“我們得不到認同，又控不了盤，上百億的項目，每天光財務費用就是四百萬，只有放棄。這就是理想對管制和資本的妥協(xié)。”

　　另有分析人士認為，試圖借助復星的杠桿去實現(xiàn)證大的單方面理想，這本身就是不現(xiàn)實的。實際上，由于濃重的理想色彩，戴志康對復星始終有著欲拒還迎的姿態(tài)。

　　一個重要說法是，雖然復星此前不斷通過一級市場和二級市場增持證大股權(quán)，但戴志康明確告知對方，20%是一個極限。可為印證的是，即便是財務異常緊張，戴志康不斷通過香港股市回購股份，事件發(fā)生前后，這一行為仍在繼續(xù)。

　　另一個更為明顯的博弈是，在2010年4月達成的協(xié)議中對復星形成的約束：“如果復地未能在今年8月31日前提供25.72億的股東貸款，則綠城將以1億元收購復地所持合資公司10％的股權(quán)，并向合資公司進一步提供8.58億的股東貸款，綠城屆時將持有合資公司20％的股權(quán)。”足見戴志康拉宋衛(wèi)平制衡郭廣昌之用意。

　　雖然復星在2011年如愿獲得50%控制權(quán)，但后面的事態(tài)卻嚴重偏離軌道。

　　軌道偏離

　　在2010年保住并擴大項目公司“海之門”的實際控制權(quán)之后，實際上已經(jīng)沒有什么能阻止復星在遠期壟斷該項目。

　　尤其在2011年綠城深陷資金鏈危機后，理論上，復星有更大的股權(quán)收購空間，卻為何又與另外50%股權(quán)失之交臂？

　　一位復星地產(chǎn)內(nèi)部人士透露說，在價格問題上，復星始終在與證大拉鋸，“戴志康要價43億左右，但復星不愿意出這么多，只愿意出40億。”這表現(xiàn)了復星的志在必得。

　　孰料，同樣的作價，股權(quán)賣給了潘石屹。而證大內(nèi)部一位重要人士的說法則顯示了復星的另一面，“郭廣昌甚至只想收購百分之幾的股權(quán)。”就是說，郭廣昌只想花少量現(xiàn)金，獲得控股權(quán)即可。

　　無論對戴志康還是宋衛(wèi)平來說，這都是不能接受的，兩人均急于套現(xiàn)離場，以救燃眉之急。

　　而“海之門”項目的一個關(guān)聯(lián)方則透露了另一較為本質(zhì)的說法，“郭廣昌的優(yōu)先認購權(quán)確實是存在的，而且也有時間給他行使，但是他拿不出那么多錢出來，或者說不敢一下子拿那么多錢出來。”

　　復星國際披露的財務數(shù)據(jù)顯示，其總債務/股東權(quán)益比，從2009年的1.17，已上升至2011年中報的1.7。與2010年年報相比，2011年中報的貨幣資金從213億減少至203億，而存貨從188億增加至226億，流動負債則從482億增加至519億。

　　此外，2011年1月，復地從香港市場退市，就此關(guān)閉一條已經(jīng)癱瘓的融資通道。退市后的復地，只能依靠大股東復星集團輸血。業(yè)界人士透露，復地本身就面臨著幾塊地的出讓金的給付壓力。而對高達1350億的盤子來說，203億的現(xiàn)金實在不多。

　　當此之時，手握170億現(xiàn)金的潘石屹斜刺殺入。潘石屹的SOHO中國總資產(chǎn)約600億，而SOHO的商業(yè)模式提供了較為穩(wěn)定的現(xiàn)金流，在國內(nèi)地產(chǎn)界是著名“富人”。

　　“他的一次性現(xiàn)金收購正好可以救證大和綠城，這比復星要干脆得多。”上述歷經(jīng)“8-1”前期運作的人士說。“至于他們兩家誰主導，就沒有人知道了。”