房租個(gè)稅或空置稅是不錯(cuò)的財(cái)源
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作者西西河文集—— http://www.talkcc.com/user/迷途笨狼
最高法院發(fā)文要打擊“惡意討債”，某種意義上是縱容房產(chǎn)商賴賬，看來(lái)哪怕是黑社會(huì)，也抵擋不住社會(huì)黑?，F(xiàn)在所謂的“集資建房”紛紛揚(yáng)揚(yáng)，掏錢(qián)的時(shí)候不能備案，很可能血本無(wú)歸！畢竟，房產(chǎn)商等連高利貸都能連拖帶賴，憑什么保證你的錢(qián)不打水漂？不能備案，相當(dāng)于送給房產(chǎn)商低息甚至無(wú)息借款，沒(méi)有絕對(duì)把握，再便宜也不能掏腰包。況且下跌大勢(shì)下，所謂“集資建房”未必真便宜（交房日算）。個(gè)人看法，很多“購(gòu)房團(tuán)”就是開(kāi)發(fā)商的托，跟房產(chǎn)商關(guān)系最密切的炒房者，很多就是早年“集資建房”參與者，不過(guò)只要不能拿到房產(chǎn)證，多少錢(qián)也是肉包子打狗，拿不到房產(chǎn)證，抵債房也不保險(xiǎn)。與其冒險(xiǎn)，不如等拍賣(mài)的抵債房，或者貸款買(mǎi)“特價(jià)房”，總之買(mǎi)房的時(shí)候，一定要睜大警惕的眼睛，警惕所謂的“集資建房”。
中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議已經(jīng)明確提出2012推動(dòng)房地產(chǎn)稅——“推進(jìn)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅和房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)”，房?jī)r(jià)不猛跌，炒房者就是即將被抽膽汁的狗熊，“黑燈樓”就是傷口。二手房貸不放開(kāi)，房產(chǎn)交易稅不減免，房貸利率不鎖定（下調(diào)也可以再加上），所有的利多消息都是煙幕彈，事實(shí)證明，所謂“防止房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”等就是麻醉劑。專(zhuān)家說(shuō)房產(chǎn)稅成不了地方主要財(cái)源，笨狼認(rèn)為一點(diǎn)沒(méi)錯(cuò)，短期內(nèi)成為次要財(cái)源肯定是非常緊迫的任務(wù)。高利貸借多了，降準(zhǔn)也沒(méi)用，放水也不會(huì)灌溉奄奄一息的普通房產(chǎn)商。銀行不開(kāi)閘，沒(méi)有好的金融創(chuàng)新模式，未來(lái)幾年絕大多數(shù)地區(qū)房?jī)r(jià)猛跌肯定止不??！
別管網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，（要交稅的）備案才有法律效力。別忘了還有房地產(chǎn)稅和3600萬(wàn)套保障房，3600萬(wàn)套保障房完工（屆時(shí)房地產(chǎn)稅也全面展開(kāi)直到農(nóng)村了）后，房?jī)r(jià)才會(huì)到底，之前為國(guó)為己，房?jī)r(jià)不猛跌，誰(shuí)買(mǎi)誰(shuí)傻帽！
年初照例得放水（ 2012/1/4 ），為預(yù)防借殼騙貸甚至造殼騙貸，笨狼建議，以后放貸除了考察賬面營(yíng)業(yè)額和利潤(rùn)，還應(yīng)考察穩(wěn)定用工數(shù)（一年以上社保為準(zhǔn)），后者各銀行制定一刀切的硬指標(biāo)，銀監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)后執(zhí)行?！ ?/p>
為了社會(huì)安定，政府打擊“惡性討債”應(yīng)該，不知道能否同步嚴(yán)厲打擊惡性欠薪和惡性賴賬？通過(guò)裝飾裝修等關(guān)聯(lián)公司轉(zhuǎn)移利潤(rùn)和資產(chǎn)應(yīng)該非常多。建筑業(yè)民工大多不簽合同，笨狼建議從建筑工傷保險(xiǎn)（以后最好指定工地）著手，要求發(fā)現(xiàn)工地施工人員有未參保者（包括自訴），整個(gè)工地一律停業(yè)整頓至少三天，在問(wèn)題解決前，暫停發(fā)包方新貸款和擔(dān)保資格。建筑工傷保險(xiǎn)（以后最好指定工地）可以作為欠薪糾紛的依據(jù)，民工不干活，哪個(gè)敢敲詐黑白通吃的房產(chǎn)商？
為保護(hù)金融秩序，維護(hù)社會(huì)安定，笨狼建議，欠薪或貸款逾期不還，辦理公證的民間信貸逾期不還（還款日期未標(biāo)明按照2年），發(fā)生糾紛免訴訟費(fèi)，同時(shí)欠款企業(yè)以及欠款企業(yè)大股東控股5%以上企業(yè)，自法院糾紛（給1個(gè)月調(diào)停時(shí)間）起n（5-7？）年內(nèi)停止一切新貸款，并中止其擔(dān)保資格！未歸還的個(gè)人商業(yè)貸款、控股5%以上的非上市企業(yè)已有貸款利率在原利率基礎(chǔ)上上浮10%-20%?？毓煽偤透哂?.99%的上市公司，自上報(bào)之日或發(fā)現(xiàn)之日起一年內(nèi)，其他大股東有權(quán)按上年度均價(jià)收購(gòu)高于4.99%部分，或者，一年后暫停新貸款或在同期基礎(chǔ)利率上上浮10%，同時(shí)原有貸款在原利率基礎(chǔ)上上浮10%。有必要，調(diào)整餐飲發(fā)票抵扣比例和固定資產(chǎn)折舊年限，限制其股權(quán)轉(zhuǎn)讓交易。洗錢(qián)的關(guān)聯(lián)交易也要警惕！欠債人及配偶、子女、父母、兄弟姐妹等控股的關(guān)聯(lián)企業(yè)（譬如裝飾裝修和中介之于房產(chǎn)商），最好一視同仁！政策松緊，可以作為部分上市公司炒作的題材。
為盤(pán)活欠債企業(yè)和個(gè)人（房產(chǎn)商、炒房者）資產(chǎn)，笨狼建議，一、開(kāi)發(fā)商拿地n年起（還有房產(chǎn)銷(xiāo)售公司持房n年起），未售出房產(chǎn)按規(guī)劃征收空置稅，并逐年遞增，直到售罄為止，可以根據(jù)社保為準(zhǔn)的用工數(shù)留出自用房產(chǎn)免征面積。二、加強(qiáng)對(duì)房租個(gè)稅或空置稅監(jiān)管，企業(yè)出租房產(chǎn)應(yīng)征收至少10%的營(yíng)業(yè)稅，專(zhuān)業(yè)租賃機(jī)構(gòu)免營(yíng)業(yè)稅，交17%增值稅，不過(guò)（免營(yíng)業(yè)稅）僅限同一房產(chǎn)當(dāng)年轉(zhuǎn)租第一次。與此同時(shí)，提高利用率低的商業(yè)建筑和容積率低（小于1）的別墅等豪宅物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)高標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)費(fèi)征收至少10%的營(yíng)業(yè)稅?！ ?/p>
關(guān)于房租個(gè)稅早有規(guī)定，不過(guò)一直執(zhí)行不力，有“原罪”的富人依法納稅天經(jīng)地義，房租個(gè)稅難收或征收成本過(guò)高，笨狼認(rèn)為是方法而非方向問(wèn)題：只要把房租個(gè)稅和空置稅結(jié)合起來(lái)，請(qǐng)房主們自己選擇，大部分稅源就自動(dòng)回?cái)n了。國(guó)際公認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，合理（住宅？）房?jī)r(jià)是240個(gè)月租金，也就是年收益至少5%（目前多數(shù)達(dá)不到，少數(shù)商業(yè)地產(chǎn)可能遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出），按照20%-40%稅率，將空置稅設(shè)為3%左右每年，房主們會(huì)主動(dòng)選擇繳納房租個(gè)稅?！ ?/p>
關(guān)于空置稅，笨狼建議每個(gè)家庭可選擇一套180平米以下房產(chǎn)免征空置稅，其余的如果不出租（備案為準(zhǔn)），可按2.8%/年或0.8%/季度征收，稅基參照上年度本地房產(chǎn)均價(jià)的80%-100%-120%三檔（豪宅主人有便宜，呵呵），每年1月下旬確定當(dāng)年空置稅（還有房產(chǎn)稅）稅基，按年交，當(dāng)年2月底前辦理，按季度交，每年3、6、9、12月底前繳納當(dāng)季度空置稅。以（要交稅的）房產(chǎn)交易備案為準(zhǔn)，如果出售時(shí)當(dāng)年或當(dāng)季度空置稅還未交，則免除買(mǎi)賣(mài)雙方當(dāng)季度空置稅。笨狼認(rèn)為，即使房產(chǎn)證滿五年，保持1%-2%的營(yíng)業(yè)稅也是應(yīng)該的。如果（備案）出租時(shí)當(dāng)季度或當(dāng)年空置稅還未交，則免除當(dāng)季度或當(dāng)年空置稅，免當(dāng)季度空置稅租房期限至少3個(gè)月，免當(dāng)年空置稅租房期限至少一年。為防止打埋伏，應(yīng)立法規(guī)定租房合同價(jià)格一律為稅前價(jià)格，嚴(yán)打暗中轉(zhuǎn)嫁個(gè)稅負(fù)擔(dān)等行徑。每季度一次，政府或政府許可機(jī)構(gòu)有權(quán)按照申報(bào)租房?jī)r(jià)格的150%或200%提前三個(gè)月長(zhǎng)租（至少一年），加價(jià)50%適用于住宅，加價(jià)100%適用于商業(yè)地產(chǎn)，加價(jià)部分一半一次性支付給房客，這部分補(bǔ)償免個(gè)稅。政府或政府許可機(jī)構(gòu)提出強(qiáng)租15日內(nèi)，房東主動(dòng)修改（備案的）租房合同（備案手續(xù)費(fèi)或修改費(fèi)20元內(nèi)），增加申報(bào)的房租數(shù)額（至少一年），強(qiáng)租金額則相應(yīng)提高。政府許可機(jī)構(gòu)強(qiáng)租-轉(zhuǎn)租應(yīng)納50%？增值稅，另外不允許分割出租以及充當(dāng)多人宿舍，只允許出租給個(gè)人或單個(gè)家庭，后者不得再轉(zhuǎn)租。嚴(yán)重通脹期間暫停強(qiáng)租。為團(tuán)結(jié)大多數(shù)，孤立極少數(shù)，減輕中產(chǎn)負(fù)擔(dān)，笨狼建議家庭房租月收入低于3000元部分，免個(gè)稅。經(jīng)申請(qǐng)，房租個(gè)稅或空置稅允許無(wú)條件延期三個(gè)月（免利息），批準(zhǔn)后有條件延期一年（+五年期貸款利率利息）。
房租個(gè)稅（企業(yè)是營(yíng)業(yè)稅）或空置稅一律自行申報(bào)，偷逃舉報(bào)有獎(jiǎng)，查實(shí)后最低獎(jiǎng)金相當(dāng)于三個(gè)月房租，政府先墊付，以后從罰金和撥款中回籠。發(fā)現(xiàn)逃稅，除了補(bǔ)繳稅款，還要加罰應(yīng)納稅收入的30%作為罰金。逃稅人（家庭成員）、逃稅企業(yè)、逃稅企業(yè)大股東控股5%以上企業(yè)，自法院糾紛（給1個(gè)月調(diào)停時(shí)間）起n（5-7？）年內(nèi)停止一切新貸款，并中止其擔(dān)保資格！未歸還的個(gè)人商業(yè)貸款、控股5%以上的非上市企業(yè)已有貸款利率在原利率基礎(chǔ)上上浮10%-20%?？毓煽偤透哂?.99%的上市公司，自上報(bào)之日或發(fā)現(xiàn)之日起一年內(nèi)，其他大股東有權(quán)按上年度均價(jià)收購(gòu)高于4.99%部分，或者，一年后暫停新貸款或在同期基礎(chǔ)利率上上浮10%，同時(shí)原有貸款在原利率基礎(chǔ)上上浮10%?！ ?/p>
征稅最好只交給稅務(wù)局和房管局，政府協(xié)調(diào)銀行、派出所、居委會(huì)通力合作，派出所和居委會(huì)斂稅名不正言不順，監(jiān)察可以給他們，轄區(qū)內(nèi)每年房租個(gè)稅和空置稅總和30%-50%給基層辦事用（支出要打申請(qǐng)報(bào)告），監(jiān)察不力換領(lǐng)導(dǎo)。以后暫住證或居住證可免費(fèi)，不過(guò)辦理時(shí)應(yīng)清查房租個(gè)稅或空置稅?！敖o朋友住”不收房租應(yīng)該，那就交空置稅?！ ?/p>
金融壞賬多、要求金融援助的地區(qū)，可以把開(kāi)征房地產(chǎn)稅、空置稅、嚴(yán)格房租個(gè)稅作為金融支持的前提?？纯匆宰怵B(yǎng)貸的炒家怎么應(yīng)對(duì)？
為增加房地產(chǎn)稅和空置稅、房租個(gè)稅稅基，減少稅金的跑、冒、滴、漏，笨狼建議抓緊推進(jìn)小產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)正和宅基地流轉(zhuǎn)！
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壯志豪發(fā)，海天闊，鹿鼎明滅。翻坤乾，明分日月，揚(yáng)善懲惡。天下興亡百姓苦，古今治亂英雄業(yè)。厭逐流，浸涼滿腔血，祿蠹孽?！ ?/p>
庚子恥，明日雪。裂土恨，回歸克。運(yùn)妙筆、劃補(bǔ)中華圖缺。臥薪嘗膽上下責(zé)，縱橫捭闔尋常策。礪倚天、鋒刃利屠龍，萬(wàn)邦賀?！ ?/p>
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