消除房產(chǎn)泡沫同時(shí)兼顧財(cái)政和銀行安全很簡單

消除房產(chǎn)泡沫同時(shí)兼顧財(cái)政和銀行安全很簡單（加強(qiáng)版）　

作者博客笨狼出山http://mememevvv.blog.tianya.cn 　　

任何大事想要做好，一是用簡單的辦法把復(fù)雜的事情搞清晰，確認(rèn)方向正確；二是有限投入前提下調(diào)動更多資源，組織管理得當(dāng)；三是激發(fā)參與要素尤其是人的積極性，確保簡單有效的多層監(jiān)察。　　

中國幾千年封建社會，人頭稅始終受制于欺上瞞下的各級官吏，雍正“攤丁入畝”一下子就解決了。現(xiàn)在的人口普查，笨狼感覺似乎在用笨辦法努力減少誤差，投入再多也沒法打高分。　　

細(xì)水長流的物業(yè)稅是穩(wěn)定地方財(cái)政、減少食利階層的最佳手段，據(jù)說普查主要目的之一是為物業(yè)稅摸底，后者紛紛揚(yáng)揚(yáng)的討論其實(shí)就是利益和站隊(duì)問題，抵制者出工不出力甚至從中作梗很正常。按照本文第一段標(biāo)準(zhǔn)，消除房產(chǎn)泡沫同時(shí)兼顧財(cái)政和銀行安全很簡單：及早出臺公開、公正、公平并能和地方財(cái)政掛好鉤的物業(yè)稅方案，全力推動就是！具體細(xì)節(jié)方面，笨狼建議——　　

一、為避免加重普通家庭負(fù)擔(dān)，以省或地區(qū)為單位，短期內(nèi)以2009年地方財(cái)政收入的40%-50%（包括返還部分）為每年物業(yè)稅上限，限額以內(nèi)30%上繳中央，超出部分80%上繳中央。放開人口流動，想多收也是竭澤而漁。　　

全國聯(lián)網(wǎng)，以身份證號碼（和海外護(hù)照號，針對外籍投資者）為唯一減稅依據(jù)，城市每人免征30-40平米（按地區(qū)劃分）物業(yè)稅，有未成年人家庭（戶口本為準(zhǔn)），城市每戶返還30-40平米物業(yè)稅，單戶物業(yè)稅全免為止。　　

平原地區(qū)農(nóng)村宅基地（按占地面積不按建筑面積）也納入物業(yè)稅范疇（山區(qū)、牧區(qū)暫緩），同樣以全國聯(lián)網(wǎng)的身份證號碼為唯一減稅依據(jù)，每人免征n平米物業(yè)稅，免征面積根據(jù)當(dāng)?shù)厝司孛娣e的xx%設(shè)定，有未成年人家庭（戶口本為準(zhǔn)），每戶返還n平米物業(yè)稅，單戶物業(yè)稅全免為止。　　

為防止稅源流失，無條件放開一切小產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)正，手續(xù)費(fèi)按照購買額的5%-30%（隨購買年限遞減）辦理，逾期不辦理，增加手續(xù)費(fèi)比例，且不受《物權(quán)法》保護(hù)。考慮到進(jìn)城的幾億人，城鄉(xiāng)同時(shí)征收是改造空心村、規(guī)范人口流動的最佳手段，現(xiàn)在大拆大建的“新農(nóng)村建設(shè)” 除了引發(fā)官民沖突，還容易滋生腐敗，另外靠暴力是難有好結(jié)果的。　　

物業(yè)稅稅基按照區(qū)域、房產(chǎn)用途核定，稅率除了按人均面積遞增（可以作為消滅剩男剩女的手段之一，呵呵），最高階是最低階的3倍，再加上容積率因素，假設(shè)當(dāng)?shù)貥?biāo)準(zhǔn)容積率（眾數(shù)）是2，征收稅率再除以（實(shí)際容積率/標(biāo)準(zhǔn)容積率2）。　　

與此同時(shí)，對超出人均免征面積且閑置的城市房屋征收空置稅（考慮到庭院經(jīng)濟(jì)，農(nóng)村緩行），稅率參照最高階物業(yè)稅率。企業(yè)在個人房產(chǎn)辦公，超出人均免征面積房產(chǎn)，房主物業(yè)稅稅率一律參照最高階物業(yè)稅率，有免征面積，這點(diǎn)不會打擊soho一族。　　

為減輕人民負(fù)擔(dān)，銀行為家庭提供1年物業(yè)稅的無抵押信貸。貧困家庭和五保戶家庭，國家統(tǒng)一返還。另外考慮到早期購房者（包括炒房客）對財(cái)政的貢獻(xiàn)，笨狼建議購買國內(nèi)房產(chǎn)，永久免除遺產(chǎn)稅，此外取消一定份額內(nèi)房租的個人所得稅，譬如以夫妻+未成年子女為一戶，每戶月房租收入2000元內(nèi)免個人所得稅，超出部分分別按照20%—30%—40%比例征收個人所得稅（ps，月租金超出10萬的是什么人），保障合法財(cái)產(chǎn)收入應(yīng)該，依法納稅更應(yīng)該！為防止逃稅，政府有權(quán)以所報(bào)收入3倍強(qiáng)行換租（每次至少1年），給1個季度搬遷時(shí)間。　　

二、短期內(nèi)解決地方財(cái)政難題，可以發(fā)行地方政府債券，用物業(yè)稅抵押，另外可以加速制訂工商業(yè)用地物業(yè)稅和小產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)正，后者手續(xù)費(fèi)按照購買額的5%-30%（隨購買年限遞減）辦理，逾期不辦理，增加手續(xù)費(fèi)比例，且不受《物權(quán)法》保護(hù)。　　

工商業(yè)用地按照不同用途重訂更高的征收標(biāo)準(zhǔn)，但可以根據(jù)用工數(shù)量減免，用工數(shù)量由唯一身份證號+已繳納的社會保險(xiǎn)（醫(yī)療、養(yǎng)老）確認(rèn)，多方兼職只能選一家單位，公司房產(chǎn)和個人商鋪都可以據(jù)此辦理。稅率同樣按人均面積遞增，最高階是最低階的3倍，除了緩解財(cái)政壓力、打擊騙貸的融資平臺，還可以推動就業(yè)、加強(qiáng)社會保障，保護(hù)耕地甚至退廠還耕，鼓勵企業(yè)承擔(dān)起應(yīng)有的社會責(zé)任。　　

個人房產(chǎn)物業(yè)稅和企業(yè)房產(chǎn)物業(yè)稅應(yīng)該分開，前者不允許報(bào)銷抵扣。企業(yè)在個人房產(chǎn)辦公，超出人均免征面積房產(chǎn)，房主物業(yè)稅稅率一律參照最高階物業(yè)稅率。　　

三、不用怕銀行出問題，50%-60%的抗跌試驗(yàn)已經(jīng)作了，表現(xiàn)差的各級銀行，兼并或換領(lǐng)導(dǎo)就是，再用預(yù)期的物業(yè)稅和沒收的房產(chǎn)補(bǔ)窟窿。征收物業(yè)稅盡量通過銀行轉(zhuǎn)賬，支出別像過去刮地皮那樣不走預(yù)算，具體預(yù)算沒通過就在指定銀行生利息。　　

現(xiàn)在信息手段這么發(fā)達(dá)，征收物業(yè)稅完全可以采用扁平化管理模式，用利益調(diào)動基層行政機(jī)構(gòu)積極性，看哪個地方諸侯敢陽奉陰違？　　

房價(jià)降下來，買房者多了會促進(jìn)房價(jià)，“城中村”也會自然瓦解。　　

發(fā)現(xiàn)問題是解決問題的前提，提出問題同時(shí)就該尋找解決問題的辦法，地方政府想通過房產(chǎn)多撈幾票，一是吸引投資者繼續(xù)入市，譬如把受騙炒匯的資金吸引到房市，二是搶外地剛需，一線城市首付付二三線城市全款綽綽有余，率先降價(jià)是最有效手段，其次是市政軟環(huán)境建設(shè)，重點(diǎn)是戶籍改革和cTOc物流補(bǔ)貼。老齡化社會，中青年是養(yǎng)老的最有力保障甚至唯一支撐，包括一線城市，只有降價(jià)才能吸引并留住真正的精英。先降價(jià)，利用價(jià)格谷地（相對當(dāng)?shù)厥杖攵裕┪黝惾说忍貏e是中青年，將來收個稅和物業(yè)稅。鼓勵大學(xué)生創(chuàng)業(yè)是緩解就業(yè)壓力的不負(fù)責(zé)做法，有知識有經(jīng)驗(yàn)有壓力有野心的人才是創(chuàng)業(yè)的中堅(jiān)，第三產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)所需投資寥寥。建國初期人才回歸，一是愛國，二是可以獲得應(yīng)有的尊重和發(fā)揮特長的土壤，沒有后者，回來也會廢掉或逃走。想要東南飛（還有流落海外）的“孔雀”回歸，需要傾斜性政策，更需要講游戲規(guī)則的政治環(huán)境，關(guān)系掛在嘴邊的地方，不是高官子弟，人才回流有好果子吃才怪！　　

現(xiàn)在城市戶籍表面上放開，實(shí)際因?yàn)橥恋刎?cái)政等原因執(zhí)行起來大打折扣，不按時(shí)交房、不及時(shí)辦證換證的比比皆是，甚至中央領(lǐng)導(dǎo)視察的小區(qū)回遷后換證也不及時(shí)，二代證比例是最好的說明。　　

除了地方財(cái)政，房產(chǎn)（還有關(guān)聯(lián)其中的戶籍）其實(shí)就是資源分配的機(jī)會問題，不知道滋養(yǎng)著多少蛀蟲和騙子，不知道聚集了多少怨氣，不知道正在上演以及還將上演多少騙局和鬧劇？僅以戶口為例，房價(jià)廣受詬病的北、上、廣、深其實(shí)還好，至少比較規(guī)范，二、三線城市水多深，二代身份證換發(fā)比例是最好的參照。上月本地區(qū)還有近3%沒換發(fā)，估計(jì)多是進(jìn)退不能的年輕人（笨狼也在其中，不知道能否在幾個月內(nèi)從0掙到1套住房全款，有沒有愿意合作的開發(fā)商）。戶口被卡，結(jié)婚登記、生子落戶甚至想辦按揭當(dāng)房奴也受限制，這是全國性“重復(fù)越級集體上訪”（譬如通過網(wǎng)絡(luò)）的重要源頭，就差組織了。省公安廳出臺的同一城市可以掛靠親友是善政不過麻煩很多，不少問題其實(shí)就是“親友”造成的，笨狼文章《踩著組織出人頭地》、《冷血親情》、《反貪陽謀》，歡迎搜索。兩千多年前孔子就教導(dǎo)弟子說，“巧言令色，鮮矣仁”，現(xiàn)實(shí)中這類家伙沒幾個好鳥，專門宰熟（親友），呵呵。　　

最簡單的辦法，就是回遷房戶口解凍，小產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)正，（有房產(chǎn)證）一線城市以外的入戶全部放開，不管城鄉(xiāng)。農(nóng)村物業(yè)稅一旦開征，缺少教育資源等配套設(shè)施的農(nóng)村也留不住人那怕僅僅是戶口，還得當(dāng)房奴。為調(diào)動地方積極性，笨狼建議個人所得稅歸工作地點(diǎn)，醫(yī)療保險(xiǎn)基金歸中央（福建“老軍醫(yī)”早該整治了），個人養(yǎng)老保險(xiǎn)基金歸戶籍所在地，盡快而不是5年后全國統(tǒng)籌。　　

當(dāng)然，“求人不如求己”，個人想解決也不難：反正同一城鎮(zhèn)親友同意接收即可辦理，怕再被“親友”或黑心資本家有意無意的黑第二次，組織起來找好心的本地房主就是。笨狼認(rèn)為，對于后者，這比收養(yǎng)一大幫孩子拉扯大或贊助大學(xué)生學(xué)費(fèi)回報(bào)可靠而且迅速多了，包括落戶費(fèi)+以后年費(fèi)（結(jié)婚或買房遷出）明碼標(biāo)價(jià)，多簡單的發(fā)財(cái)+收買人心手段。退休警察、下崗工人干這個都很合適，也不用便宜黑心開發(fā)商或打著拉關(guān)系旗號的騙子！笨狼總結(jié)的關(guān)系規(guī)律之一（其余的陸續(xù)發(fā)在公開文字中），只能和中間人接觸，中間人基本是坑你的，最后要么白忙活，要么自己去辦也很容易。　　

笨狼打算，如果三個月不能從0掙到一套房子全款或由其他機(jī)遇，就用行動幫中央分憂，組織起來找愿意合作的房主，為了和諧，具體方案略。同病相憐的這批人大多有文化、有經(jīng)驗(yàn)、有壓力、有野心（說漏嘴了，應(yīng)該是有理想），政改方向無論左右都需竭力爭取，敢爭取自身合法權(quán)益的同道，想投資以我為首這宗期貨（也是奇貨）的豪杰，敬請留意！　　

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畸高房價(jià)是動亂的禍根　　

反貪陽謀　　

看輿論導(dǎo)向，感覺房價(jià)崩盤在即　　

房價(jià)不降，新調(diào)控手段會層出不窮　　

呼吁空軍兄弟們幫幫有良心的開發(fā)商　　

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