有效解決房產倒賣問題--對房產“限購令”的一種思考

有效解決房產倒賣問題——對房產“限購令”的一種思考　　

 海口14日出臺《關于進一步貫徹實施促進房地產市場平穩健康發展政策意見》，暫時實行限定居民家庭購房套數政策。從即日起至2010年12月31日，海口及外省居民家庭（含購房人、配偶及未成年子女）只能在海口新購買1套商品住房。這套政策又被稱為“限購令”。   　　

這讓我思考我們的時代到底已經成為一個什么樣的時代呢？這是一個財富瘋狂積累的時代，房子已經由普遍的居住場所的意義變成為人們積聚財富、顯現財富的主要手段。這是一個循環往復的時代，有錢的人越有錢，沒錢的人越沒錢。這是一個奢侈盛行的時代，一個人擁有十套、百套住房已不是傳奇。這是一個資源競爭的社會，十個人沒有一套房也不奇怪。在我們的社會主義的初級發展時代，如何解決住房問題的成為我們心中的最痛。　　

我們的時代應是一個人性的時代，給疲憊忙碌的人們一個心靈和身體自己的歸宿。我們的時代應是一個幸福的時代，人人臉上應該掛著笑容，而不是面對壓力（“房奴”、“卡奴”等）的麻木。我們的時代也應是一個理性自由的時代，市場經濟的買賣自由的權益成為無法撼動的原則。人民生活住房問題是急需要解決，可是卻不能以“限購令”這種方式來傷害我們的制度、發展和原則。　　

房產的價位虛高很大程度上都是這些房產倒賣商吵起來的。大量游資的注入使房產快速增長，并增長到一個不可能實現的高位上。在游資基礎上構建的房地產行業是十分危險的，它大大增強了事物發展的不確定性，極有可能在某個時點上使市場走向崩潰。它是我國現階段急需解決的問題。從某種程度上來說解決了房產倒賣問題，也就解決了房價虛高的問題。我在這里提出一個能有效解決房產倒賣問題的思路和構想，即把第一套房子以后所購買的房子都作為奢侈品，來給它建立一套有效完整的體系。　　

一、現實要求　　

    現實是比之任何話語更有力的論據，不提國家統計數據的失真現象，不提近年來工資的“被增長”現象，以國家數據為準。2010年2月22日，國家統計局城市社會調查司司長魏貴祥做客新華網時表示，2009年全國的城鎮居民人均收入17175元。同年3月31日，國土資源部下屬的中國土地勘測規劃院全國城市地價檢測組發布了《2009年全國主要城市地價狀況分析報告》。報告顯示，2009年全國住宅平均價格為4474元/平方米。據中國社會科學院社會學所所長李培林在“2010年《社會藍皮書》發布暨中國社會形勢報告會”上稱，2009年中國城鎮居民恩格爾系數將降低到37%左右。讓我們計算一下，我們不吃不喝、不消費，每年買3.84平方米，如果買一套60平方米的房子需要15年以上。那再回歸現實，我們只進行最基本、生活所必要的食物支出，我們每年用于保障基本生活的支出為6354.75元，這樣我們剩余的可支配收入為10820.25元。每年可買2.42平方米，買一套60平方米的房子需要25年左右。就算是夫妻二人都工作，也需要13年。而我們在生活怎么可能只吃飯，醫療、教育、養老這些超負荷，又豈是一個13年的收入能承擔的？假定我們60歲退休，20歲工作。我們的生命將有一半以上都在為買房子而奮斗，還不能維持比較娛樂的現代生活狀態，我們的生命何其可悲。如果房產問題不能解決，那我國的制度、人們活著的目的，都將要被質疑。　　

    其實房地產本行業的行為也過于短視，房價的一再走高只能使價值和使用價值不對稱，作為理性的投資者都知道，這種房價是不能長久的。如果再沒有人能買起房，倒賣也就成為有錢人的一種游戲而已。　　

當然我們也出臺了許多政策想要解決這個問題，可是都是治標不治本，有的甚至還促使了房地產價格的新一輪增長。例如，最新出臺的“限購令”也并沒有帶來房產市場的低迷，而我所能想到的是這種強硬手段之后的新一輪反彈，擔憂的是資本無處可去，進一步積累，而這種“限購令”解除之后，資本再次大量進入，房產倒賣的進一步擴張，房產價格的繼續走高，而我們更加買不起房。房產價格的虛高從很大程度上都是由房產倒賣問題引起的，而這種倒賣現象之所以產生是由游資的投機性導致的。解決這種倒賣現象成為我們當前急需解決的主要任務。 　　

二、定義問題　　

 在這樣的一個“一個人擁有十套房，十個人難擁有一套房”的社會生活，房子又怎么能不稱其為是一種昂貴的奢侈品？　　

在這里提的房子（這里的房產不包括別墅）成為奢侈品問題，有人會反駁我奢侈品在國際上的概念是“一種超出人們生存與發展需要范圍的，具有獨特、稀缺、珍奇等特點的消費品”，又稱為非生活必需品。而房子是我們生活所必須的，怎么能稱其為奢侈品呢？這里我要澄清和強調一下，我所說的是第一套房子以后的第二套房子、第三套房子以及第N套房子，是奢侈品。 難道第二套至第N套房子是生活所必須的嗎？而且我認為這樣的房子（第二套至第N套房子）已經構成了現今意義上的奢侈品，從其基本涵義來看，第一、奢侈品的概念是不斷延伸的，它隨著時代的變化而變化，在不同的時期有著不同的代表產品。第二、奢侈品的受眾是少數人群，即社會的財富精英。第三、就產業性質而言，奢侈品消費行業實際上是一個精英行業，它更多代表的是一種高品質的生活方式。我們的房子（第二套至第N套房子）在這里已完全符合奢侈品的非生活必須和基本涵義的規定性，以及使物品成為奢侈品的稀缺性。至于其特征表現為房屋結構和裝修的內在性，并不在房子本身上顯示。　　

這個定義一下，我相信有人又會產生疑問，倒賣房產不是作為作為享受生活品質消費的，是為了追逐利益的，這怎么能算奢侈品呢？倒賣房產在我國已經成為一種投機行為，這種投機行為雖不正常，但它是建立在房產自身需求的基礎上，通過囤積和抬價來完成的。根本上來說還是由我國社會需求決定的。這種囤積（至少有一套不是生活所必須的）和資源稀缺性的抬價已經確定了這種行為本身就是一種消耗奢侈品的行為。　　

三、經驗理論依據　　

     房產倒賣問題，無非就是一個買賣獲利的問題，在買與賣中間硬性的插入一堵墻，其結果可能不是隔絕，而是兩邊的推倒。總所周知，房產買賣的雙方背后的利益群體是龐大及復雜的，據統計房地產業在固定資產投資占比超過20%，以房地產帶動的相關產業鏈涉及60多個行業，占GDP的比重高達6.6%，因此，房地產的景氣程度對經濟的增長影響非常大，可謂牽一發而動全身。而“限購令”的強行實行結果極有可能是大量游資聯合所帶來房產的新一輪的報復性的膨脹和擴張。　　

其實買賣的理論很簡單，賣價大于買價，人們開始購進；賣價小于買價，市場就會陷入停滯和改革。我們所要做的就是使這種房產倒賣的價格不平衡，從而有效杜絕房產的倒賣現象，使房產市場重新恢復生產依賴需求的機制。而不是對其進行阻隔限制這樣的短視行為，我們需要做的是疏導，給這個新生起的龐大產業予以規范，使其更好的發展。只是在目前的中國房地產行業的外在的成果較為輝煌，致使其改革的內在驅動力不足。這就需要我們對其進行外在推動，而不是使其暴動反彈。　　

四、解決機制的構建　　

這種機制是一種循環的機制，即對購買第二套—第N套的房子的消費者進行征收高額奢侈稅，并且實行征收累進制，即第二套征收房價20%左右（這個稅率是我設想的）的奢侈稅，則第三套房子則征收房子40%左右（同上）的奢侈稅，累進增加稅率。這種稅率的增加是以社會上每個人名下的房產數量決定，婚前為獨立單位（未成年人不計入內），婚后以居民家庭（含購房人、配偶及未成年子女）為單位，組成奢侈稅征收的基本單位。　　

累進的稅收建立一個基礎基金，作為機制的補充機構，把這種建立的基金用于補貼給房產開發商（僅限居民住戶型的），從而降低房產成本，減少人民負擔。　　

五、實現途徑　　

在中國這種轉型的市場經濟時期，我們更應該維護市場經濟的根本原則——自由原則。而在市場經濟下我們想要對經濟進行調節，最常和最應該使用的手段是經濟手段，即稅收手段。故對房產（第二套—第N套）征收高額度的奢侈稅，并進行階梯納稅。從而控制住房產不正常的需求，使房產賣價小于買價，從而減小房產倒賣的獲利性，使房產真正恢復到需求決定市場的時代。這么說吧，倒賣房產的減少，購買房產的這種虛假需求的幻滅會使房價自動降低或維持，而不會再上升。　　

我們在這里做個對比，在之前的政策實行下，之所以仍是控制不住房產倒賣，而且使這種投機行為走向社會全面化，是因為這種倒賣行為因政策所付出的成本都轉嫁給了消費者或稱為購買者，他的獲利不僅不會因此減少，反而可能還會因這種政策控制所導致的緊缺性增加。而我提出的這個稅務的調控是無法轉嫁的，即作為倒賣商的第二套房價是由房子的本來價格+我們征收的奢侈稅（例如房價的20%左右）構成的，第三套房子的價格是由房子的本來價格+我們征收的奢侈稅（進階為40%-50%左右）的構成，而賣出的房價卻僅是房子的價格組成的。縱使房產會因需求增長，可是也不可能超過買房時所付出的價格，并且會產生一種房子累計的越多，花費越多，賠的也越多。所以房產倒賣這種現象不能再繼續下去（當然，真正需要的除外）。而最新出臺的“限購令”卻硬性卡斷了有的人們的真實需要，是一種短視行為，不可能解決真正的房產問題。　　

 上述對比說明這個構想是建立在一個理論基礎上的，并且以現實為例來分析的。不過，我畢竟不是這方面的專家，有些東西可能還不是科學，但我提出的這個構想，希望會對社會有益。