看來要搞清楚“住房空置率”真的很“困難”

最近，所謂“社科院城調(diào)隊”公布的“全國6540萬套住房空置”又成為熱點。房協(xié)出面否認(rèn)，古剎老僧網(wǎng)友發(fā)帖抨擊說《房協(xié)，你應(yīng)該掌嘴？》，貼中仍然引用“根據(jù)國家電網(wǎng)調(diào)查，660個城市有高達(dá)6540萬套住宅的電表連續(xù)6個月讀數(shù)為零”。
周蓬安網(wǎng)友跟帖指出《“6540萬套閑置房”不合理 國家電網(wǎng)否認(rèn)數(shù)據(jù)》，認(rèn)為“電網(wǎng)已經(jīng)辟謠，房協(xié)無非是說了真話”。周蓬安網(wǎng)友貼中給出了第一財經(jīng)日報的報道《“6540萬套閑置房”不合理
國家電網(wǎng)否認(rèn)數(shù)據(jù)》，其中提到“經(jīng)濟(jì)學(xué)者郭凱也在其博客中舉了一個不合常理的反證,即6540萬套房,以70平方米一套計算,合45億平方米,以90平方米一套計算,合58億平方米,中國如果自1995年以來所有新建成的商品住宅房都是空置的,那積累到去年,才有望達(dá)到6450萬套?！?BR>那么，“6450萬套閑置房”這個數(shù)據(jù)是否真的不合理呢？
本網(wǎng)友也搜索了一下，找到了新華網(wǎng)轉(zhuǎn)載的新民網(wǎng)前天的報道《專家調(diào)研商品房空置率 全國6000萬套空置有可能》。
報道首先指出：““中國660多個城市，連續(xù)6個月以上電表讀數(shù)為零的空置房高達(dá)6540萬套，足夠2億人居住?！?BR>這樣一則消息，雖然出處不明但依舊不脛而走。先是說國家電網(wǎng)公司利用智能電表統(tǒng)計的數(shù)字，后來又流傳說是社科院的調(diào)查，亦有說法稱是國家統(tǒng)計局城市調(diào)查隊的調(diào)查。雖然這些傳聞來源逐一被證明不屬實，但全國住房的空置率到底有多高，依然是萬人矚目的數(shù)字?！?BR>也就是說，“中國660多個城市，連續(xù)6個月以上電表讀數(shù)為零的空置房高達(dá)6540萬套，足夠2億人居住?！币严群蟊粐译娋W(wǎng)、社科院、國家統(tǒng)計局否認(rèn)。
國家電網(wǎng)和北京自來水集團(tuán)都認(rèn)為，想通過調(diào)查電表和水表來確定空置率是很困難的：
““電網(wǎng)公司無此能力核查空置房數(shù)字。盡管智能電表的確能查誰的表沒有走，但是總體比例太低?！眹译娋W(wǎng)公司新聞處工作人員說?！?BR>“北京自來水集團(tuán)宣傳部宋巍告訴記者，北京的自來水表分為人工抄表、智能和小區(qū)管理三種。北京有200多萬戶水表，但是自來水集團(tuán)并沒有對水表少走或不走進(jìn)行專門統(tǒng)計?！巴ㄟ^查水表，看水表走沒走，來查有沒人住，這個難度很大?！薄?BR>“全國政協(xié)委員、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部房地產(chǎn)估價與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專家委員會委員郭松海也認(rèn)為，商品房真實空置率這個關(guān)鍵的數(shù)據(jù)，需要政府盡快調(diào)查出來?！?BR>但是，這并不表示沒有人在進(jìn)行這方面的統(tǒng)計調(diào)查：
““我們查北京小區(qū)的電表發(fā)現(xiàn)，北京市自2004
年開始入住的居住小區(qū)中普通住宅的空置率平均為27.16%，這個數(shù)字顯得比較高?！北本┞?lián)合大學(xué)應(yīng)用文理學(xué)院城市科學(xué)系張景秋和孟斌老師，早在2年前就進(jìn)行了小區(qū)電表的抽樣調(diào)查。在近期社會對于全國城市到底有多少空置房而大打口水戰(zhàn)時，他們相信自己掌握了商品房空置率的真實數(shù)字?！?BR>看來，雖然國家電網(wǎng)、社科院、國家統(tǒng)計局都不關(guān)心此事，但仍然有學(xué)者關(guān)心此事，并且在力所能及的范圍內(nèi)進(jìn)行了調(diào)查。
他們的調(diào)查結(jié)果是：
“北京聯(lián)合大學(xué)應(yīng)用文理學(xué)院城市科學(xué)系張景秋和孟斌帶領(lǐng)課題組，對北京50多個2004年到2006年售出后入住的小區(qū)用電情況進(jìn)行了調(diào)查，結(jié)論是，電表幾乎不走的比例高達(dá)27.16%。
而電表不走的比例還在陸續(xù)上升，2007年時達(dá)到29％。并且越往外空置率越高，市中心二環(huán)至三環(huán)空置率水平大約在20%左右，四環(huán)至五環(huán)就上升到30%左右?！?BR>從電表和水表分析得到的只是間接的空置率，直接數(shù)據(jù)當(dāng)然更可靠一些。
報道指出：“查電表計算住房空置率，在物業(yè)部門處也能得到輔助證明。南京房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)促進(jìn)會秘書長張輝告訴記者，目前南京物業(yè)繳費比例比較低，平均下來的比例為70％。導(dǎo)致物業(yè)繳費比例低的原因是，一是入住率低，二是已經(jīng)入住的不交物業(yè)管理費。新小區(qū)2－3年內(nèi)入住率一般不到50％，遠(yuǎn)郊的樓盤入住率更低?！斑@個情況是非常普遍的，像北京5環(huán)上海的外環(huán)都處于主城區(qū)外，這些地區(qū)項目占到新開發(fā)項目的60％－70％，房屋空置率和物業(yè)繳費率是直接相關(guān)的。”石家莊物業(yè)管理協(xié)會秘書長劉明也持這個看法。他指出，石家莊主城區(qū)內(nèi)新盤銷售后在2－3年內(nèi)，入住率也就40％－60％，入住率高至少到5年以后?！俺醮钨I房的投資客比例高，空置率就大?！薄?BR>由此可見，北京、南京、石家莊這三個城市的空置率至少在30%以上。

然而，令人莫名驚詫的是北京市房協(xié)住宅學(xué)術(shù)委員會委員蔡金水對此的評論：“北京市房協(xié)住宅學(xué)術(shù)委員會委員蔡金水指出，北京1個城市可以閑置50萬套，全國600個城市閑置6000萬套，沒什么大不了?！胺浅Ｕ＃驗楹芏嘈‘a(chǎn)權(quán)房，還有單位和機(jī)構(gòu)蓋的房沒有統(tǒng)計在國家的統(tǒng)計數(shù)字內(nèi)。所以6000多萬套住房閑置，占整個住房的比例很低，大約只在20％－30％左右。””
“蔡金水認(rèn)為，2009年全國城市人口6.2億，以人均居住面積20平方米計算，總面積是120億平方米，再加上小產(chǎn)權(quán)房六七十億平方米，全國總城市住房面積約在200億平方米，因此，即使6000多萬套房屋空置，按照每套房面積100平方米計算，總空置面積也就60多億平方米，占城市總住房面積不到1/3?！?BR>原來在房協(xié)住宅學(xué)術(shù)委員會蔡委員的眼里，空置率20%——30%“沒什么大不了”！看來真是“屁股決定腦袋”啊。

當(dāng)然，蔡委員也指出了房地產(chǎn)商在辯解中的錯誤：““房地產(chǎn)商說這幾年城市蓋的房子可能都只有6000多萬套，這個觀點錯誤，因為太多的小產(chǎn)權(quán)房是自蓋的，還有太多的企業(yè)和單位是自蓋的，比如北京甚至很多部門都是自己蓋房。這個不會納入房地產(chǎn)的統(tǒng)計?！?BR>蔡金水說。”

報道中還顯示，原來國家統(tǒng)計局和建設(shè)部的房產(chǎn)數(shù)據(jù)并不是親自統(tǒng)計的：“統(tǒng)計局統(tǒng)計的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，都屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)上報的數(shù)據(jù)，這些房屋屬于開發(fā)商開發(fā)而成，并不會區(qū)分小產(chǎn)權(quán)房或大產(chǎn)權(quán)房。而建設(shè)部統(tǒng)計的商品房，一般為具有大產(chǎn)權(quán)的商品房。此外，兩部門的人均居住面積標(biāo)準(zhǔn)也不一樣，統(tǒng)計局考慮城市常住人口，而建設(shè)部門僅僅考慮戶籍人口?！?BR>而國家統(tǒng)計局發(fā)布的“空置率”，其實是“建好但是沒有賣出去的房屋”：“國家統(tǒng)計局曾經(jīng)定義在一定時期內(nèi)未銷售的竣工房屋，占一定時期內(nèi)總竣工房屋的比例，為空置率。其空置面積，也是指目前沒有銷售出去的商品房面積?！?/p>

作為官方機(jī)構(gòu)，國家統(tǒng)計局、建設(shè)部、社科院都對真正意義上的“空置房屋”不予理睬，國家統(tǒng)計局常年拿“在一定時期內(nèi)未銷售的竣工房屋”來代替，國家電網(wǎng)和自來水公司這樣的強(qiáng)勢企業(yè)也只能聲稱“困難”，這是什么原因呢？政協(xié)委員郭松海道出了關(guān)鍵點：“這將觸及到一部分人的利益，因為有空置房的都不是一般人。國家需要盡快了解住房情況，出臺新的政策，提高持有多套住房的成本?！?/p>

也就是說，做這項統(tǒng)計是一個費力不討好的事情，而且發(fā)布的數(shù)據(jù)很可能招惹“不是一般人”的人。難怪這些國家級相關(guān)機(jī)構(gòu)都掙一眼閉一眼，水老虎電老虎都感到“困難”。

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