最近的國(guó)務(wù)院會(huì)議將遏制部分城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快作為重點(diǎn)，準(zhǔn)本以規(guī)范信貸、增加供給的方式來(lái)遏制房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，對(duì)此有人理解成政府準(zhǔn)備降房?jī)r(jià)，也有人解讀政策說(shuō)房?jī)r(jià)不會(huì)暴漲了。
對(duì)房?jī)r(jià)現(xiàn)今已經(jīng)是無(wú)法預(yù)測(cè)了，有了09年的經(jīng)驗(yàn)，即便預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)，在2010年也很容易重走09年的老路，在政策的靈活性下，房?jī)r(jià)不可預(yù)測(cè)已經(jīng)是鐵定的事實(shí)了，所以解讀政策順便預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)的必要性已經(jīng)沒(méi)有了，用數(shù)據(jù)說(shuō)話的可行性也不存在了。
回顧近階段高層的聲音，從溫總理到上海提出遏制投機(jī)后，從政治局會(huì)議與中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議中已經(jīng)看到，沒(méi)有打壓房?jī)r(jià)的政策出臺(tái)，直到最近國(guó)務(wù)院會(huì)議，才第一次重提遏制部分城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的主張，當(dāng)然這也可以視作為高層著手打壓房?jī)r(jià)暴漲，但是從會(huì)議中可以明確的看到，仍然沒(méi)有出臺(tái)降房?jī)r(jià)的政策。
從現(xiàn)實(shí)上講，以當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)看降房?jī)r(jià)的政策，的確很難出臺(tái)，原因在于以下幾個(gè)方面。
首先，2010年經(jīng)濟(jì)處于爬坡期，無(wú)論2009年的經(jīng)濟(jì)成分如何，對(duì)2010年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)預(yù)期已經(jīng)達(dá)成了共識(shí)，也就是2010年的GDP至少要保持在9%左右的增漲預(yù)期，因此在目前外需市場(chǎng)萎縮，實(shí)體經(jīng)濟(jì)不回暖的前提下，房地產(chǎn)依舊是難以改變的支柱，而從08年的經(jīng)濟(jì)狀況中可以看到，一旦房?jī)r(jià)下跌就意味著經(jīng)濟(jì)停擺，那么政府會(huì)讓經(jīng)濟(jì)在2010年會(huì)重蹈08年的覆轍嗎？答案是肯定不會(huì)，因此2010年政府即便是出臺(tái)政策遏制房?jī)r(jià)暴漲，也絕不會(huì)以政策打壓來(lái)降房?jī)r(jià)，當(dāng)然房?jī)r(jià)是政策推上來(lái)的，這一點(diǎn)政府也沒(méi)有能力否認(rèn)。
其次，依靠市場(chǎng)降房?jī)r(jià)的條件還沒(méi)有成熟，有2010年GDP需求在牽扯經(jīng)濟(jì)，是無(wú)法擺脫對(duì)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的依賴(lài)的，這一點(diǎn)從全國(guó)各地區(qū)的經(jīng)濟(jì)來(lái)源可以總結(jié)歸納并得到詳細(xì)數(shù)據(jù)，筆者在這里就不列舉數(shù)據(jù)了。對(duì)于地方經(jīng)濟(jì)來(lái)講，無(wú)論是以往的經(jīng)濟(jì)大省還是經(jīng)濟(jì)領(lǐng)先的城市，如今能依賴(lài)的經(jīng)濟(jì)來(lái)源多數(shù)都在房地產(chǎn)，所以樓市不會(huì)回歸市場(chǎng)，商品房市場(chǎng)在2010年依舊不會(huì)以真正的供需關(guān)系來(lái)決定價(jià)格，只能在流動(dòng)性的熱錢(qián)下隨投機(jī)需求的增減決定價(jià)格，那么投機(jī)需求過(guò)剩的樓市，價(jià)格下跌的概率就不會(huì)很大，尤其在實(shí)體經(jīng)濟(jì)不回暖，而貨幣投放無(wú)法止步的情況下，還要受人民幣升值預(yù)期造成的熱錢(qián)涌入影響，這么大的流動(dòng)性下，資產(chǎn)價(jià)格的漲跌不是提高幾個(gè)點(diǎn)的營(yíng)業(yè)稅率就能改變的。
再者，房?jī)r(jià)暴漲的又一個(gè)根源在于地價(jià)上漲，平均每天都要產(chǎn)生地王的房地產(chǎn)業(yè)，已經(jīng)變質(zhì)，多數(shù)地王的價(jià)格已經(jīng)接近甚至超過(guò)了周邊房?jī)r(jià)，因此才有2009年房?jī)r(jià)暴漲的又一基礎(chǔ)，而與09年開(kāi)盤(pán)的房?jī)r(jià)相比，地價(jià)接近房?jī)r(jià)的地塊，開(kāi)發(fā)建設(shè)成商品房后，房?jī)r(jià)就不可能比此前周邊房?jī)r(jià)再低，這一點(diǎn)也很明確。同時(shí)還要注意這些地王的東家，央企、國(guó)企與房地產(chǎn)業(yè)的大鱷，他們之中央企、國(guó)企的資本來(lái)自于銀行，其它幾個(gè)大鱷在2009年被銀行授信的額度加起來(lái)就是幾千億，深刻點(diǎn)說(shuō)這些地王的真正東家就是銀行，眾所周知房?jī)r(jià)暴漲的一個(gè)推手就是銀行，所以有銀行這樣的金融杠桿做支撐，房?jī)r(jià)很難下降，并且這些銀行在2010年都會(huì)相應(yīng)的進(jìn)行融資增加資本金，也就等于大家手中的貨幣將對(duì)內(nèi)貶值，錢(qián)毛了，那么資產(chǎn)價(jià)格上漲也就順理成章了。
再談?wù)勗黾庸┙o降房?jī)r(jià)的可行性，的確增加供給可以降房?jī)r(jià)，但是從現(xiàn)在的政府能力上看，如何增加供給就是個(gè)大問(wèn)題，2009年全年信貸10萬(wàn)億，增加多少供給？部分城市商品房供給不足，無(wú)房可賣(mài)，保障性住房供給卻僅有380萬(wàn)套，要知道這是14億人口的超級(jí)大國(guó)，以城市化速度為2%計(jì)算，每年城鎮(zhèn)新增人口是2000多萬(wàn)，現(xiàn)在部長(zhǎng)級(jí)官員收入買(mǎi)不起房的情況下，多數(shù)人更是買(mǎi)不起，按每年增加380萬(wàn)套保障房供給的數(shù)字看，每年僅能解決不足1000萬(wàn)人口的保障需求，而這群人中還有一大部分是農(nóng)村危房改造與林區(qū)的棚戶(hù)區(qū)改造，剩余下的城市保障房供給已經(jīng)少得可憐。同時(shí)地方政府已經(jīng)財(cái)政赤字5萬(wàn)億以上，又需要經(jīng)濟(jì)增漲，又需要基礎(chǔ)建設(shè)投資，錢(qián)從哪里來(lái)?依舊會(huì)是土地與房地產(chǎn)，因此無(wú)論從民生需求還是經(jīng)濟(jì)需求看，市場(chǎng)需求依舊建立在商品房上，而現(xiàn)在的商品房則多數(shù)被投機(jī)者所掌控，此前也已經(jīng)提過(guò)，受?chē)?guó)內(nèi)投資渠道匱乏與投機(jī)商品房利潤(rùn)的影響，沒(méi)有其它增加對(duì)投機(jī)成本的打擊性政策下，投機(jī)趨勢(shì)不會(huì)改變，這也注定了商品房?jī)r(jià)格依舊存在走高的壓力，并且很可能帶動(dòng)保障房與經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格的上漲。
還有中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議放開(kāi)了中小城鎮(zhèn)的戶(hù)籍限制，加速推動(dòng)農(nóng)業(yè)人口向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移的城市化進(jìn)程，二三線城市的商品房市場(chǎng)需求已經(jīng)有了擴(kuò)大的預(yù)期，也就是說(shuō)二三線城市的房?jī)r(jià)上漲壓力也已經(jīng)形成，當(dāng)然在2009年這些城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)開(kāi)始上漲，如此一來(lái)，在需求增加的情況下，投機(jī)需求會(huì)很自然地產(chǎn)生，二三線城市的房?jī)r(jià)泡沫也可能被迅速吹大，而受經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)需求影響下，二三線城市政府并不會(huì)良性調(diào)控市場(chǎng)，畢竟多數(shù)二三線城市的經(jīng)濟(jì)多數(shù)都在依賴(lài)房地產(chǎn)，這一點(diǎn)也無(wú)法改變。
另外一個(gè)不可忽視的問(wèn)題赤裸裸的擺在眼前，就是這么多貨幣投放政府為何沒(méi)有認(rèn)定發(fā)生通脹？原因是房?jī)r(jià)沒(méi)有納入CPI，也因此房?jī)r(jià)暴漲沒(méi)有引發(fā)通脹，反而更加巧妙地掩蓋了通脹，眾所周知，通脹對(duì)于民生的危害不可小覷，在如此龐大的流動(dòng)性下，一旦房?jī)r(jià)下來(lái)，那么通脹就再也無(wú)法避免了，想掩蓋也掩蓋不住，貧富差距23倍以上的社會(huì)現(xiàn)狀，一旦發(fā)生88年那樣的通脹，后果難以估計(jì)，因此只要就業(yè)等能提高人均收入的問(wèn)題沒(méi)有解決好，國(guó)家就會(huì)相當(dāng)小心的控制通脹，那么在這樣的環(huán)境下，又要經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)來(lái)帶動(dòng)就業(yè)，如何去解決所有的矛盾呢？只能是拖，然后繼續(xù)穩(wěn)定房?jī)r(jià)不致使其崩盤(pán)，好好的掩蓋通脹，再慢慢增加供給減少供需缺口，最終還要以2萬(wàn)多億美元的美國(guó)國(guó)債作為交換條件，促使出口回暖來(lái)解決就業(yè)，最終達(dá)到度過(guò)危險(xiǎn)期的目標(biāo)，這已經(jīng)是無(wú)法改變的事實(shí)。
至此還有諸多原因不便列舉出來(lái)，上述這些已經(jīng)足以說(shuō)明問(wèn)題了，其它的也就沒(méi)有必要再說(shuō)了。從以上各個(gè)方面我們可以清楚的看到，無(wú)論從最近幾次會(huì)議內(nèi)容還是其它角度看，降房?jī)r(jià)的政策都沒(méi)有出臺(tái)，政府所想的只是遏制房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，盡量避免樓市崩盤(pán)，談及降房?jī)r(jià)、解決民生，加大保障等等，在本人看來(lái)，都是笑談。
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