迪拜危機拉響中國房地產泡沫警報
余豐慧
迪拜當局25日宣布，受巨額債務困擾，迪拜世界將重組，公司所欠近600億美元債務將至少延期6個月償還，其中包括迪拜世界下屬地產巨頭納西勒公司即將于12月到期的35億美元伊斯蘭債券（11月28日新華網）。
迪拜市是阿聯酋第二大酋長國，經濟實力在阿聯酋排第二位，阿聯酋70%左右的非石油貿易集中在迪拜，所以習慣上迪拜被稱為阿聯酋的“貿易之都”。迪拜世界是迪拜最大國有集團，堪稱迪拜經濟發動機，主要從事房地產開發和旅游投資開發。
迪拜世界基本上走出一條大舉借債投資開發房地產和旅游業的路子。據透露，截至8月，迪拜世界擁有590億美元債務，占迪拜政府800億美元總負債的73.8%。當迪拜世界宣布延遲償還債務后，周五的亞太市場創下至少三個月來最大跌幅；前一天收盤創下七個月來最大跌幅的歐洲股市27日開盤后繼續大幅下行。最新收盤（紐約時間27日）的道瓊斯工業平均指數下跌了154.48點，紐約商業交易所原油期貨下跌了2.20美元，收于每桶75.76美元。迪拜世界590億美元債務的債權人涉及世界各地：有歐洲、美國、亞洲的銀行和投資公司，也有歐美的大牌明星們。這是當迪拜集團宣布延期償還債務后引起全球市場如此動蕩的原因。
有人驚呼，迪拜世界可能成為雷曼兄弟第二，引發全球第二波金融危機。以筆者看，雖然不至于如此嚴重，但是，對正在復蘇中的全球經濟打擊是大的，起碼告訴人們，金融危機并沒有遠去，經濟復蘇步履并沒有那么樂觀。特別是對于復蘇中信心的挫傷是巨大。試想，普遍認為富得流油、金錢堆積的神話，突然沒有錢了，突然還不起債了，這對于世界金融市場和經濟復蘇的信心是何等的打擊。
迪拜到底危機在哪里？原因何在？這是國際社會非常關注和急需探究的問題。原因可能有種種，但是，市場普遍認為，迪拜的盛衰與其地產開發主導的經濟發展模式有關，可謂成也地產，敗也地產。過去數年，迪拜在海灣地區異軍突起，走的就是高端地產和旅游開發路線。世界最高摩天大樓“迪拜塔”、世界最大人工島“棕櫚島”、最豪華的別墅群等宏大工程令世人炫目，吸引包括英國足球明星貝克漢姆在內的大量機構和個人資金涌入。隨著金融危機深化，曾有傳聞，迪拜成為海灣地區受創最深的犧牲品，許多工程因資金困難停工，大批外籍勞工返鄉。雖然當局予以否認，但紙是包不住火的，最終還是破滅了。而再深入思考一下，本次金融危機不也正是房地產惹的禍嗎？美國本世紀初網絡泡沫破滅后，無形中把經濟發展轉到依靠房地產繁榮上，結果2007年爆發次貸危機，2008年引發金融危機。再往前追溯，日本神話的破滅以及香港經濟幾次起伏不都是房地產泡沫這個禍根嗎？
迪拜危機爆發給中國經濟最大警示就是，決不能重蹈無數國家甚至就在眼前的事實已經證明過分依賴房地產拉動經濟這個走不通的路子。金融危機爆發后對中國出口造成巨大影響，進而影響到中國經濟增速。中國采取了大舉投資保增長的措施，而房地產投資無形中扮演了主導角色。在這種情況下，中國房地產已經出現幾個不祥之兆。
在中國房市里基本上是投機和投資性需求，形成最終消費能力的自住型需求已被高房價擠出了市場。有分析認為，投機性需求占到了70%。把房市變成冒險家的樂園，變成一大賭場是相當危險的。商品房空置率也許就是一個證明。有研究機構認為，中國商品房的空置率在30-50%。而美國空置率如果達到10-20%時就被認為是一個非常可怕的事情。筆者認為不是中國30-50%空置率不可怕，而是可怕的事情還沒有到來。
“地王”的不斷出現就決定了其背后必然是大片大片的豪華別墅建筑。現在幾乎對此無人問津和限制。迪拜世界的豪華高檔房地產開發惹出的禍對中國應該是一個深刻教訓。2009年的“地王”創造了歷史記錄，而且大部分都是國有企業成為東家。而國有企業的資金大多是舉債而來。這就是筆者要談的下一個問題。
我國房地產由于管理徹底失控，開發商幾乎將“空手套白狼”運用自如。買地時有銀行貸款，開發時有預售款，開發商只要買通政府管理部門人員，就可以不用任何本錢（自有資金）在房地產市場謀取暴利。證券分析創始人、著名投資家、金融家本杰明-格雷厄姆在《證券分析》一書中說，所有成本都可以通過舉債來支付，開發商可以一文錢不投而獲得整個資產，在許多情況下還有大量現金進賬。不難想象，整個房地產金融業可謂隱患重重，所有參與各方都缺乏原則、洞察力和起碼的常識，以至于整個行業日益膨脹，并最終毀于一旦。當前，中國房地產行業是一個高負債行業，僅房地產貸款保守估計在10萬億元人民幣以上（包開發商貸款和個人住房按揭貸款）。一旦發生風險，引發金融“地震”絕對沒有言重。
由于GDP政績和土地、住房開發對稅收的高貢獻率以及巨大利益，一些地方和城市經濟如迪拜一樣是房地產在支撐著。此前有專家認為，房地產已經成為中國經濟的命脈。迪拜的教訓告訴我們這是一個不祥之兆。
當前，最為擔心的是，中國房地產市場的巨大泡沫誰也不敢刺破，誰也負不起刺破帶來的后果。一旦刺破，GDP增速迅速下降，金融風險可能發生，一些官帽可能落地，誰能負起這個責任？在中國房市里，居民買不起問題已經退居第二位，因為面對畸高房價居民不是失望而是絕望了；第一位的問題是中國房地產業的巨大泡沫、畸形發展已經在扭曲中國經濟結構，威脅中國經濟金融安全。
我們必須清醒地認識到，長痛不如短痛，紙是包不住火的，泡沫就是泡沫，最終是會破滅的。寧愿泡沫不大時破滅造成小的危害，也決不能吹成大泡沫時破滅造成大的危害。任何人放任、縱容、漠視、回避中國房地產的嚴重泡沫和問題，都是對中國經濟和中國人民極端不負責任的行為。中央政府是英明的，中共中央政治局11月27日召開會議，分析研究明年經濟工作時，關于房地產只提到和要求“加強住房保障”六個字。
新聞鏈接：http://news..xinhuanet.com/fortune/2009-11/28/content_12552842.htm
http://news.xinhuanet.com/fortune/2009-11/27/content_12550930..htm
畸高房價不下來，消費水平難上去
國家統計局核算司司長彭志龍2日表示，盡管經歷了較快增長，但我國居民消費增長速度與GDP同期增速相比仍然滯后（12月3日《中國證券報》）。
彭志龍司長列舉的一些數據很有說服力，令人很受啟發。“中國居民消費率不僅低于發達國家，也低于發展中國家。”彭志龍表示，2008年中國的居民消費率為35.3%，美國為70.1%，印度為54.7%。他介紹，我國消費主要包括居民消費和政府消費兩大類。1978年至2008年，我國居民消費扣除價格變動影響后年平均增長8.8%，相對同期GDP9.8%的增速仍然滯后。
然而，對于中國經濟來說，在三駕馬車拉動經濟中目前急需消費這架馬車啟動起來。因為，出口已經受阻而且出口拉動越來越多的受到國際貿易保護主義的制約，指望出口這架馬車再跑起來難度顯然很大。金融危機后大舉投資發揮了巨大作用，但是，一些負面效應也顯現出來，比如：產能嚴重過剩，實體經濟難以消化大舉投資造成的過剩流動性使得資本市場和樓市泡沫泛起等。特別是在最終消費沒有啟動起來時，盲目投資可能導致生產力的極大浪費。從國際上看，世界貿易的嚴重不平衡也要求中國必須擴大內需、啟動消費。國際國內形勢使得中國任何時候都沒有現在、都沒有如今對啟動消費、刺激消費的迫切需要。
中共中央政治局11月27日召開會議，分析研究明年經濟工作時把促進消費放在了明年經濟工作的首位。指出，要促進國內需求特別是消費需求持續增長，增強居民特別是低收入群眾消費能力，完善促進消費的政策。然而，如何提振消費？制約消費的最大阻力在哪里呢？除了已經達成共識的：居民收入過低，沒有消費能力；社保保障體系不健全，居民不敢消費外，又出現了一些制約消費水平提高的新因素，其中畸高房價就是制約居民消費的最為重要的因素。
從各個群體來說，由于歷史原因我國城鄉收入差距很大，依靠廣大農民來促進消費潛力很大，但是，需要一個過程，因為大幅度提高農民收入不是短期內能夠解決的。城市高收入階層消費已經飽和，消費欲望已經不是十分強烈，況且這個階層人員較少。城市中等收入以下家庭在國內外都是促進消費的主力軍。這部分群體消費意愿強烈，數量較大。但是，一個畸高房價已經使得這個群體不能也不敢消費了。為了一套房子一家三代人一生收入都要搭進去，這對收入的制約可想而知。一位“房奴”如是說：“背負幾十萬的房貸，你讓我如何放心消費？拿啥消費？”。
從實體經濟來說，畸高房價導致房地產出現的暴利正在誘使許多實體企業放棄本行業大舉進入房地產行業，一方面對其他行業已經造成重大影響，影響著實體經濟的復蘇，另一方面眾多企業一窩蜂涌進房地產行業導致泡沫被吹大，已經埋下巨大金融風險隱患。最為嚴重的是，畸高房價已經對消費產生了嚴重的擠出效應，阻礙著消費的啟動和消費水平的提高。畸高房價已經造成我國經濟結構出現畸形。
恰逢中央經濟工作會議召開在即，啟動消費、促進消費肯定是會議的重頭戲，筆者希望會議一定要在降服畸高房價上出臺強有力的政策，徹底鏟除畸高房價這個阻礙消費水平提升的攔路虎。
新聞鏈接：http://finance.sina.com.cn/china/hgjj/20091203/05237048958.shtml
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