由黃金價格的波動看房地產價格的未來走向
中國銀河證券有限責任公司研究中心 研究員 田書華
2006年6月20日
現在很多人關注房子價格，房價的上漲已經引起民憤！我認為如果再繼續上漲 而國家有關方面不加以干預有可能危機目前政府的執政地位！！！有下臺的可能。尤其是建設部官員不是站在廣大老百姓的利益上而是站在房地產開發商的利益上，已經引起極大地民憤！！！
最近，北京的門戶、房地產大亨劉曉光被審查關押，這標志著房地產價格暴跌的來臨！！！
另外，要謹防“高價買來豆腐渣房子”！ 近年來由于房地產的虛假繁榮，房子不愁賣，因此導致很多房地產商在房屋建造中的豆腐渣工程，很多房子是偷工減料、以次充好、用不合格的偽劣材料建造而成，據一位在一家知名品牌房地產上供職的朋友說“現在房地產建造房子時用的材料大多時很便宜的次料”，知名品牌的房地產商如此，那么不知名的小的房地產上怎么建房子就可以想象啦！”很多國家重點工程還存在不少豆腐渣工程，那么購房如潮的房地產建造就不會豆腐渣工程！！！
黃金是世界通用貨幣,黃金列五金之首，黃金保存萬年不會變質，很難磨損，黃金的價值是全世界公認的，黃金是最具儲藏價值的寶貝，但是，就是這樣的好東西，其價格卻會有大幅度的變動。附件可以看到黃金80年代以來的走勢圖。黃金的價格波動性也比較大，例如在上個世紀80年代初國際黃金價格曾經超過每盎司800美元，而在上個世紀末國際黃金價格曾下跌到每盎司二百多美元。
由黃金價格的變化，我們可以想到中國的房地產，且不說房子會變舊，會倒塌，房子有一定的壽命周期，還不說目前中國坑人的人情很多（豆腐渣、偷工減料、以次充好等等），也不說目前中國房產權的70年，更不說目前房地產商人為地炒作房價（怎么炒作？例如：一開盤開發商故意說“賣完來，沒剩幾套啦，故意制造搶購氣氛”，等幾天后再給欲買房的人打電話，說“有房啦，快來交錢，沒剩幾套”，結果拿出8套房子，而通知50個人甚至更多的人去搶這8套房子，其目的還是制造搶購氣氛，再等幾天再如法炮制，。。。）即使是完好（比如說是用黃金蓋成的房子）產權1萬年的房子也會隨黃金價格的變動而變動，可是目中國的房子價格一天一個價，天天漲價，這正常嗎？稍有一點辯證法常識的人就會辨明未來房地產價格會怎么走！！！
在20世紀70年代以前實際上是不存在黃金市場價格的，因為那時黃金有價格，但是那時的價格是官方規定的，不是市場形成的；20世紀70年代由于國際金融體系的變化導致黃金管制的廢除，黃金開始進入市場自由交易，因此開始了黃金的市場價格，黃金價格的起伏不定也就從20世紀70年代開始了。
附表：近30年來世界黃金價格走勢
說明：下面這些文章都不是本人寫的，而是別人的文章，只是交流，因為現在很多人關注房子價格，房價的上漲已經引起民憤！
--------
劉曉光從首都機場被中紀委帶走 事件震動北京地產界
2006-6-21 2:37:05 【記者陳雪根20日北京報道】
6月16日從首都機場被中紀委帶走摩根中心引起關注，據接近劉曉光的北京首都創業集團（簡稱首創）高層人士證實，北京首創董事長劉曉光6月16日，在首都機場被中紀委來人帶走，接受中紀委的調查，中紀委的調查可能與土地交易有關。目前，進一步的細節尚不明朗。劉曉光是北京市副市長劉志華被免職以后，第一位接受中紀委調查的房地產界人士。
房地產宏觀調控除了經濟手段之外，同時還借助于行政手段，去年“國八條”就曾提出，省級政府要為當地房價失控負責，今年“國六條”細則出臺后，一改從前新政出臺，開發商眾聲喧嘩的局面，出現集體失聲，直到最近才有人出來唱贊歌，原因就在于這次參與實施“國六條”的部門增加了監察部。
在地產界，劉曉光一直比較低調，但兩年前開始有所不同。據了解，劉曉光生于1955年，當過兵，上過學，做過工人，干過商貿，1978年畢業于北京商學院（現為北京工商大學），獲商學士學位。在1982年至1995年期間，劉曉光先后擔任北京市計劃委員會處長、委員、總經濟師、副主任、北京首都規劃建設委員會副秘書長等職，現任北京首都創業集團有限公司總經理，新資本國際投資有限公司董事局主席，首創置業有限公司董事局主席，北京首創股份有限公司董事長等職。
1995年，原來隸屬于北京市財政局、市計委和市政府辦公廳的17家難以為繼的國有企業組成了北京首都創業集團，這一年，40歲的劉曉光從北京市計委副主任兼總經濟師的位置上調任首創集團總經理。首創集團當年資產總額高達97億元，但營業收入只有兩個多億，凈利潤才2000萬元。目前，首創集團主要業務領域涵蓋金融、房地產、基礎設施建設、工業與高科技、旅游和酒店以及商業和貿易六大板塊，總資產400多億元，土地儲備量400多萬平方米，其中95％以上位于北京的黃金地段，被稱為“北京地主”。
劉志華出事前，正負責處理爛尾樓，其中，位于奧運村邊上的摩根中心是被收回后第一個接受處理的項目。該地塊屬于北京市朝陽區大屯鄉，曾因一地兩賣，有過糾紛，后來幾經周轉，最終落入文茂公司即后來的摩根公司手上，由于地處顯要位置，原來一個整體的長條型建筑，被一刀切成了三段。由于工程款等問題，摩根與承建方北京建工發生糾紛，項目已停工兩年多。
2005年北京市建委、市發改委、市規委、市國土資源局等四部門聯合對北京“半拉子”工程進行了調查。結果顯示，截至2005年4月26日，北京城八區內因建設單位自身資金不足，或違規建設等原因造成停工超過一年，復工無期限的“半拉子”工程共有26項。2006年1月16日，北京市發改委、市規委、市建委、市國土資源局聯合在市國土資源局網站發布公告，稱取消摩根中心等5個項目立項批復等批準文件，并依法對有關項目進行審計。
摩根中心被收回后，原開發商曾四處活動。記者今天在電話采訪摩根公司董事長林強時，林并不諱言他們曾找過國家有關部門和北京市主要領導，其中包括劉志華，但劉志華非常強硬，堅持要收回。同時，他們也向北京市高院提起行政訴訟，北京市高院指定二中院受理。一周前，還開過一次庭。
摩根指控政府違法行政拿走屬于他們的項目。林強表示，他們從未放棄努力，但當記者問到海外媒體報道，說劉志華是他們弄倒的，林強對此未置一詞，問到是否知道劉曉光被中紀委帶走時，林強很肯定地表示，他當天就知道了，但再問他具體是哪天時，他又說自己也是從網上看到的。對劉曉光是否與劉志華案有關，他說，對他們之間的內幕并不清楚。
摩根中心被收回后，北京市將這塊肥肉重新掛出，當時有四家公司參與競標，但最終為首創和廣西陽光股份有限公司組成的投標聯合體以17．61億元“一次性付款”競得，陽光股份在其公告中稱，將與首創置業共同成立項目公司，3個月內正式開工建設該項目，2008年6月底之前完工。陽光股份擬占該項目公司的股權比例為30％。
就在此次競標開標后不久，劉志華出事，不久劉曉光也出事，也許這只是巧合。
據記者了解到的最新情況，近日北京的多家房地產開發公司受到有關部門的問話。
-----------------------------------------------------------------------------------------
香港房地產是怎樣崩潰的
stnirvana 發表于 2006-5-5 23:20:00
從二戰結束1945年算起到今年，香港房地產發展正好60年，1974年是分水嶺。前30年相對發展比較慢，出現過1945-1951年、1952- 1958年、1959-1968年和1969-1074年四個周期。但是這些周期基本上是受外向型經濟和產業本身影響，與泡沫沒有多少關系，房價最大下跌幅度也只有20%左右。后30年房地產突飛猛進，創造了“東方之珠”一個又一個奇跡，成為僅次于日本的全世界房價最高和房價收入比最高的城市，并爆發了 1982-184年和1998-2004年兩次泡沫破裂。前一次持續3年，房價最大下跌幅度超過30%，后一次持續6年，最大下跌幅度達到60%。
1974年伴隨西方經濟從石油危機中全面復蘇，香港經濟和房地產業重新走上“快車道”。1974-1983年房地產持續8年快速增長。這段時間里，香港成功完成了從輕紡、成衣、塑料、鐘表等制造業為主向金融、咨詢、公用、電訊、海陸空運輸、旅游等高附加值服務業為主的經濟轉型，香港經濟得益內地改革開放，與華南經濟融為一體，獲得巨大發展空間和能量。
1977年李嘉誠的長江實業擊敗置地集團，獲得“金鐘”和“遮打”兩個地鐵物業的興建權，并入主和記黃埔董事局。1980年包玉剛成功“上岸”，收購九龍倉轉戰房地產。這些都標志著香港的華資企業超過英資成為市場主角。同時香港十大房地產公司也已先后公開上市，通過發行股票和債券獲得開發需要的巨大資金。香港經濟進一步崛起更是吸引了內地、日本、東南亞和澳大利亞資金蜂擁而入，推動房地產一派繁榮，也造成房價和地價急劇上升。
1981年和1997年是香港樓市最繁榮的年份，但是也正是此時吹響了泡沫破裂的前奏曲。1981年香港房價已是世界第二，十年前僅為加拿大的50%，十年后反超加拿大三四倍。從1974年房地產開始復蘇到1981年，香港房地產市場以及房價已經連續7年強勁增長，房價中位線高達居民收入中位線的17倍。雖然辦公樓空置率高達20%，住房貸款利率高達18%，香港房地產仍然表現出嚴重的供不應求，炒樓現象蔚然成風，結果以泡沫破裂告終。1984年中英聯合公報公布，一切不確定因素息數掃去，香港房地產再次進入“快車道”。
1995年已經連續十幾年強勁發展的香港樓市出現強烈回調現象，房價曾一度下跌20%以上。但是只有一年多時間，嚴格的控制剛剛過去，同時在“九七”回歸“利好”下，各方一致看好后市和香港未來，買家涌入，房價不跌反而再次上攻，制造了又一個泡沫奇跡。
造成香港房地產泡沫破裂的原因很多，主要有三點。第一，比重長期太大依賴性太強，同時又受到強烈的地域限制。四分之一居民住在填海造地上“彈丸之地”的香港房地產長期在經濟中“獨占鰲頭”，與制造業和金融服務業“三足鼎立”。財政收入長期依靠土地批租收入，1980年為36%，加上其他房地產相關稅收高達45%。同年建筑業產值占生產總值的23%，加上設計、律師、測量、中介和物業管理等服務性收入，物業交易和出租收入占ＧＤＰ30%。房地產投資長期占固定資產總投資的三分之二。房地產股歷來是第一大股占總市值三分之一，股票和房地產價格“互相拉扯，榮辱與共”。房地產和銀行業也互相依賴，開發商和居民貸款始終占銀行貸款總額的30%以上。
第二，長期采取高地價政策，造成地價和房價長期上漲太快。1960-1980年香港工業、商業和住宅用地批租價格分別上漲了281倍、74倍和82倍。1984-1997年香港房價年平均增長超過20%，其中1990-1994年“豪宅”猛漲了6倍，甲級辦公樓猛漲2.5倍，沙田等非市中心的中檔樓盤猛漲近3倍。房價中位線長期是居民收入中位線的8倍以上，不少年份為14倍甚至更高。房價大幅度上漲后，居民還貸壓力巨大，很多居民從每月收入40%用于還貸上升到60%甚至80%。上世紀年代初期，中環灣仔尖沙咀等中心區域每平方米房價已經高達十幾萬港元，元朗屯門等新鎮地區也要3-4萬港元，而大部分居民年薪只用十幾萬甚至不到十萬。新界一套280萬港元的房子只有63平方米，100萬港幣的只有25平方米（都是建筑面積）。
第三，房價上漲太快形成巨大的財富效應，炒樓成風。房價上漲太快之時必是炒樓成風之日，炒樓越烈也就說明離泡沫崩潰不遠了。由于地少人多資本集中，香港房地產投資回報率長期比世界其他主要城市高2-3倍。在房價狂漲的時候短期炒作更加有利可圖，轉手之間就可以賺個20萬50萬港元。上世紀年代最著名的案例金門大廈20個月里四次轉手總價從7億港元炒到17億港元。炒樓為生的佳寧集團空手倒賣，又通過上市籌措資金進一步炒樓，三四年里資產過百億躋身十大房地產企業，最終因泡沫破裂清盤破產，董事長被捕入獄。
香港樓市就是典型的土地嚴控型樓市，再配合外來資金的炒風把樓一路炒高而去，就連唱戲的都加入了炒房團，當然金融股市配合得很好，
中國得樓市是1999年開始進入炒作階段的，前段時間街頭巷尾湊到一起的都是談的你買房了嗎，你炒房了嗎。最離譜的是鋼琴教師也加入了，有機會賺錢想必就象蒼蠅聞到屎一樣人們會一窩風撲去，就象麻風病樣會傳染，如果你沒買房就象被社會拋棄的棄兒顯得很孤單，人人以有套象樣得房而發瘋，這還有很大部份并不是要炒房，而是靚房和顯赫在刺激人們得神經，中國人都是為別人而活的，為了讓別人更看得起自己或讓別人羨慕，當然房子又大又氣派又裝修豪華更是有錢有派成功得象征，是要面子得事，于是這欲望就一路被刺激，好象沒有套高擋商品房就白活了似的，當然中國人已到了要住的好的時代了，原來的老公房沒有園林沒有會所沒有電梯沒有很好的物管，這些都大大地刺激了人們的神經，所以需求一下被激活了。更主要的是花點首付就可住進去了，這首付低則3－5萬，高則10來20萬，很多人已有了這筆錢的，于是信用被擴大了 3－5倍！
日本房地產的“泡沫神話”帶給我們什么教訓？
泡沫程度驚人
回顧日本出現房地產泡沫破裂的歷史也許對我們有所幫助。毫無疑問，現在的美國與上個世紀80年代的日本有著天壤之別。其一，日本當年的房地產價格上漲速度更快、幅度更大。部分原因在于，投機者利用迅速上揚的股市的賬面利潤投資房地產，導致股價與房價全面飆升。
另一個區別是：在日本當年的房地產熱中，最大的投機者是財力雄厚的公司。它們在抬高商業房地產市場的同時，也抬高了住房價格。
日本遭受了現代歷史上規模最大的一次房地產市場泡沫破裂。在1991年房地產市場的巔峰時期，國土面積相當于美國加利福尼亞州的日本，土地的總價值幾乎是美國的4倍。
后來，由于日本中央銀行升息力度太大，股市和樓市同時崩潰。隨著投資者拋售股票以填補土地市場的損失，或者拋售房產以彌補股市損失，日本的股市與樓市價格直線下降，跌入低谷。直到現在，才剛剛開始恢復。
泡沫背后的神話
日本的經歷包含著許多警示。其一：避免受熾熱的房地產市場發出的誘惑的吸引，特別是避免動用高風險或外來貸款，進行入不敷出的借債。其二：避免購買一旦市場冷卻難以出手的房地產。
經濟學家說日本的經歷對美國決策者（比如即將于明年1月底出任美聯儲主席的本·伯南克）來說還包含著教訓。首先就是從日本中央銀行的失敗中吸取教訓，放慢美國房地產和股市泡沫的上升速度；其次，要吸取日本未能緩和崩潰的教訓。日本直到最近才終于找到了恢復房地產市場的辦法，即通過放寬限制，刺激新的房地產開發。
最重要的是，日本的經歷告訴我們：必須對一切財產泡沫背后的神話持懷疑態度。那個神話就是價格會永遠不斷地上漲。與當今美國購房者一樣，日本當年的許許多多購房者過度舉債，購買了超出其支付能力的房產，因為他們以為房地產價值只會上升，不會下降。當價格下跌時，很多購買者在經濟上遭受了重創，甚至破產。
日本泡沫問題最知名的權威、早稻田大學教授野口悠紀雄說：“日本最大的教訓就是不要陷入曾經有過的那種拒絕相信的狀態。泡沫期間，人們不相信價格會下跌。歷史已多次證明這是錯誤的。但是，人的天性中總是存在一種令人無法吸取歷史教訓的東西。”
他說，上個世紀80年代，日本的投資狂熱已到了登峰造極的地步，即使毫無用處的土地，各個公司也全力爭奪。但現在的中國國與當年的日本仍有著相似之處：購買者居然感到別無選擇，只能現在購買，以免房價升得更高。
專家還發現了其他相似之處。上個世紀80年代，由于對房地產價格持上升預期，日本許多購房者對大舉貸款感到心安理得。但是，當日本房地產價格下跌時，業主們發現自己背負的債務遠遠超過了房產的價值。很多人破產，特別是由于房地產價格下跌而引發較廣泛的衰退后出現的失業人員和減薪人員。
決策層的鏡鑒
現在，日本的房地產市場泡沫本身的教訓：那就是房地產價格一落千丈。
--------------------------------------------------------------------------------------
索羅斯再看跌中國房地產 應吸取日本教訓
國際投資大鱷喬治-索羅斯近日在接受CNBC財經頻道采訪時說：“由于加息導致的流動性減少，所有類別資產都承受著向下調整的壓力。”他說，當前最“脆弱”的資產就是房地產，而美元也將繼續貶值。大家可能都還記得索羅斯去年放出的看跌中國房地產的言論，他直言不諱地說“中國房地產市場繁榮堅持不過三年”。
索羅斯看空中國房地產的觀點是否準確，自然會由未來的事實作出判斷，畢竟只有實踐和時間才是檢驗真理的雙重“試金石”。索羅斯的思維和理論充滿神秘色彩是人所共知，正如他的那本著名的《金融煉金術》書名一般獨特幽秘。索羅斯的“腰酸背疼”本能一直是傳說中他的直覺來源：當他開始背痛時就知道投資組合出了問題，當痛的地方接近腰部就是出了買超的毛病，若是左肩痛就是貨幣方面有麻煩等等。這是種很有趣的解釋，估計只是一種半開玩笑的說法，卻也說明了從蛛絲馬跡中辨別那些貌似平常的事件背后隱含趨勢的重要性。是什么蛛絲馬跡讓索羅斯看空房地產？或許從經濟生活的細節中就能找到答案。
但房地產市場發展的周期性是個客觀的現實問題，不管開發商喜歡與否房地產市場也與其他市場一樣有其自身發展的規律性。世界經濟周期性波動對房地產市場的影響尤其不容忽視。在世界范圍，由房地產泡沫導致金融風險的案例都相當慘痛，其中影響最大的非日本案例莫屬。
上世紀80年代后期，日本經濟快速回升，出現了歷史上少有的繁榮期。日本中央銀行為了刺激經濟持續發展，采取了非常寬松的金融政策，這些資金基本上都流入了房地產業，致使房地產價格暴漲。從1986年起，日本在短短5年間，地價上漲了2倍多。其中1987年，商業用地和住宅用地價格的年上升率甚至超過了76%。日本國土廳公布的統計數據顯示，1985年，東京都的商業用地價格指數為120.1，但到了1988年就暴漲到了334.2，3年間暴漲近2倍。日本六大城市的地價指數，在上世紀80年代的10年間上漲了5倍，地價市值總額高達40001萬億日元，相當于美國地價總值的4倍，土地單價為美國的100倍。1990年，僅東京都的地價就相當于美國全國的土地價格。
1991年，日本房地產泡沫破裂，致使日本經濟十多年來一蹶不振。房地產價格的暴跌導致一些涉足房地產業較深的大、中、小企業紛紛倒閉。僅2000年，包括房地產商在內的建筑行業就有6000多家公司破產，占當年破產企業總數的33.6%。2002年，日本有28上市公司倒閉，其中有三分之一以上是房地產公司，創戰后上市企業倒閉的最高紀錄。房地產泡沫破滅直接引發了日本嚴重的財政危機而且給金融業帶來了大量的呆壞賬。日本十大銀行中的日本長期信用銀行、日本債券信用銀行以及北海道拓殖銀行相繼倒閉，中小金融機構的破產更是接連不斷，金融體系劇烈動蕩。房地產泡沫破裂把日本經濟帶入了持續10多年的蕭條期。
客觀地說，中國經濟持續多年高速增長很大程度上是房地產市場繁榮的結果。但這種繁榮到底能持續多久是個很大的問題。房地產市場的特殊性使它具備了牽一發而動全身的效果，房地產市場波動對國民經濟有著深遠的影響。由于房地產產業鏈條較長，產業關聯度較高，上游涵蓋鋼材、水泥、物流等行業，下游包括建筑、裝飾裝修、物業等行業，是經濟發展的支柱產業，容易引發大量投資；此外，房地產業是資金密集型產業，與金融業又屬于捆綁型關系，地產金融風險會過分集中在商業銀行體系；需要指出的是，房地產具有實體經濟和虛擬經濟兼有的特性，同時兼有投資和消費的功能，房地產商品的虛擬經濟特性相對比較隱蔽。正是房地產這些屬性，使得房地產經濟成了國民經濟的領頭羊，然而這只羊既能把經濟引領到康莊大道，也能帶入泥潭和深淵。
有數據顯示，上海的房地產價格在2001年至2004年間上漲近70%，其房地產建設規模只占全國5%，但2003年至2004年的房貸總額卻占到全國的近20%。這與上世紀80年代末的日本東京有相似之處。此外，目前中國的房價收入比(即一套住宅的總價格與家庭年收入的比例)大大高于世界平均水平。房價收入比是被世界廣泛使用的判斷房地產價格是否合理的重要指標。世界銀行的標準是5∶1，聯合國的標準是3∶1。美國目前的比例是3∶1，日本則是4∶1。而在我國，這個比例大約是10∶1～15∶1。香港房地產在1997年跌落之前，房價收入比大約是14∶1。種種跡象表明，中國的房地產市場已經走到一個十分微妙的邊緣。
「 支持烏有之鄉！」
烏有之鄉 WYZXWK.COM
您的打賞將用于網站日常運行與維護。
幫助我們辦好網站，宣傳紅色文化！
歡迎掃描下方二維碼，訂閱烏有之鄉網刊微信公眾號
