上海外資地產勾結社科院上書吁請“國民待遇”
中國經營報
作者：王其明
曾經隱蔽操作的地產外資正試圖浮出水面。
記者獲悉，一份《海外資金進入上海房地產市場研究報告》（以下簡稱“報告”）近期提交給上海市政府，這是一份由上海市社會科學院操刀，并由香港上市房企瑞安集團出資贊助的報告，地產外資借報告之口，表達自己對內地地產“限外政策”的看法與建議。在這份報告中，一向“我行我素”的外資地產指責媒體報道限外有負面影響，并呼吁放寬相關政策。
外資“上書”
記者看到，這份報告提出：鼓勵外資投資開發非住宅，允許開發住宅，但應以中高端為主。與此同時，允許在中國注冊的外資企業參與房地產業經營，鼓勵外資與大型內地企業合資參與房地產項目的運營。呼吁給予外資“國民待遇”之意一覽無余。
由于這份報告由上海市人民政府發展中心立項，香港上市房企瑞安集團贊助，上海社科院“操刀”。而其間亦有上海市經貿委、上海發改委等政府部門參與。這使人們認為，在上海長期存在爭議的“房地產限外”政策正在某種程度上面臨變數。
此外，報告還針對目前的房地產市場提供了一些調控建議，如鼓勵外資機構和個人長期持有、不鼓勵短期持有，手段應采用內外對象一視同仁的差別稅收入措施，即對長期持有行為征收低稅收，對短期持有行為征收高稅收。
這一系列建議，無疑與2006年以來執行的一系列“限外”政策口徑不一，然而，這還并不是最具沖擊力的內容，該報告甚至還建議，允許在北京、上海等少數城市注冊的外資金融機構，對中國境內的內資和外資房地產企業，進行間接或者直接的房地產金融操作，這無疑已經開始觸及中國金融業對外資監管的“底線”。
參與報告討論的上海社科院專家對記者說：“這份報告，有外經貿委和發改委等機構參與。建議對外資適當放松，因為，堵不如疏，堵是堵不住的。因為外資看好中國市場，總是會通過各種渠道進入的，比如地下錢莊。”
政策顧慮
“外資更關心政策環境的問題。外資總是跟不上政策的變化，總覺得不太理解，怎么政策今天是這樣，明天是那樣，有的政策執行起來好像又不一樣。中央政府調控，地方政府好像又在執行方面有問題，外資對這些問題是很關心的。外資希望政策環境能透明，更希望房地產市場能早日放開。”中信嘉華銀行副總裁廖群表示。
這恰是香港上市房企瑞安集團“運籌”這樣一份報告的原因所在，而瑞安的心態，則是大多數在中國境內投資房地產的外資心態的代表。
事實上，自2004年以來，以港資為代表，地產外資掀起一輪外資國內圈地高潮。除了和黃、長實、新鴻基等企業之外，原本對內地市場很謹慎的九龍倉，今年也在國內頻頻出擊，高價拿地，這些舉動使外資真正成為了中國地產的“囤地大戶”。
國務院發展研究中心日前發布的《中國房地產企業競爭力研究報告》顯示，截至今年7月末，全國最大的“地主”是碧桂園土地儲備達45平方公里。新世界土地儲備達1753萬平方米，越秀投資土地儲備也達600萬平方米。而李嘉誠旗下的和黃、長實兩大企業，土地儲備加起來，起碼會超過1000萬平方米。
賭注越押越大，這讓各路“外資房企”不得不對“游戲規則”變得十分敏感，房地產限外政策的“善變”，恰恰印證了他們的擔心所在。更重要的是，他們還要把在中國的“賺錢事業”進行下去，因為外資篤定中國地產價格仍有上漲空間，而且土地價值被嚴重低估。
摩根士丹利債券部副總裁張力說：“房價要往下跌非常的難，只是漲幅的問題。無論是自住還是帶有一定投資性質購房，都應該有選擇性的來中國看一下，如果現在不買的話，將來還會更貴。”他強調。
政府曖昧
記者從“報告”中獲知了近三年來，外資在上海房地產中扮演的真正“角色”：2004年，境外機構和個人購房20272套，購房面積為290萬平方米，合同金額為350億元，2005年，分別為14920套，213萬平方米，332億元，2006年（1～7月）為8938套，134萬平方米，229億元。
在外資購房最為嚴重的2004年，外資購買占到了上海當年度銷售市場份額的4%~5%，如是角色，顯然讓政府難以“出狠招”限制外資。對此，上海始終存在爭議。而在執行上，環境也依然極為寬松，甚至在應被嚴格管制的結售匯問題上，也不存在“太大的問題”。
然而，即便在如此環境之下，外資仍然上書，要求更為“寬松”和“公平”的待遇。對于這份報告可能產生的效力，前述專家對記者說：“作為由上海市政府的決策咨詢機構提交的報告，對日后政策的走向自然會產生影響，我個人也覺得應該放松限外。”
記者了解到，這份報告操刀者上海社科院房地產研究中心的牽頭人——張泓銘，就是堅定的支持“放松限外”者，由于他有上海市政協常委的“頭銜”，其對政府的“游說”能力，從未被業界質疑。
“盡管很多人買不起房，但外資把中國和全世界的房地產市場比較之后，認為還是有很大的投資空間的。”廖群表示。記者了解到，在限制房地產外資的171號文件執行后，2006年外資購房的成交套數比2005年全年下降6000套之多，而外資地產企業的投資也受到抑制，顯然，各類地產外資希望借這份具有政府決策咨詢身份的機構出具的報告，解決自己目前所受到的種種限制。
鏈接
現行地產限外政策：
1. 外資個人購房必須實名
2. 投資額1000萬美元以上的外資房企，資本金不低于50%
3. 2007年6月1日前未進行備案的，暫停受理結售匯備案登記
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