306畝土地滋生的官商財富鏈
2007年09月24日 《商務周刊》
7月24日，上海市房地、建設、監察、物價、工商、財稅、審計、規劃等10部門成立了專項整治的聯席會議，共同下發了《上海開展房地產市場秩序專項整治的工作方案》。此次專項整治將圍繞兩個主要方面進行：一是房地產企業捂盤惜售、哄抬房價、合同欺詐、發布違法廣告、偷稅漏稅等行為；二是房地產項目立項、規劃審批、設計審批、施工許可、預售許可等環節的違規審批、權錢交易行為和房地產稅收政策執行情況。
當各路媒體據此消息鋪天蓋地大范圍揭露“奸商捂盤惜售、哄抬房價”時，專項整治方案的第二條多少被忽視了。“事實上，此次專項整治的重點和看點是第二項，因為這是上海第一次在房地產市場公開提出打擊官商勾結。”上海市政府一位官員對《商務周刊》說。
與此同時，《商務周刊》一直關注的上海徐匯區法院違法拍賣上海泰瑞公司306畝土地產權案真相，也終于即將浮出水面。經過《商務周刊》第7次赴滬調查后發現，10年來，圍繞著306畝土地展開的，是行政、司法、評估、拍賣、銀行等等環節與商人緊密結合在一起，組成的一張充滿諸多利益關系的財富侵吞“食物鏈”。
十年前偷逃土地出讓金
1992年，原上海市上海縣龍華鄉華浦村委托鄉政府下屬的上海龍華房地產開發經營公司，將華浦村的龍吳路沙家浜306畝的土地進行房地產開發。得到土地批文的龍華房產公司以聯建的名義，將批文中的開發權以8880多萬轉賣給了上海輕工住宅總公司第二分公司。
1993年5月12日，上海輕工住宅總公司第二分公司又找到上海泰瑞公司進行聯建。輕工二分公司拿出的是手中306畝土地開發權，泰瑞公司負責出資建房。所有的房屋建成后，40%屬于輕工二分公司，60%屬于泰瑞公司。此后不久，輕工二分公司因資金困難，將其擁有第一期的40%權益全部賣給了泰瑞公司，泰瑞公司獲得了這塊地塊上第一期所有在建建筑物的權益。
1996年1月29日，上海房屋土地管理局頒布《關于在劃撥土地上以聯建參建開發房地產項目需繳納出讓金的通知》，規定三方聯建的房地產項目必須繳納100%的出讓金。龍吳路沙家浜地塊土地上牽涉龍華房產公司、輕工二分公司和泰瑞公司的房產項目，完全屬于三方聯建。當時計算這塊土地出讓金高達近億元。
上海泰瑞公司董事長周亞倫對《商務周刊》指稱，“吃”下這塊土地開發權的輕工二分公司總經理俞福忠當時著急了，“為了偷逃這筆土地出讓金，他想到一個辦法，就是把1994年4月21日頒發的滬土用(徐)字(94)第34號《上海市建設用地許可證》中用地單位‘龍華公司’改到自己名下，房產項目就不再是三方聯建了，也就不用繳納土地出讓金了”。
周亞倫稱，“于是，1996年2月初，俞福忠找到了當時徐匯區房地局局長，希望能夠把龍華公司的《上海市建設用地許可證》換發到新成立的上海城南房地產公司(俞福忠注冊的公司)的名下”。
周亞倫告訴記者，事實上俞福忠此前已經打通了當時徐匯區一些領導的關節，“但這位局長很清楚自己只要重新填發就是違法，因此他巧妙地在龍華公司的《上海市建設用地許可證》下面手寫了幾行字，‘經區政府協調已同意將此地塊調撥給原上海輕工住宅總公司第二分公司、現名上海城南房地產公司，有關手續正在辦理之中，特此證明。’落款是徐匯區規劃土地局，時間是1996年2月14日”。爾后，經辦人宣奉德偽造了一張同日期、同編號，但用地單位卻變為“上海城南房地產公司”的《上海市建設用地許可證》。
如此一來，1.2億元的土地出讓金順利地偷逃了，同時也為后面的故事埋下了一顆“地雷”。當然，俞福忠沒有想到，這年年底，自己就因為在另一案件中受賄18萬被判刑10年入獄。1999年4月29日，輕工二分公司注銷。2002年4月30日，城南公司被吊銷。
而周亞倫的上海泰瑞公司仍然在沙家浜地塊興建華徑小區工程，也因為遇到1998年開始的上海地產蕭條，一度半停半建。
南洋模范基地
2002年，上海房地產復蘇的跡象已經越來越明顯了。熬過冬天的上海泰瑞公司準備迎接春暖花開的時候，周亞倫突然被告知，自己興建的沙家浜地塊已經于2002年10月29日被徐匯區人民法院委托拍賣公司拍賣給了上海匯成房地產公司(見《商務周刊》2004年7月5日第11期文章《上海306畝土地驚曝“四假”迷案》)。
這家公司何方神圣？原來是上海匯成集團下屬企業之一，主要從事房地產開發經營。上海匯成集團于2000年由國有獨資公司改制為多元投資的有限公司，大股東是徐匯區國資委。
經過4年的艱苦調查取證，周亞倫才知道，“匯成公司在某些徐匯區領導的支持下，早在2001年就看上了306畝沙家浜地塊，以便為某港商開發的南洋模范基地所在的徐匯區東安三村居民做動遷用地”。
8月22日，《商務周刊》到現場調查了上海泰瑞公司一直申訴屬于自己、卻被匯成公司占有的華徑小區，也就是現在的華欣家園。
這家被評為“市優秀住宅規劃建筑獎和科技應用獎”的小區，處于徐浦大橋下，緊挨一家粉塵很大的水泥廠。306畝土地中162畝已建，剩余的土地長滿了荒草。小區2000多戶居民，只有一所幼兒園、一家小超市，和兩條通往市區的公交車。而最近的醫院和學校也在五六站路的龍華鎮，被居民戲稱為徐匯區“死角”。
華欣家園被徐匯區宣傳為“上海市重大工程配套商品房基地”，全部定向供應給市內動遷戶。本刊記者了解到，這些動遷戶主要來自三塊：徐匯區的東安三村、建國西路建業里和黃浦區老西門商業區。動遷原因無一例外都是舊城改造。經本刊記者調查，這三處動遷都與“上海市重大工程配套項目”無關。
建業里是上海著名的保持原貌的石庫門民居。從此動遷而來的黃老先生夫婦告訴《商務周刊》，“動遷時區里領導親口說，‘建業里在整舊如舊之后，不再安排作其他用途，而是讓曾經居住在這里的居民重新搬回來，以保持上海民居特色。’”但今年3月份他在《徐匯報》上發現，建業里將由波特曼海外、花旗集團等外資以3000多萬美元投資開發為以居住、辦公、商業、里弄式酒店公寓為特征的商用街區。類似的上海黃金地圈——老西門，在舊城改造名義動遷后也被轉給一家港資企業開發高檔住宅樓和商鋪。
這其中與匯成公司有關的動遷是面積為36畝的東安三村。其動遷住戶徐先生向《商務周刊》介紹了他見聞的動遷目的變化史：2001年徐匯區決定讓匯成公司對之進行舊區改造；2002年初，被告知要在此建全國招生的貴族學校私立南洋模范中學；2003年到2005年，又公告說成為了徐匯區儲備土地；2006年初動遷完成后，公告稱南洋模范高級中學將搬遷此地。
南洋模范高中位于徐匯區核心區天平路200號，已有106年校史，其校址有近70年歷史，是上海市重點中學。有趣的是匯成公司與其相距不足300米。該校潘書記告訴《商務周刊》，該校自2000年就被區里告知將要動遷東安三村，但至今未有動作。至于其他，她以“此事區里在辦，聽區里安排”為由不再回答。
但該校教務處工作的一位不愿透露身份的老師告訴記者，學校上下根本不愿意搬離這塊“百年基業”。“最關鍵的是我們前面已有別人的慘痛教訓。”他介紹說，位于附近宛平路的淮海中學，2003年以舊房成套率改造名義以4000余萬元的補償被搬遷后，其辛耕路原址被一家港資企業興建為目前上海豪華住宅區之一的永新城，“現在那塊地10倍的價格也買不回來”。
《商務周刊》看到了淮海中學地塊轉讓的《上海市國有土地使用權出讓合同(滬房地用(2002)出讓合同第110號)》顯示： 甲方(上海市徐匯區房屋土地管理局)以現狀條件出讓位于上海市徐匯區淮海中學地塊，總面積為33034平方米。乙方(永龍公司)以人民幣22961025元的土地使用權出讓金獲得上述地塊50年和70年的土地使用權。其中該地塊中25423平方米為徐匯區成套率改造地塊，土地使用權出讓金21736665元免繳。
也就是說，香港永新集團子公司上海永龍房地產公司以徐匯區成套率改造的名義，僅花了122.4萬元，就獲得了徐家匯地區面積近3.3萬平方米的土地使用權——在這片上海最繁華的核心地段，該公司付出的土地出讓金平均每平方米只有40元。而2006年永新花園三期開盤后的銷售價格為25000元/平方米。至于淮海中學，《商務周刊》在現場看到，已經掩藏在永新城一街之隔的商品住宅樓中間，門衛告訴記者，現址還不到原址的一半大。
令人驚訝的是，那位教務處老師似乎一語成讖。此后一位熟悉徐匯區土地轉讓的內部人士向《商務周刊》透露，為東安三村支付動遷費用的就是上海永龍房產公司，“該公司先將資金打入打理土地儲備的徐匯區土地發展中心，而后轉給匯成集團下屬的匯成動拆遷公司完成動遷”。
由此來看，從華欣家園到東安三村，再到南洋模范中學，匯成公司還只是前臺“捕蟬”的“螳螂”，“黃雀”還在后面。
“闖紅燈”一路暢通無阻
或許正是有了如此背景，圍繞著306畝土地產權歸屬的爭奪高速高效運轉了起來。
首先是徐匯區法院，利用早年俞福忠為偷逃土地出讓金偽造的上海城南公司的《上海建設用地許可證》，借用城南公司一件已經執行過的財產糾紛案號，將306畝土地拍賣重復執行了一遍，以1.14億元人民幣價格拍賣給了匯成房地產公司。
“且不談徐匯區法院此次執行是否合法，也不論拍賣出的37.3萬元/畝價格與當時此類地塊土地部門掛牌價格250萬/畝之間是否過于懸殊，僅法院拍賣國有劃撥土地使用權就屬非法裁定。”北京聞先律師事務所首席合伙人曹炳增律師了解該案后告訴《商務周刊》。
按照他的解釋，在執行財產糾紛案過程中，法院只有權拍賣經出讓取得土地使用權證這樣具有財產性質的房屋及所屬土地。國土資源部《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》第四條和第六條規定：商業、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性用地，必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓……由市縣人民政府土地行政主管部門組織實施。
國家土地管理局國土批(1996)108號《關于對土地使用權拍賣有關問題的批復》更規定，“土地使用權拍賣出讓不能適用《拍賣法》。”據此批復，上海市房屋土地管理局也發布滬房地干(1999)756號《關于授權房地產拍賣職責的通知》，將房地產拍賣職責授權上海市房地產交易中心組織實施。徐匯區法院顯然有越俎代庖之嫌。
即使此次充滿疑點的法院拍賣土地，其委托的評估公司在土地評估的資質問題上也出現問題。上海房地局信訪辦在一份《書面答復意見書》中明確指出，“經查，(徐匯區法院委托的)上海上會資產評估有限公司未取得房地產估價機構資質。”因此，其1.14億元的評估報告不具有法律效力。
拍賣完成后，在繳納國家稅費問題上也出現了疑點。匯成公司2003年1月21日契稅完稅證上顯示繳納了342萬元。但此契稅完稅證不但與契稅納稅申報表上的稅證字號不統一，而且其上加蓋的竟然是管理農貿市場的“上海市徐匯區財政局農業稅收管理所”的收訖章。
另外，按照規定，匯成公司應按照成交價的5.57775%，支付房地產營業稅及附加稅635.9萬元。但這兩筆稅款在稅務部門都沒有找到上繳記錄。據周亞倫稱，他已向主管部門舉報匯成公司有偷逃稅款嫌疑。
調查中《商務周刊》還發現，匯成公司也有偷逃土地出讓金嫌疑。按滬計調(2001)50號《上海市土地出讓金管理辦法》規定，“出讓土地使用權收入總額(含各種出讓形式的收入)的30%為土地出讓金收入。”那么，且不管1.14億元價格是否合適，也要繳納土地出讓金3420萬元。但2005年3月21日上海徐匯區房地局與匯成公司簽訂的《(2005)出讓合同第20號國有土地出讓合同書》，依照6份早在2004年9月就被上海房地局廢止的文件，將土地出讓金減免為366.6962萬元人民幣。而據上海某地產公司保守測算，此地塊出讓金不會低于2億元。
就這樣，沒有經過正規的招拍掛，也沒有經過政府部門的規劃批準，306畝土地使用權在法院的主持下，通過一場疑點重重的財產糾紛案拍賣執行的方式，以一個匪夷所思的價格，落入了匯成公司手中。曹炳增律師認為：“這是獲取土地使用權的一大創造。”
至于那張偽造的假《上海市建設用地許可證》，2004年10月20日全國人大專案組在上海房地局召開調查會，得到的答案是： 知道是違規的，是當時的區長讓做的。專案組負責人、全國人大信訪局副局長毛春秋質問：“區長違規犯法不犯法？哪一個區長讓做的？我去找他。”得到的是一陣沉默。
門檻為什么這么低？
按照2002年上海市土地批租價格，正常程序下匯成公司要拿到這塊土地使用權，以當時最低的250萬元/畝的價格，也至少需要7.65億元。
要以1/7的價格拿到這塊地，匯成公司需要打通許多門檻。至于打通各路關節的具體過程，現在仍然還是這家公司的秘密。但許多值得關注的疑點已經出現了。
首先就是徐匯區法院法官吳祥唐等干部，以半價購買匯成公司匯成桂苑小區房產的問題。事實上，此案中還有一位上海盧灣區陳姓稅務干部以60萬元購買該小區一套當時市價130多萬元的房產。此事，被周亞倫懷疑為匯成公司在繳納稅費上如此“低門檻”的疑點。
同樣的問題還出現在委托評估公司進行土地評估的評估費上。在徐匯區法院法官李銘與上海上會評估公司簽訂的《資產評估業務約定書》上，該評估項目評估費用約定為10萬元。但上會公司開給徐匯區法院并得到李銘簽收的發票上該費用為40萬元，而且有非常明顯的改動跡象。上會公司拒絕就此向《商務周刊》給以解釋。也就是說，費用為10萬元但卻支付了40萬元，其中的30萬元不知去向了。
今年4月28日，《商務周刊》曾接到周亞倫提供的一份《上海市人民檢察院通知談話記錄》。該記錄是2005年11月30日，就周亞倫舉報上海徐匯區法院法官吳祥唐在執行案件期間向當事人匯成房產經營公司購買房屋一事，上海市人民檢察院不予立案的答復。
這份記錄中指出：“經我們調查，徐匯法院執行庭長吳祥唐確實曾購買過舉報件所提到的房屋，但是通過徐匯區物價局局長與匯成公司聯系后和匯成公司達成的房屋交易。當時徐匯區里有許多干部都在吳祥唐所購房屋的小區購房。區里的標準是處級干部購買該小區的房屋價格為6000元/平方米……而且，吳在購買該房屋后向本院領導口頭匯報過，其個人廉政檔案也有記錄。綜上所述，認定吳祥唐構成受賄罪，根據現有證據材料，不能成立。”
事實上，就在4月26日，中紀委副書記劉峰巖在接受新華社記者專訪時就表示，今年中紀委、國家監察部在領導干部廉潔自律方面主要抓好的7個方面工作之一，就是“對領導干部利用職權和職務影響，在商品房買賣置換中以明顯低于市場價格購置或以劣換優謀取不正當利益”。
據《商務周刊》從搜房網上海頻道查到的數據顯示，當時該小區該樓層該戶型的交易價格為120萬元人民幣，而吳祥唐向匯成公司所付價格僅為50萬元人民幣。如果按照記錄所說，屬于徐匯區政府規定，那么2003年該區處級干部以6000元/平方米的價格，購買市價為13500元/平方米的匯成公司所售房屋，政策依據何在？
就這些問題，《商務周刊》向記錄中當時以上海市檢察院反瀆職侵權局局長身份做出回答的裴鐘求證。目前已調任上海青浦區檢察院檢察長的裴鐘先以出差在外為由拒絕采訪，而后在電話中告訴記者： 首先，處級干部廉價購房具體來自徐匯區何規定，因媒體不是當事人不能透露；其次，本人已調任不方便再回答該案問題，建議記者向市檢察院詢問。但市檢反瀆職侵權局負責人看完記錄后告訴記者，因“答復內容非常清晰”，還是最好問裴鐘。
最后，《商務周刊》向徐匯區政府求證，其宣傳部負責人將記者的疑問以書面形式轉交相關部門答復。一周后，該負責人在電話中給記者的回答是，所謂的標準和規定“不存在”。換句話說，其認定裴鐘的答復內容不實。
現在，孰真孰假仍然難解。但可以肯定，兩者之中有人在撒謊。
“假錢”背后的“空手套白狼”
此案“拍案驚奇”之處，不僅在匯成公司如何低價獲取306畝土地使用權，還在于其用什么樣的“資金”購得該地塊。
采訪中，周亞倫說自己經過艱苦取證，發現不但拍賣是假的，而且拍賣過程中涉及的資金，也屬虛假記載內容的金融票據(見《商務周刊》2006年7月20日第14期文章《2.8億“假錢”后面的商業賄賂“疑云”》)。
2004年5月9日，周亞倫向中國銀監會舉報，“匯成公司為侵吞306畝國有劃撥土地使用權，串通東方拍賣公司、雙晟公司、徐城投公司、上海浦發銀行徐匯支行、上海銀行長壽支行、民生銀行上海支行、徐匯區法院等有關單位及不法分子，內外勾結，在申請人賬戶無款的情況下簽發了銀行本票3張，在匯成公司銀行賬戶上無款的情況下簽發貸記憑證5張，偽造銀行本票4張，偽造銀行支票2張。上海浦發銀行徐匯支行等3家商業銀行對違法票據承兌付款，在房地產交易中造成總計3.3億元虛假記載內容的金融票據空轉。”
原銀監會主席助理車迎新對之非常重視，調查后告訴周亞倫，“這只是‘冰山一角’，(整個案件)比上海周正毅案件還要復雜。”建議他向公安機關控告。因其隨后調走，調查沒能繼續深入。2006年周亞倫再次向銀監會舉報，銀監會信訪部門責成上海銀監局調查。2006年8月4日，上海銀監局給周亞倫的答復是：該案已經超出自己監管范圍，再次建議周亞倫通過公檢法途徑解決。
如果周亞倫舉報情況屬實，那將意味著巨額資金逃避中央銀行的監管而流向市場，即脫離監管放大了銀行的貨幣供應量和信貸量，而這些逃脫監管的資金又用于土地購買和房地產投資。這樣一來，近年來宏觀調控為什么頻頻在土地和信貸問題上遭到強烈反彈甚至挑戰，也就有了令人吃驚的解釋。
采訪中，《商務周刊》就此事與建設銀行上海分行一位熟悉房地產信貸業務的高管進行了交流。他認為這些行為就是“潛規則”作祟。“據我所知，這是某些房地產公司土地開發過程中慣用手法之一。關鍵是要得到相關政府部門的支持。”他說。
具體而言，房地產公司只要得到這種支持，即使自己沒有資金，銀行也敢拿出資金甚至出示無真實資金內容的金融票據協助房地產公司去競買土地。“當然，這些資金并沒有真實付出，只是向相關部門展示一下就收回，而相關部門也心知肚明，假裝收到并蓋上印鑒。”他說，只要房地產公司拿到土地開發權，就可以向銀行抵押借錢或者召集建筑工程隊墊付資金，進入開發階段。
“一般而言，得到開發權的房地產公司大多會找到資金較為雄厚的外來資金合作開發，主要目的就是讓其為動遷資金買單。”在這位銀行系統人士看來，在上海地產開發中這是真正需要“出血”的地方。另外還有一個關鍵環節，就是動遷何處？通常只有上海本地國有背景的房地產公司掌握有低廉的動遷配套住宅資源。因此，這也成為上海房地產開發中的關鍵門檻，更是國有背景房地產公司必爭的資源。
顯然，該案反映出的是一個“空手套白狼”式的開發模式，也是對國家房地產市場和信貸市場的宏觀調控極具破壞力的行為，更擾亂了國家經濟市場秩序，侵犯了國家土地使用管理制度，成為損害國有財產的“黑洞”。
最后，他具體解釋了銀行為什么愿意違規作假，其一，可以在不真實借貸情況下賺取手續費；其二，從房地產公司開發的房產中得到以成本價出售的商品房。他說，最主要的目的還是后者，“某些房地產公司在地產開發完成后向銀行或其他相關協助單位‘進貢’，以成本價或低廉價格出售商品房，已是業內公開秘密”。
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