中國房價、地價交替上升 漲勢如潮
《財經(jīng)》記者 楊彬彬《財經(jīng)》網(wǎng)絡(luò)版 [2007-08-23]
北京市房屋銷售價格7月同比上漲9.4％，為今年最高點；北京世茂奧臨花園新開樓盤價格達27000元/平方米；各地出現(xiàn)樓面價等于或接近周邊在售房價的"地王"。
人們實際感受到的漲幅比統(tǒng)計數(shù)據(jù)更為強烈，原因是這些數(shù)據(jù)往往把城市中心區(qū)與邊緣區(qū)房價混在一起算，取其平均值。
* 北京市房屋銷售價格7月同比上漲9.4％，為今年最高點；北京世茂奧臨花園新開樓盤價格達27000元/平方米；各地出現(xiàn)樓面價等于或接近周邊在售房價的"地王"。
人們實際感受到的漲幅比統(tǒng)計數(shù)據(jù)更為強烈，原因是這些數(shù)據(jù)往往把城市中心區(qū)與邊緣區(qū)房價混在一起算，取其平均值。
8月22日，北京市統(tǒng)計局、國家統(tǒng)計局北京調(diào)查總隊聯(lián)合發(fā)布了1月至7月房地產(chǎn)市場運行情況，統(tǒng)計顯示，今年1月至7月，北京市房屋銷售價格同比上漲9.4％,其中7月漲幅達10.4％，為今年最高點。
與之形成鮮明對照的，是商品房銷售面積和新開工面積繼續(xù)下降。截至7月底，全市商品房現(xiàn)房銷售面積251.9萬平方米，期房銷售面積787.2萬平方米，同比分別下降39.4％和14.6％；新開工面積則僅為1163.3萬平方米，同比下降22.4％。
分析人士普遍認為，這組數(shù)據(jù)表明，北京房地產(chǎn)市場的供需矛盾依然突出，房價持續(xù)高位運行的局面短期將難以改變。
就在上周，該市北五環(huán)外的明星樓盤世茂奧臨花園公布了5、6號樓的內(nèi)部認購價格：27000元/平方米！這一天價不僅刷新了亞奧板塊房價的最高記錄，也將周邊另一個高級樓盤國奧村的售價拉升至25000元/平方米。
就在4個月前，世茂奧臨4號樓的開盤價才18000元/平方米。
根據(jù)搜房網(wǎng)統(tǒng)計，今年上半年，北京市共有將近400個樓盤在售，其中四分之一漲幅已超過千元。一向較為冷門的南三環(huán)西紅門附近樓盤，也由去年11月的四五千元/平方米，一路飚升至目前的7800元/平方米。
似乎并非巧合，8月13日，中國政府網(wǎng)發(fā)布了《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》。同一天，國家發(fā)改委也通過其網(wǎng)站公布了第二季度全國房地產(chǎn)價格指數(shù)，調(diào)查顯示，全國70個大中城市的房價比去年同期上漲了6.3％；其中，漲幅最高的三個城市為深圳14.3％、北海12.5％、北京9.5％。
細看這份指數(shù)表，不難發(fā)現(xiàn)，上半年全國各地房價幾乎是"山河一片紅"。除北京、深圳、杭州、南京、天津、重慶這些熱點城市外，一些二、三線城市如大連、石家莊、寧波、南昌、鄭州、長沙、貴陽等，漲幅也達到了6％至8％。
今年前4個月，深圳房價漲幅達50％。統(tǒng)計顯示，該市房價增長速度與GDP增長速度之比已經(jīng)高達2.68，泡沫明顯。進入8月，深圳市政府加大了房價調(diào)控力度，增幅有所放緩，但價位仍然居高不下。根據(jù)該市國土資源與房產(chǎn)管理局官方網(wǎng)站公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，8月21日全天，該市一手房成交量為60套，均價28333元/平方米。
廣西北海位于"泛北部灣經(jīng)濟區(qū)"的最前沿，借助"中國—東盟自由貿(mào)易區(qū)"的契機，今年以來該市房價也連續(xù)以兩位數(shù)的高位增長，4月達到23.6％，居全國第一。不少專家發(fā)出警告，十幾年當(dāng)?shù)卦霈F(xiàn)過的房地產(chǎn)泡沫有再度來襲的危險。
中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰指出，人們實際感受到的漲幅之所以比數(shù)據(jù)更為強烈，是因為這些數(shù)據(jù)往往是把城市中心區(qū)與邊緣區(qū)房價混在一起算，取其平均值。而房地產(chǎn)有著很強的區(qū)域性，拿北京來說，很少有人在海淀上班但是卻跑到豐臺去買房的，因此，這個平均指數(shù)對購房者的實際參考價值很小。
他舉了朝陽區(qū)統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，僅今年頭兩個月，該區(qū)新建商品房的上漲幅度就達到了42.4％，是全市平均漲幅的4倍。與之相對應(yīng)的，是這一地區(qū)用于居住的支出增加了27.3％。
房價節(jié)節(jié)上漲，不僅讓很多有著自用需求的購房者無所適從，也大大助長了開發(fā)商對未來的預(yù)期。最近兩個月，上海、廣州、長沙、成都、重慶、沈陽等地均誕生了一批樓面價等于或接近周邊在售房價的"地王"。6月26日，綠城中國（香港交易所代碼：3900）以12.6億元的價格拿下上海江灣D1地塊，樓面地價高達1.25萬元/平方米，而同期周邊的合生江灣公寓平均成交價為1.4萬元/平方米。
7月24日，北辰實業(yè)聯(lián)合體以92億元的天價拍得長沙新河三角洲地塊，號稱全國有史以來最大的一塊"地王"，樓面地價也達到了2421元，而長沙上半年平均房價僅3278元/平米。
市場人士普遍對這一趨勢感到不安。剛剛閉幕的2007博鰲房地產(chǎn)論壇上，SOHO中國董事局主席潘石屹就表示，房價快速上漲的根本原因是前兩年土地供應(yīng)不足，要扭轉(zhuǎn)目前地價和房價雙雙暴漲的趨勢，就要增加土地供應(yīng)和拿出未來可以供應(yīng)土地的辦法。
據(jù)與會專家的不完全統(tǒng)計，2006年下半年，深圳市土地出讓的樓面價已達8800元/平方米；今年上半年，上海市和杭州市的土地出讓的樓面價也達到了5300元和6400元。
這意味著，開發(fā)商未來所有的建筑成本、營銷成本、利潤、稅費，都需要在上漲空間中得到解決。至少在開發(fā)商的計劃里，未來兩年，這些地區(qū)的房價繼續(xù)高位上漲已是必然。■
*（詳細報道將刊載于9月3日出版的2007年第18期《財經(jīng)》雜志）
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