經濟觀察：個人合作建房 對房地產暴利說“不”
2006年12月11日 08:40:56 來源：半月談
在大多數城市房價居高不下的背景下，前不久一則來自溫州的消息讓全國購房者為之一振———溫州人率先突破個人合作建房的最大瓶頸，順利拿到了土地。溫州人一躍站在了國內個人合作建房的最前沿，民間力量對房地產商“高價暴利”說“不”的試驗有望在這里成功。
樂觀之余，人們不禁擔憂，個人合作建房無疑將面對房地產商的集體“圍攻”，還要抵御政策變動和市場變化帶來的風險。處于風口浪尖的溫州個人合作建房能走到最后嗎？【私募基金？非法集資？ 自建房“破冰”困局依然】
溫州人再次“第一個吃螃蟹”
近年來，各地個人合作建房風起云涌，但都“只聽打雷，不見下雨”。合作建房難，難在三點：融資難；拿地難；合作者之間眾口難調。各地合作建房難獲突破，關鍵在于跨不過這些難關。
溫州的突破給人們許多期待。11月15日，溫州個人合作建房項目發起人趙智強宣布，該項目委托的開發商以1.0458億元的價格取得了溫州市龍灣區蒲州街道“江前三產安置地塊”的開發權。溫州的成功“拿地”，意味著合作建房進入了實質性的操作階段。
“成功拿地有點運氣的成分。”擔任溫州市場營銷協會秘書長的趙智強說。2004年初，趙智強向外界拋出以市場營銷協會牽頭開展個人合作建房的計劃，得到了眾多響應。報名者很快超過了限額，不得不加以限制，最后360多人登記住房需求400多套。2005年他們曾尋找過幾個地塊，但都因地價過高等原因而放棄。
今年5月，趙智強看中了位于溫州市上江路西片14號地塊。剛開始報名時有3家，到10月30日交納保證金的最后期限，只有會員們集資的1000萬元保證金交到了拍賣方手里。這次拿地成功，一方面是因為地塊面積偏小，開發商獲利空間不大；另一方面是開發商面臨宏觀調控的壓力。房地產商不敢干，最終會員們以每畝400萬元左右的價格將其拿下。
趙智強告訴記者，該地塊占地30畝，總建筑面積約2萬平方米，規劃建成260套住房。據測算，這一地塊均價為每平方米4100元，預計建成后房屋成本價為每平方米5300元，遠低于周邊樓盤每平方米10000元左右的市場價。
在民資豐富的溫州，融資向來不是難題。趙智強說，合作建房的成員大多數是企業的中高層，籌集資金問題不大。土地和建房資金分批交付，也緩解了資金壓力。對部分確實存在困難的參與者，營銷協會還為他們找到一家信托公司提供貸款。
為保證建房資金使用公開、透明，溫州合作建房所涉資金全部交由銀行專門保管。“只有在合作建房代表、銀行、開發商、地塊所在村委會4方全部到齊的情況下才能使用。”趙智強說。資金管理的透明化，加上市場營銷協會的社團組織背景，極大地增強了投資者的信心。
由于自身沒有進行市場運作的資質，溫州個人合作建房團隊還找到了一家房地產開發公司作為合作伙伴，從拿地到建成交付，全程進行市場化運作。趙智強說，如果一切順利，四五個月后就可以正式動工，2008年200多套房子就可以交付。
對“高價暴利”的無奈反抗
張積露是浙江泰順縣的一名中學退休教師，退休后本想在溫州市區買一套房子，然而拿出數十年的積蓄也買不起高價商品房的一角。2005年4月，張積露加入了溫州個人合作建房的隊伍，成為最早的成員之一。
從全國各地的合作建房人來看，大多有和張積露一樣“逼上梁山”的味道。而今，張積露們又向前邁進了一大步，無疑激勵了全國合作建房人的士氣。11月16日，全國十大城市個人合作建房發起人代表在溫州簽署了《全國個人合作建房溫州宣言》，聲稱“通過推動個人合作建房解決城市中低收入者的住房問題應成為合作建房發起人的社會責任”。
溫州房價畸高，市區房價每平方米多在萬元以上，特定地區高達2萬多元，在全國地級市中屈指可數。個人合作建房比周邊樓盤的平均價格低30%～40%，反襯出房地產開發商的暴利，由此引來溫州各房地產開發公司對其展開“圍攻”。溫州合作建房在沒有競爭的情況下，拿到了每平方米4100元的土地。溫州“拿地”所暴露出來的高地價，也部分說明了目前房價居高不下的原因。
高房價下受損害的不僅僅是老百姓的“安居權”，地方的競爭力也深受影響。趙智強說，由于房價太高，溫州企業中高層管理人員的流失成為一個普遍現象。個人合作建房無疑在向政府發出質問，在保障中低收入群體的“安居權”上，政府應該承擔怎樣的職責？
有專家指出，溫州合作建房“突圍”后遭到房地產商“圍攻”，向市場發出了強烈信號：房地產市場需要多元的建房模式，以撬動目前僵硬的既得利益格局。溫州的“突圍”還向房地產商發出了“宣戰書”：樓市不整頓，遲早要被人們拋棄。
復旦大學房地產研究中心主任尹伯成認為，從經濟學角度來看，“個人合作建房”顯然是一條違背專業化分工的倒退之路，違反市場經濟原則。如果房市能走上健康發展之路，房價理性回歸，個人合作建房也就大可不必了。
是否在政策和法律的邊界上“走鋼絲”
業內人士指出，個人合作建房，目前還是法律和政策上的盲點，不排除國家出臺規范性甚至排斥性政策的可能。此外，如果房價在兩年之內大跌，合作建房還有吸引力嗎？
面對合作建房這個新生事物，溫州市政府部門普遍持謹慎態度。溫州市房管局副局長陳勝華說，從目前來看，合作建房都是從正常的開發途徑進入，程序上是合法的。溫州市國土資源局局長劉允南則直言，溫州合作建房談成功還為時尚早。他表示，合作建房人委托房地產開發公司“拿地”，法律上是允許的。現在的問題是，合作建房人與房地產開發公司的約定能否實現，以及誰來監督房地產開發公司的問題。
從開工建設到拿到房屋的過程，個人合作建房還會碰到很多問題。如果今后房價暴漲，從法律層面上來說，開發商完全可以拋開委托，將房子賣掉，自己贏利；如果房價暴跌，集資者不愿繼續交款，那么，就成為一場無法收場的集資建房“鬧劇”。
溫州個人合作建房會不會涉及非法集資問題？溫州市律師協會副會長何延法認為，這跟非法集資有本質的區別：首先，非法集資指的是非金融機構向社會集資募款、獲取暴利的一種行為，而個人合作建房中的集資者是固定的，僅限于營銷協會的會員；其次，個人合作建房無暴利可言，營銷協會也無暴利可言，協會即使獲取少量利益，它也要付出時間、勞力、工本費；第三，集資者獲取的是自己居住的房屋，不是非法集資所得的高額利息。
何延法說，個人合作建房是一個新生事物，任何一個新生事物的出現，起初都會有爭議。但這是一個抑制房價暴漲的有效措施，與國家六部委聯合發文抑制房地產價格的基本精神是符合的，是一件有意義的事情。
記者 沈錫權 汪林義
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經濟觀察：動口又動手 個人集資建房時代到來？
2006年11月29日 10:20:06 來源：中國經濟時報
趙智強最近比較忙，且百忙之中還有麻煩纏身。１１月２３日，幾經周折，記者終于采訪到了這位正在“風口浪尖”上的人物。 【發起人現身北京 合作建房聯盟否認制造炒房溫床】
“我現在有很多工作要做。”趙說。作為“第一個吃螃蟹”的人，趙智強開啟了一扇通向個人集資建房的大門。
１１月１５日，這位溫州市個人集資建房項目發起人宣布，以１．０４５８億元的價格取得了溫州市龍灣區“江前三產安置地塊”的開發權。至此，吵嚷且熱鬧了數年之久的個人集資建房終于告別了“光說不練”的歷史，邁出了其實質性的一步。
“個人集資建房不只是人們一座心中的樓閣。”有評論界人士認為，民間資本的突破，必將成為普通市民擺脫“天價地產”枷鎖的范本。但是作為一個新生事物，個人集資建房同時遭到了質疑。
破冰之旅：“平民地產”漸行漸近
自從拿到“江前三產安置地塊”開始，趙就成了媒體追逐的對象。
“我們現在只是把它當成公益事業，不敢去掙錢。”趙智強說。１１月１５日，通過摘牌，趙以僅比底價高出一萬元的價格，將上江路附近的上述地塊輕松收入囊中。
“競爭并不激烈。”提及剛剛拿到的土地，趙坦陳，“一是因為地段不好；再就是受宏觀調控等因素影響，房地產市場形勢不是很好，開發商出手都比較謹慎。”按照趙智強此前公布的計劃，該項目（同時也是國內首個個人集資建房項目）將在四五個月后正式動工。
２００３年，北京的于凌罡在互聯網上率先提出集資建房，得到網友的熱烈響應。２００４年初，溫州合作建房發起人、溫州市場營銷協會秘書長趙智強向外界拋出了以市場營銷協會牽頭開展個人集資建房的計劃，亦得到了眾多人響應。“報名者很快超過了限額，最后３６０多人登記需求住房４００多套。”趙智強此前在接受媒體采訪時表示。
在房地產行業，與近年來開發商賺取暴利廣遭詬病不同，個人集資建房不以贏利為目的，這種合作互助共圓住房夢想的解決之道，從其醞釀伊始，就受到社會中低收入階層的期待和社會各界的廣泛關注，并被譽為“平民地產”模式。不過，由于受資金籌集、拿地以及傳統房地產開發體制等方面的制約，在趙之前，個人集資建房一直停留在“紙上談兵”階段。
據悉，趙智強此番拿到的地塊占地３０畝，總建筑面積約２萬平方米。趙說，如果一切進展順利，到２００８年時，該項目即可竣工并交付業主使用。
比同地段房屋便宜近一半
據趙智強介紹，目前以個人名義參與到其旗下集資建房的人數已達４００多個，先期已籌集到２０００多萬元資金。“由于土地出讓金是分期交納的，所以資金不存在問題。”趙說。
值得一提的是，去年趙智強曾經尋找過幾個地塊，最后均因地價過高等原因而放棄。用趙智強自己的話說，這次成功拿地，雖說毫無懸念，但也多少有點運氣的成分。實際上，除了上文談到的因素之外，面積偏小也是該地塊不為其他開發商所爭搶的原因，最終，趙智強以每畝４００萬元左右的價格將其拿下。
“這次解決２００多個人（的需求），先保證第一個項目運作。”由于地塊不大，按規劃只能建成２６０多套住房，顯然，趙智強無法滿足全部４００多人的愿望。記者進一步了解得知，上述２００多套住房將優先解決溫州市場營銷協會企業會員的住房難題。
“我現在感到壓力非常大！”在集資建房方面已成功地跨出第一步的趙智強，并沒有人們想象得那樣高興和輕松，記者試圖進一步打探其原因，但他不愿意就此深談。
“來自各方面的壓力都有。包括過去曾經探討過，認為不是問題的問題，這次又被有關部門搬出來講。”趙在接受本報記者采訪時顯得很無奈，戲稱自己“捅了一個馬蜂窩”。
有媒體報道說，趙智強近日遭到了當地銀監會和公安部門的調查，調查的目的可能與該項目是否涉嫌非法集資有關，但此事并未得到趙智強本人和有關部門證實。令人關注的是，趙智強１１月２３日在接受本報記者采訪時特別指出，所謂“集資建房”說法并不太妥當，他向記者強調要以“合作建房”取代。
在溫州市場營銷協會網站，記者發現，有關“合作建房”的描述是這樣的：“一群有民事行為、有購房能力的中國公民，以民主議事的方式集合在一起，自愿簽署共同合作的協議，共同成立有獨立法律地位的機構，以非盈利方式運作合作建房項目。”
據趙智強介紹，其目前拿到的地塊按建筑面積折合成樓面價是每平方米４１００元，加上建筑安裝成本以及規劃、設計和稅收等各種費用，成本可能達到６３００－６５００元／平方米。“但我們最后定的價格是５３００元／平方米。”“我們采取將一二樓轉出去，通過這種辦法和對外出售地下車庫，把價格降了下來。”
記者了解到，在溫州，同區域樓盤售價大多在八九千元左右，有的甚至達到或超過了一萬元，比較而言，趙智強操盤的合作建房項目，價格低了近一半。
集資建房能否成為主流
最近，繼溫州之后，沈陽、廣州等地集資建房發起人也高調亮相，頻頻展開行動，掀起了一股個人集資建房的浪潮。最早提出個人集資建房的于凌罡也盯上了北京花園路某地塊。
個人集資建房能否成為未來房地產開發的主流？對于這樣一個問題，中國社會科學院工業經濟研究所研究員曹建海的看法是——“在一定時期完全有可能”。
“不管是個人獨立建房還是與人合作集資建房，都是公民的一種權利。在法律上不存在任何問題。”曹建海說，在西方發達國家，有集資建房意愿的個人通常會成立專門的合作社，通過這種住宅合作社來運作相應的項目。
曹建海認為，個人集資建房不僅價格便宜，而且一旦放開，形成氣候，還可能對房地產市場形成很大的沖擊，受這種沖擊的影響，一些開發商將被迫轉型。“國外根本沒有像中國這樣的開發商，國外通常只有建筑商和投資商。”曹建海說。
香江國際副總裁潘明朗在接受記者采訪時表示，不便對個人集資建房表態，不過，潘表示，“個人集資建房搶不了開發商的飯碗。”“這就像個人廚房和公共餐廳一樣，大家都有廚房，但還是有很多人選擇去餐廳吃飯。”
陽光１００常務副總經理范小沖也不擔心個人集資建房對房地產開發模式所造成的沖擊。“必定個人集資建房只是少數。”范小沖說，“只有當走完整個過程集資建房者才會發現，自己并沒有省下多少錢。很多人以為開發成本單純就是地價、建安成本，實際上很多環節都需要錢。個人集資建房雖然省了廣告費、營銷費和開發商利潤，但增加了許多意想不到的成本，如時間成本等。另外，還有很多不可控的因素。”
“個人集資建房不會成為房地產開發的一種主流模式。”范小沖認為，其原因主要有三：“一是個人集資建房規模不夠，可能影響幾百人、幾千人，但要影響一個國家，人們都去集資建房，比較難；而且個人集資建房中間運作難度很大，從批地、買地，到規劃、建設，需要反復協商，往往眾口難調；三是開發過程需要嚴格的監管，需要誠信、專業知識，在房地產開發越來越專業化規模化的趨勢下，個人集資建房如何實現效率也是一個問題。”
范小沖說，他對個人集資建房持“樂見其成”的態度，但這并不代表他不無擔憂。“即使是將房子蓋了起來，個人集資建房也可能面臨一大堆的售后保障問題。”（記者 周雪松）
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