長租公寓“爆雷”：謹防資本冒險裹挾租客“埋單”

　　時間：2020年12月02日 08:22:19 中財網(wǎng)

　　近期，知名長租公寓平臺蛋殼公寓“爆雷”事件持續(xù)發(fā)酵，多家銀行已暫停“租金貸”還款業(yè)務。

　　“新華視點”記者了解到，自2018年以來長租公寓陸續(xù)“爆雷”逾百家，留下的“窟窿”往往得由房東和租客自行“埋單”。專家建議，監(jiān)管部門應重拳出擊，防止租客為資本泡沫破裂“埋單”。

　　長租公寓三年“爆雷”約170家

　　10月開始，蛋殼公寓即出現(xiàn)資金鏈危機。截至目前，北京市已在涉及蛋殼公寓的各區(qū)設立接待點，方便房東和租戶咨詢處理糾紛。蛋殼公寓APP上也開通了線上解約功能。

　　事實上，自2018年以來，長租公寓平臺頻頻“爆雷”。據(jù)天眼查統(tǒng)計，全國目前已經(jīng)注銷或吊銷的長租公寓相關企業(yè)約有170家，占相關企業(yè)總量的15%。從已“爆雷”的上海寓見、青客等品牌公寓的教訓來看，除大量依賴“租金貸”飲鴆止渴外，采取“長收短付”、競價圈房等不正當競爭方式做大規(guī)模是長租公寓平臺資金鏈斷裂的主要原因。

　　目前，不少長租公寓對房東采取月付方式，依賴“租金貸”維持企業(yè)正常運轉(zhuǎn)，多數(shù)企業(yè)并不盈利甚至倒貼錢。“前幾年，有一些比較好的房源，運營商拿房時把租金提高20%很正常，有時甚至能提高50%。然后運營商再以顯著低于‘拿房價’的租金水平出租。”北京一位長租公寓運營商表示。

　　2018年初，蛋殼公寓和自如兩家長租公寓運營機構均獲得了數(shù)十億元融資。多家類似的公寓運營機構如雨后春筍般冒出，紛紛得到資本青睞，并開始“跑馬圈房”。

　　“2018年5月，在北京市朝陽區(qū)東五環(huán)附近的一個社區(qū)，有多家長租公寓品牌的經(jīng)紀人入駐辦理房屋托管業(yè)務。小區(qū)一共2000多套房子，自如托管的有230多套，蛋殼公寓托管的超過100套，同時還有數(shù)家剛進入公寓托管領域的運營商。為爭搶房源，我們要在自如和蛋殼公司報價基礎上再加二三百元才能搶過來。”一位房產(chǎn)中介回憶說。

　　京師律師事務所律師許浩表示：“長租公寓的這種商業(yè)模式，需要市場租金不斷上升，且有持續(xù)、大量的租房需求才能玩得轉(zhuǎn)，一旦租房量下降就會出問題。”

　　多家銀行已暫停“租金貸”還款業(yè)務

　　一位銀行業(yè)從業(yè)人士認為，當前控制好“租金貸”風險，是解決蛋殼公寓“爆雷”危機的“牛鼻子”。

　　所謂“租金貸”，就是長租公寓運營商與金融機構合作，以租客名義辦理貸款、按月付租，金融機構則將租期內(nèi)的所有租金一次性付給運營商。這樣一來，租客向長租公寓交租的行為就轉(zhuǎn)變?yōu)樽饪偷倪€貸行為。

　　V領地青年社區(qū)首席執(zhí)行官周君強表示，“租金貸”解決了一些租客短期的資金壓力;但這種方式被部分長租公寓運營商“玩壞了”，以此形成沉淀資金池，用這筆資金擴張規(guī)模，形成“拿房-出租-融資-再拿房”的循環(huán)模式。

　　蛋殼公寓發(fā)布的2019年財報顯示，該公司大量現(xiàn)金流來源于“租金貸”，“租金貸”在該公司的融資中占比過半。蛋殼公寓的主要合作方為微眾銀行，目前有超過60%的租客在使用“租金貸”。

　　“租客通過‘租金貸’選擇月付房租，每個月蛋殼會返還10%的房租，這樣的優(yōu)惠方式誘導很多人選擇‘租金貸’。”今年6月簽約入住上海蛋殼公寓的李小姐告訴記者，比起押金，現(xiàn)在大多數(shù)租客的最大訴求就是微眾銀行為其解除“租金貸”。“畢竟房東和租客都是受害者，只要能及時解除‘租金貸’，租客們搬走或者續(xù)租都可以。最怕的就是房不能住了，貸款還得繼續(xù)還。”

　　對此，微眾銀行11月16日發(fā)布公告稱，對被迫搬離的租客，銀行將協(xié)助解決租賃糾紛，并就貸款事宜做出適當安排，盡量保護租客的利益;至少在2021年3月31日前，租客的征信將不受影響。但是據(jù)多位已退租的蛋殼公寓租客反映，現(xiàn)在微眾銀行以未收到蛋殼公寓退還資金為由，讓租戶繼續(xù)償還貸款，直至蛋殼公寓還清貸款。

　　面臨這一可能產(chǎn)生三方債務糾紛的棘手問題，一些租客反映，近日招商銀行等一些銀行已暫停為微眾銀行代扣“租金貸”還款。

　　資本冒險不能成“客戶風投”

　　2017年起，很多長租公寓運營商乘政策東風、在資本補貼的助力下大肆爭搶房源。如今市場回歸理性，資本退潮的“后遺癥”正逐步顯現(xiàn)。

　　“長租公寓運營商的高管們鉆了法律漏洞，平臺一旦‘爆雷’，就卷錢跑路。剩下的事情就是房東和租客自行協(xié)商解決，解決不了就去法院走民事訴訟程序。真正的始作俑者只是‘罰酒三杯’，處罰力度不夠。”上海一位房屋租賃糾紛資深律師表示。

　　北京湘楚朝暉企業(yè)管理有限公司董事長胡景暉認為，長租公寓頻頻“爆雷”的現(xiàn)象未能引起足夠的警覺，以至于讓行業(yè)“小惡”衍變?yōu)樯鐣蠡?。縱觀近年來的“爆雷”案件，肇事者卷錢跑路，高管最多承擔民事責任，如被限制高消費等。

　　以上海知名長租公寓品牌寓見為例，其創(chuàng)始人程遠至今失聯(lián)。根據(jù)天眼查統(tǒng)計程遠涉及的司法案件結果，目前其僅被限制高消費。寓見公寓的合作方陽光城也無須承擔任何賠償責任。房東和租客只能“自認倒霉”，各自消化損失。

　　許浩表示，當下不少長租公寓將租賃業(yè)務做成了金融產(chǎn)品，通過風險投資機構、金融企業(yè)等多方融資，不斷擴大規(guī)模提高自身估值，謀求在資本市場實現(xiàn)“造富神話”，最終投資方和企業(yè)高管套現(xiàn)離場，把“爛攤子”留給全社會收拾。從長租公寓、P2P到共享單車，一些從業(yè)者以創(chuàng)新之名綁架社會資源，裹挾客戶成為“風投”，為其接盤。

　　近期，多地政府緊急出臺措施“亡羊補牢”。重慶、成都、深圳和西安等地要求建立租賃資金監(jiān)管制度。如重慶和成都均要求，承租人向住房租賃企業(yè)支付租金周期超過三個月的，住房租賃企業(yè)收到的租金和以房屋租賃貸款方式獲得的資金均應納入監(jiān)管賬戶。此外，深圳還提出企業(yè)應慎重選擇租金收取模式，要求房東不得通過停水、停電、停氣等方式驅(qū)趕租客;西安擬對住房租賃企業(yè)實行信用分級。

　　住房和城鄉(xiāng)建設部9月7日發(fā)布《住房租賃條例(征求意見稿)》向社會公開征求意見。意見稿提出，住房租賃企業(yè)不得以隱瞞、欺騙、強迫等方式要求承租人使用住房租金貸款，不得以租金優(yōu)惠等名義誘導承租人使用住房租金貸款，不得在住房租賃合同中包含租金貸款相關內(nèi)容。

　　周君強等業(yè)內(nèi)人士認為，長租公寓雖遭非議，但從國際來看，租賃機構化依然是大方向，關鍵在監(jiān)管。住房租賃作為民生行業(yè)，相關部門應加強事前和事后監(jiān)管，重拳整治市場亂象，切實保障城市打拼者住有所居。

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