【俠客島按】
最近，由于一些事情，炒房這一現(xiàn)象又重新進入大眾視野。
這不是特例。1979年深圳特區(qū)成立，無數(shù)人失眠，想著如何去大干一場;2017年雄安新區(qū)成立，無數(shù)人又失眠了，想著怎么去炒一套房。
近年來，中央已經(jīng)大力提倡“房子是用來住的，不是用來炒的”。但暴利之下，資本趨之若鶩。怎樣從源頭上遏制住炒房動機，讓金融真正服務于實體經(jīng)濟?
首先要做的第一步，可能是深入理解炒房現(xiàn)象背后的運行邏輯。去年，《中國證券報》曾在三省進行過調(diào)查。現(xiàn)將該文推薦給大家，原文較長，俠客島有刪編。
“坐莊”風云
“9個月時間，均價漲2倍，個別樓盤超過3倍。”盡管位于東南沿海省份的A市極為重視清明節(jié)，但魏廣華(化名)卻“舍不得”回家祭拜先人，“聯(lián)手坐莊”這種在股市里操縱市場的方法，被他和幾個炒房兄弟，嫻熟地“嫁接”到房產(chǎn)領域。
“以前做實體經(jīng)濟，成日操心操肺勞神苦思，但是房地產(chǎn)不同，只要你將局部的東西理解透徹，資金流不要出問題，就躺在家里賺錢了。這種四五線城市，前期政府不僅不會干預，反而非常歡迎房價上漲。”魏廣華頭頭是道。
回想起來，魏廣華自稱“如入無人之境”。2016年中，隔壁B市島內(nèi)的均價已經(jīng)突破4萬元，與其比鄰的A市才六千多塊錢。短短9個月過去，A市新樓盤開盤價鮮有低于每平米1.5萬元的，個別湖景、江景、學區(qū)房，甚至在2.5—2.8萬元之間。
“A市區(qū)有兩片舊城拆遷，以及6個自然村要征遷。這些拆遷戶大約1.5萬戶，平均每戶至少握著百來萬拆遷補償款，此刻拉升房價，不愁沒有接盤俠。均價低、流通盤小、有舊城改造的剛需，配合一點學區(qū)房的概念，是個很適合講故事的地方。”
到A市安營扎寨后，魏廣華首先相中當?shù)孛Ｄ硨嶒炐W的學區(qū)房，彼時該小區(qū)均價約為1萬元。這是個典型的“學區(qū)房”二手盤，小區(qū)內(nèi)“流通盤”不到50套，介于60—80平米之間，只需不到1000萬的資金，便可一把吃下“流通盤”，這就相當于控制住了該盤近乎全部的流通市場。
這一“套路”屢試不爽，他們?nèi)绶ㄅ谥疲懤m(xù)在市區(qū)掃掉接近500套小兩居，這在當時，幾乎相當于A市二手房交易市場的三分之一存量，花費則不到1億元。僅僅三個月，A市的房價已在刺激下，每平米漲了近2000元。
“十個人要一口氣買下這些房子不是易事，畢竟樹大招風。因此，上數(shù)量級的投資，就得從老家親朋好友那里借來身份證。此外，他們還通過中介公司找農(nóng)民工買身份證，通過各種渠道開具收入證明，甚至拿到貸款優(yōu)惠。”魏廣華說起如此“簡單又暴利的賺錢方式，感覺有點上癮”。
當然，這只是第一步。接下來，他們找到在當?shù)赜幸欢ㄒ?guī)模和壟斷地位的房產(chǎn)中介機構合作，開始刷新手中房產(chǎn)的掛牌價格。與此同時，通過媒體、論壇等途徑，為“A市B市同城化”、學區(qū)房、江景房等概念造勢。
加之舊城改造和自然村拆遷形成的剛需，以及臨近地級市的土豪紛紛趕赴這里掃樓，這個曾偏居一隅的四線農(nóng)業(yè)城市，在市區(qū)人均收入約3000塊錢的情況下，市區(qū)房價卻以近乎“一天一價”的態(tài)勢，從六七千元起步，向1.5萬元、2萬元、2.5萬元、2.8萬元進發(fā)。
2017年4月初，魏廣華在賓館見到記者時，滿面春風。他說這輩子從未想過有如此輕松的賺錢方式。
基金經(jīng)理“結伙”
胡英杰(化名)，炒家，2015年“股災”之前，他是一名有十年從業(yè)經(jīng)驗的基金經(jīng)理。自股災“敗光”之后，他的主營業(yè)務從炒股變更為炒樓。
“相對于琢磨不透的股市，樓市風險更小，利潤更高，更易于把握。”在胡英杰看來，“最核心的是運用杠桿原理，以小博大。股市的杠桿太低，買多少股票，你就要投多少錢，但H市(西南某市)的話，我現(xiàn)在投個30萬塊錢，可能就可以把一個100萬的房產(chǎn)買下來。買下來可能過不了多久就翻倍了，這個時候的收益率一下就放大4倍。”
“在此做一個簡單的假設，如果2015年1月份在深圳購入一套價值300萬元的房子，該房產(chǎn)現(xiàn)在市值約900萬元，收益高達690萬元。如果同時段將購房首付90萬元投資于股市，到如今能保本已算萬幸。”胡英杰表示。
從今年1月初開始，胡英杰在該小區(qū)租下一套房，白天要么到市內(nèi)中介門面串門，要么在家做功課，對比H市與全國其他省會城市的房價差距，并試圖尋找原因。但是，晚上9點過后，胡英杰們都要雷打不動地做一件事：一棟棟樓排查入住率。他們所采取的方式也簡單，在樓底下挨家挨戶數(shù)電燈，并認真做好筆記。
經(jīng)過三個月的調(diào)研，胡英杰基本摸透了，該小區(qū)的入住率已經(jīng)達到80%。這個“神盤”的入住率是炒家評判H市是否值得一炒的主要指標。
“你知道嗎，H市竟然還沒有地鐵房的概念。”胡英杰說，按照他過去兩年在深圳積累的經(jīng)驗，兩條地鐵線交匯處的房價漲得最快最兇。而從縱向時間上來看，H市近年的房價基本在6000塊錢左右橫盤，從橫向與其他省會城市的房價對比來看，H市與他們還差一截。
“H市內(nèi)交通比較擁堵，也是國內(nèi)比較有名的堵城，地鐵房概念肯定能火。下一步，我們的計劃是在地鐵交匯處，選擇流通盤較小的小區(qū)，一把吃掉所有的小戶型，這樣成本低，容易轉手，也容易抬起價格。”胡英杰說。
G縣的賣地“生意”
G縣地處某中東部省份，縣城面積不過10平方公里，人均月收入2000塊錢上下，屬于靠山吃山的內(nèi)陸小縣城。
2011年，江蘇“土豪”徐波(化名)來此經(jīng)營設廠，這一年，縣財政收入5億元，縣城一條街道可以從頭望到尾，晚上9點過后就一片漆黑。
2011年下半年的一天，縣領導找到徐波，跟他商議“干出一番事業(yè)”。
“縣領導跟我說，我們這里的住宅用地每畝大約70萬元，你幫忙找?guī)孜婚_發(fā)商過來，下一宗土地招拍掛的時候，必須幫我舉牌到250萬元以上，超出150萬元的部分，縣財政會擇機返還給你們。”徐波當機立斷，可以干，他很快就從江蘇老家招來5個鐵哥們。
徐波回憶，“那天起拍價是70萬元，從早上8點開始。當?shù)氐拈_發(fā)商每次兩千、三千地加價，一路拍到10點鐘，我們都快睡著了，才剛剛報到95萬元。眼看著離目標價還很遠，我們第一次舉牌，報出150萬的價碼。眼看著快11點了，又加快進度，第二次舉牌報價230萬元，就這樣順利把這塊地拍到了250萬元一畝”。
這塊地后來被規(guī)劃成G縣第一個人車分離的高端住宅項目，2014年開盤價是5500塊錢，在當?shù)厥?ldquo;登峰造極”的高價。
徐波解釋其中的奧秘：開盤之前，就有浙江游資團隊找上門來，答應可以一次性買下三分之一房產(chǎn)，前提是給予內(nèi)部優(yōu)惠，每平米降到4200塊錢，但對外必須宣稱每平米售價6000塊錢。
“這是個‘雙贏’的交易，開發(fā)一個項目所需的資金極其龐大，近些年樓市調(diào)控日趨升溫，房地產(chǎn)項目融資愈發(fā)困難，嚴格時甚至不能拿土地去銀行抵押融資，全靠開發(fā)商自己解決資金難題，所以財務成本相當沉重，項目開發(fā)完成后，如果銷售過慢導致資金回籠不了，資金鏈斷裂，就會形成財務危機，更嚴重就是破產(chǎn)。”
徐波告訴記者，這時候有游資炒房團找上門，就當是薄利多銷，解決燃眉之急，先把各種借貸還上，剩下的就可以和當?shù)刂薪榧坝钨Y配合，捂盤惜售，統(tǒng)一提價，一唱一和把房價抬起來。如果能再做通當?shù)刂W的工作，設個分校，那就是暴利的“學區(qū)房”項目。
在上述地塊拍出一畝250萬元的史前高價后，G縣又如法炮制出了兩個“地王”。這三塊地拍出去后，G縣縣城的房價從3000塊錢漲到5000多塊錢。財政收入也從2011年的5億元漲到2012年的8億元，其中土地出讓金大概占到4億元。
“2016年我們的財政收入是13億元，其中預算內(nèi)收入約6億元，其余的大部分是土地出讓金。”G縣財政局負責人4月1日告訴記者，由于實體經(jīng)濟不景氣，當?shù)氐墓I(yè)園基本處于停業(yè)狀態(tài)，鮮有企業(yè)開機生產(chǎn)，財政收支壓力很大，土地出讓也是不得已。
土地財政不僅解了G縣的財政壓力，也帶富了縣城周圍的居民，依靠土地征遷補償款，他們在一夜之間暴富。
原先靜悄悄的縣城，現(xiàn)在夜幕降臨后一派燈紅酒綠的景象，KTV、酒吧幾乎夜夜爆滿，當?shù)囟辔黄髽I(yè)老板告訴記者，“如今新開的酒店，房間基本都配了一臺麻將桌，這些年吃喝嫖賭吸毒的青少年日見增多，看了實在痛心。”
文/戴小河
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