美國聯(lián)邦住房管理局局長卡羅爾·加蘭特27日致信國會說，該機構(gòu)需財政部提供17億美元援助。這是該機構(gòu)79年歷史上首次申請援助資金，而“以房養(yǎng)老”項目是最主要的損失來源。
信中說，聯(lián)邦住房管理局將在9月30日從財政部獲得所需資金。按照美國法律，該機構(gòu)的援助申請不需要美國國會批準(zhǔn)。
這筆援助資金將用于補充聯(lián)邦住房管理局的保險基金，該基金現(xiàn)有約300億美元流動資產(chǎn)，但需要更多準(zhǔn)備金應(yīng)對未來30年的預(yù)期損失。美國法律規(guī)定，美國聯(lián)邦住房管理局在扣除承保貸款的預(yù)計損失后，需保有相當(dāng)于抵押貸款擔(dān)保總額2%的保險準(zhǔn)備金，但自2009年起該機構(gòu)的準(zhǔn)備金比重就一直在2%以下。
該機構(gòu)解釋說，2007年至2009年次貸危機期間提供的抵押貸款擔(dān)保是導(dǎo)致保險準(zhǔn)備金不足的主要原因，特別是“以房養(yǎng)老”項目讓該機構(gòu)損失50億美元。
“以房養(yǎng)老”項目在美國被稱作“房產(chǎn)凈值轉(zhuǎn)換貸款”或“反向抵押貸款”。美國62歲以上老人可以通過這個項目將房產(chǎn)抵押給銀行從而獲得養(yǎng)老貸款。美國聯(lián)邦住房管理局為美國90%的“反向抵押貸款”提供擔(dān)保。由于美國房價在次貸危機期間大幅下跌，許多“以房養(yǎng)老”的房產(chǎn)價值不足以償還老人獲得的養(yǎng)老貸款本息，而美國聯(lián)邦住房管理局作為項目擔(dān)保人，則需使用保險基金彌補銀行損失。
美國聯(lián)邦住房管理局隸屬于美國住房和城市發(fā)展部，與美國抵押貸款融資巨頭房利美和房地美(“兩房”)類似，對抵押貸款提供擔(dān)保服務(wù)，但并不發(fā)放或持有抵押貸款。由于“兩房”在次貸危機中遭遇重創(chuàng)，美國聯(lián)邦住房管理局的市場份額迅速增加。目前，該機構(gòu)為美國約15%的住房抵押貸款提供擔(dān)保，擔(dān)?？傤~達(dá)1.1萬億美元，而2007年其市場份額僅為4%。
附相關(guān)文章：
美國“以房養(yǎng)老”：人沒走錢花完了
來源：紅色文化網(wǎng) 作者：冷哲
還記得當(dāng)年趙本山有個小品，一人說：“你知道這世上最痛苦的事情是什么嗎?就是人死了，錢還沒花完。”另一個人說：“你知道這世上更痛苦的事情是什么嗎?就是人還沒死，錢就花完了。”
眼下引發(fā)熱議的“以房養(yǎng)老”話題，恰好落入了這兩句話之中。
以房養(yǎng)老，或者逆向按揭，說白了就是由房屋所有者把房子作抵押，從銀行(或其他金融機構(gòu))換得分期付款的貸款。所以，這就好像銀行給老人定期發(fā)養(yǎng)老金一樣。具體形式，在不同的國家和金融企業(yè)都各有不同。
美國由于強調(diào)個人奮斗和自由競爭，所以是低福利國家，長期沒有有效的養(yǎng)老政策，主要是靠民眾自己儲蓄和金融機構(gòu)提供的一些養(yǎng)老投資方案。后來逐漸出現(xiàn)了諸如401K、403B、401A等不同的政府主導(dǎo)的養(yǎng)老儲蓄方案?，F(xiàn)在這些儲蓄方案已經(jīng)成為美國社會養(yǎng)老的主流。但這并不代表這些儲蓄方案能夠滿足老年人所有的需求。比如，受眾最廣的401K方案中，每年存入的金額是有上限的。2013年這個上限是1.75萬美元。因此，單純利用這些養(yǎng)老方案，最終的養(yǎng)老金收入并不高。而且，并不是所有人都有機會或資格加入這些儲蓄方案。因此，美國政府和商業(yè)機構(gòu)還提供了其他的養(yǎng)老方案。逆向按揭就是其中之一。
目前美國主流的逆向按揭(99%左右)是由美國住房與城市發(fā)展部創(chuàng)造并監(jiān)管的養(yǎng)老模式，正式名稱是住房資產(chǎn)轉(zhuǎn)換按揭(Home Equity Conversion Mortgage)。這種按揭，本質(zhì)上是拿你的住房來進(jìn)行抵押從而獲得的一種貸款。這并不是美國官方提供的貸款，而仍然是由商業(yè)機構(gòu)提供的，但是美國政府(聯(lián)邦住房局)為此提供保險。這個保險保證了借貸雙方的權(quán)益。它既在商業(yè)機構(gòu)無法按時給付按揭時保護(hù)房屋擁有者的利益，也在房屋價格大幅下跌導(dǎo)致房價無法支付商家按揭總額時補足商家的虧空。
住房與城市發(fā)展部對這種逆向按揭的申請資格、各項費用、保險以及上限都有嚴(yán)格的規(guī)定。比如，要申請這種按揭，該房屋的所有人(可能不止一人)都必須高于62歲。逆向按揭的總金額不得高于62.5萬美元(各縣可能還有自己額外規(guī)定的上限)。每個月按揭金額的1.25%要繳納給聯(lián)邦住房局(住房與城市發(fā)展部的下屬機構(gòu))作為保險。此外，由于逆向按揭是一個比較復(fù)雜的金融項目，為了防止房屋擁有者被金融機構(gòu)占便宜。房屋擁有者在加入逆向按揭之前，必須與聯(lián)邦住房局認(rèn)證的咨詢專家面談，了解各項細(xì)節(jié)。
如果老人去世、賣出房屋、沒有按期支付稅款或利息，或者搬出該房屋達(dá)12個月，那么其老人或繼承人應(yīng)作出決定，是連本帶利償還銀行的款項并保留房屋，還是賣出房屋然后償還款項。如果老人或繼承人違約，則銀行將依法獲得房屋所有權(quán)。這個決定最多可以延期一年做出。
具體的款項，既可以一次性支付，也可以分期支付。但是對應(yīng)的利息就大有不同。
在這種逆向按揭之外，還有純粹商業(yè)機構(gòu)提供的逆向按揭(約占1%)，這是因為政府監(jiān)管的逆向按揭的總額有上限。而一些人的住房價值超過了這個限度，因此不受政府支持，必須尋求商業(yè)機構(gòu)的逆向按揭方案。
總的來說逆向按揭在美國還不算少。據(jù)統(tǒng)計，現(xiàn)在每年平均有6萬宗逆向按揭簽訂合同，而且逐年增多。自1990年起，已經(jīng)有約80萬宗逆向按揭。據(jù)美國退休人員協(xié)會(American Association of Retired Persons)2006年統(tǒng)計，接受逆向按揭的人群中有95%對結(jié)果表示滿意。
但是每年跨入62歲門檻的美國人有200萬人以上，即便每宗逆向按揭均涉及一對夫婦，每年接受逆向按揭的也只有12萬人上下，在美國退休人群中只是一小部分。
那么，是什么讓人們接受或者不接受逆向按揭呢?
首先，美國有一些老人，房子很貴，但是收入很低。這可能是由于某些投資失敗，導(dǎo)致養(yǎng)老金損失殆盡，也有可能是當(dāng)年計劃養(yǎng)老的時候就沒有計劃周全?？傊?，這一部分人為了養(yǎng)老，必須要接受逆向按揭。畢竟，接受了逆向按揭，自己還有房子住，要是把房子賣了，光是租房都是一筆不小的支出。
另外，美國還有一種“不停換房”的生活方式。比如說，夫妻結(jié)婚的時候，可能買個一百多平米的小房子，慢慢還著房貸。后來有孩子了，就把原來房子賣了，換個大點的房子，房貸變多了。再后來又生了幾個孩子，就再換個更大的房子，房貸又變多了。最后孩子都上大學(xué)、工作走了，房子沒人住了，就換回個小點的房子，房貸就一下子減少了。不過，這種生活方式，由于房屋的貶值或者其他原因，可能到退休，房貸也沒有完全還清。當(dāng)自己必須靠退休金生活的時候，還房貸就有點吃力了。這時候申請一下逆向按揭(當(dāng)然前提條件是剩余的房貸比已經(jīng)還掉的房貸要少得多)，金融機構(gòu)會首先幫忙還清房貸，然后將剩余的價值用按揭付給老人。
還有一種情況也值得注意，那就是老人有穩(wěn)定的退休金，但是忽然一場大病，需要支付巨大的醫(yī)療成本。這時候接受逆向按揭?guī)缀跏遣唤档蜕钯|(zhì)量且能夠接受有效治療的唯一途徑。
這種方式，就避免了一個尷尬局面，那就是老年過得緊巴巴的，挺痛苦，最后去世了，反而留個價值不菲的房子在那里。也就是避免了“人死了，錢還沒花完”。
不過，逆向按揭如此小眾，也不是沒有原因的。
首先，逆向按揭規(guī)則極其復(fù)雜，并不是每個人都能搞明白并愿意接受。
其次，逆向按揭開始前需要支付大量的費用進(jìn)行房屋價值評估、勘探、各種保險、律師咨詢服務(wù)等等。盡管其中絕大多數(shù)費用都可以由逆向按揭的資金進(jìn)行支付，不會對老人造成額外的負(fù)擔(dān)，但畢竟是一筆不小的成本。
而且，逆向按揭的利率一般很高，比正向按揭高，而且要計復(fù)利。(要注意的是這筆利息是老人付給銀行的)這意味著，你不可能拿到房屋的所有價值。如果償還期限/老人的預(yù)期壽命比較長，那么利息也將是一個很可觀的數(shù)額。很可能兩三成或更多的房屋價值都將用來支付利息。總的來說這并不劃算。整個房屋價值吃光喝凈的速度可能比一般人想象的要快。這很可能導(dǎo)致“人還沒死，錢就花完了”。美國政府要求參與逆向按揭的人必須經(jīng)過咨詢，這恐怕也是原因之一。
那么放到中國的環(huán)境下，盡管利息的問題可能會有比較偏向民眾的規(guī)定，但是以房養(yǎng)老還要面臨一些其他問題。比如說，中國的住宅用地的授權(quán)只有70年，到目前為止，到期以后究竟如何處理，國家還沒有一個明文的規(guī)定。因此金融機構(gòu)對房屋的前景并不能表示樂觀，恐怕對逆向按揭也會極為謹(jǐn)慎。更重要的是，中國傳統(tǒng)上家庭觀念很重。房子一般都是要留給子女的，這也是一筆不小的資產(chǎn)。有很多子女恐怕不會愿意看到父母拿著貴重的房產(chǎn)去換取銀行的錢，然后讓銀行賺走房產(chǎn)的一大塊。
當(dāng)然，未來中國實施遺產(chǎn)稅是勢在必行的。把房產(chǎn)留給子女，子女也要支付一大筆遺產(chǎn)稅，未必就比老人拿去銀行換取養(yǎng)老金來得劃算。
總的來說，以房養(yǎng)老是養(yǎng)老儲蓄、養(yǎng)老保險的一個有益的補充。尤其是為失獨、孤寡、丁克老人提供了一個選項。但是按照我國的現(xiàn)實情況，這個方案恐怕不會獲得比在西方更廣泛的支持。
相關(guān)文章
「 支持烏有之鄉(xiāng)！」
烏有之鄉(xiāng) WYZXWK.COM
您的打賞將用于網(wǎng)站日常運行與維護(hù)。
幫助我們辦好網(wǎng)站，宣傳紅色文化！
歡迎掃描下方二維碼，訂閱烏有之鄉(xiāng)網(wǎng)刊微信公眾號
