人人擁有住房政策開始轉(zhuǎn)向

人人擁有住房政策開始轉(zhuǎn)向

　　短短700多字的“國六條”，透露出高層正在重新梳理房地產(chǎn)的發(fā)展導(dǎo)向

　　□記者 商思林

　　北京失控
 
　　京城地產(chǎn)的異常始于3個(gè)多月前的春節(jié)期間。這是北京明天地產(chǎn)運(yùn)營總監(jiān)陳云峰的直覺。

　　大年初八開始，明天第一城的銷售量由每天10套房子一下子升到每天50套左右。陳云峰趕緊詢問售樓人員，發(fā)現(xiàn)購房者大多是去年觀望了一年的年輕人，隨后幾天，他發(fā)現(xiàn)投資者也跟進(jìn)來，比例一度達(dá)到20%。

　　到了4月份，這個(gè)被業(yè)內(nèi)人士視為“普通商品房”代表的樓盤，已經(jīng)從去年10月份的均價(jià)5200元/平方米，半年之內(nèi)上漲了整整1000元。與此同時(shí)，幾乎與明天第一城同時(shí)開盤的被視為高檔樓盤代表的星河灣，也由16000元/平方米漲至18000元/平方米，并且在五一黃金周內(nèi)創(chuàng)下銷售3億元的紀(jì)錄。

　　北京市建委發(fā)布的數(shù)據(jù)稱，北京今年第一季度房?jī)r(jià)同比增長(zhǎng)14.8%，期房均價(jià)達(dá)到6885元/平方米，超越上海，成為中國第一。而一位中國人民銀行官員在參加某次房地產(chǎn)論壇時(shí)也透露，2005年全國房地產(chǎn)銷售額增長(zhǎng)28%，而銷售面積僅增長(zhǎng)15%。

　　“根據(jù)我和同行們的交流，實(shí)際增長(zhǎng)可能要超過這個(gè)數(shù)字。”陳云峰對(duì)于如此漲價(jià)幅度，高興之余也感到有些心驚肉跳。

　　房?jī)r(jià)上漲的同時(shí)，土地拍賣也屢創(chuàng)天價(jià)。進(jìn)入2006年，北京的盧溝橋地塊、溫泉鎮(zhèn)地塊、工體4號(hào)地塊等，無不一次次以天價(jià)刺激快速上行的北京地產(chǎn)。“以我們企業(yè)的實(shí)力，都不敢這樣去拍地，太瘋狂了。”陳云峰感嘆。陳所在的明天地產(chǎn)是消費(fèi)家電零售巨頭國美旗下的地產(chǎn)投資公司。

　　在此期間，先是北京市建委公布北京有近六成的新房沒有被售出；后有中央媒體和有關(guān)部門指責(zé)開發(fā)商囤積房子，哄抬房?jī)r(jià)；再此后，市場(chǎng)遍傳來央行要出臺(tái)5成按揭的消息。

　　市場(chǎng)上各種傳言四起，加上各種部門數(shù)據(jù)之間的頻頻打架，調(diào)控一年后，呈現(xiàn)在人們面前的是一副亂相：一方面土地價(jià)格不斷飆升；另一方面，半夜排隊(duì)買認(rèn)購券再現(xiàn)江湖。

　　“我們也看不清楚到底是怎么回事，現(xiàn)在是亂成一團(tuán)。”國家建設(shè)部一位官員向本刊承認(rèn)，從平抑房?jī)r(jià)的目的來看，上一輪調(diào)控起碼在北京是失敗了。

　　“再這樣調(diào)控也無濟(jì)于事，總不能真只允許5成按揭把剛性需求打下去吧。” 中關(guān)村不動(dòng)產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)楊建平向《商務(wù)周刊》指出，平抑現(xiàn)有市場(chǎng)上的商品房?jī)r(jià)格，只能帶來新一輪的觀望—僵持—上漲，剛性需求遲早要釋放，如何疏通這些需求才是正道。

　　“我們對(duì)市場(chǎng)的反映很敏感，但問題是現(xiàn)在很難判斷政策的走向。”楊建平透露，為了規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)，他所在的中關(guān)村科學(xué)城建設(shè)有限公司暫緩了幾個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)，決定先等等看。而陳云峰所在的明天地產(chǎn)也推遲了他們?cè)谀喜康囊粋€(gè)項(xiàng)目。

　　“國六條”是疏不是堵

　　5月17日，國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，在肯定調(diào)控取得了“初步效果”的同時(shí)，宣布了6條繼續(xù)調(diào)控房地產(chǎn)的措施，因有去年的“國八條”在先，業(yè)內(nèi)人士把這次調(diào)控簡(jiǎn)稱為“國六條”。

　　“我個(gè)人看來，這是去年‘國八條’的深化和完善。” 中國房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)顧云昌分析，“國六條”看似比較溫和，但卻對(duì)當(dāng)下的地產(chǎn)困境非常具有針對(duì)性，而且結(jié)合接下來將出臺(tái)的具體政策，“應(yīng)該比去年的‘國八條’更值得期待”。

　　顧云昌注意到，“國六條”開篇就提到了結(jié)構(gòu)問題。在他看來這正是導(dǎo)致北京現(xiàn)象的主要原因：一是政策層面的結(jié)構(gòu)性。有關(guān)數(shù)據(jù)表明，2004年經(jīng)濟(jì)適用房的投資占整個(gè)商品房的比例只有6%，而且這兩年呈現(xiàn)下降趨勢(shì)；二是市場(chǎng)層面的問題，普遍的套型面積很大，整套的價(jià)格比較高，以北京為例，120平方米以上的房子仍然超過50%。

　　因此，“國六條”區(qū)別于去年的“國八條”，要求各地政府要“切實(shí)調(diào)整住房結(jié)構(gòu)”，“重點(diǎn)發(fā)展中低價(jià)位、中小套型”，并要求“各地要對(duì)新建住房結(jié)構(gòu)比例提出具體要求”，較之“國八條”，其要求進(jìn)一步量化的變化明顯。

　　“至于怎么推出中低價(jià)位房，上海去年調(diào)控的效果還是非常好的，他們的做法值得借鑒。”顧云昌透露，中央有關(guān)部門正在討論通過土地規(guī)劃限制房子的套型和價(jià)格的政策。

　　上海房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)印華告訴本刊，去年上海市政府推出了1000萬平方米左右的中低價(jià)位商品房，采取政府定向規(guī)劃土地的方式，由開發(fā)商開發(fā)后推向市場(chǎng)，對(duì)平抑上海中外環(huán)房?jī)r(jià)起到了立竿見影的效果。

　　印華認(rèn)為，土地出讓“招拍掛”制度實(shí)行以后，在外資和本地實(shí)力雄厚的大開發(fā)商共同作用下，中國大城市的地價(jià)飆升，而這部分多出的利潤都落入政府的腰包，并最終由購房者買單。

　　印因此認(rèn)為，完全市場(chǎng)化的“招拍掛”，實(shí)際上逃避了政府作為公共產(chǎn)品提供者的責(zé)任。他建議說：“在把土地價(jià)值最大化的同時(shí)，政府在拍賣一些土地時(shí)，應(yīng)限定建造房屋的價(jià)格和套型規(guī)劃。”

　　對(duì)于北京市場(chǎng)層面的結(jié)構(gòu)問題，楊建平認(rèn)為，開發(fā)商會(huì)根據(jù)市場(chǎng)變化進(jìn)行調(diào)節(jié)，但他也注意到“國六條”中非常有針對(duì)性的提出了調(diào)控手段。

　　“國六條”指出要“有區(qū)別地適度調(diào)整信貸政策”，意味著信貸政策將進(jìn)行調(diào)整，試圖保護(hù)中低收入家庭和首次購房者、小戶型購買者的需求，抑制高貸款者、多次置業(yè)者和大戶型購買者的需求。

　　北京師范大學(xué)教授董潘為“國六條”表現(xiàn)出來的理性感到欣慰。他指出，過去調(diào)控思路停留在控制投資規(guī)模的常規(guī)表述上，諸如“加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理，防范金融風(fēng)險(xiǎn)”、“嚴(yán)格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和土地利用計(jì)劃”、“抑制房地產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)勢(shì)頭”等，但類似表述在“國六條”措施中未再提及。

　　實(shí)際上，“國六條”沒有在存量商品房身上下更多工夫，而是更多力圖通過中低價(jià)位房以及經(jīng)濟(jì)適用房的增加，以有效供給來稀釋剛性需求。同時(shí)為了避免去年“嚴(yán)控土地規(guī)劃總量”帶來的供給緊張，“國六條”提出應(yīng)“科學(xué)的規(guī)劃土地供應(yīng)”。

　　董潘認(rèn)為，所謂科學(xué)規(guī)劃，肯定要根據(jù)市場(chǎng)需要，松動(dòng)嚴(yán)控的大門。而楊建平指出，科學(xué)規(guī)劃不僅僅在土地的供應(yīng)量，事實(shí)上，現(xiàn)實(shí)進(jìn)入“招拍掛”的土地依然有相當(dāng)大比例不具備開發(fā)的條件，很多土地的拆遷、平整、配套都沒有完成，因?yàn)楦鞣N原因，政府需要開發(fā)商來完成這些環(huán)節(jié)。

　　“有了這些不確定因素，就存在開發(fā)商和政府之間協(xié)商改變價(jià)格的空間。這造成了土地價(jià)格無法在其長(zhǎng)達(dá)兩年多的開發(fā)周期里確定，所謂限價(jià)也就無從談起。”楊建平認(rèn)為，土地開發(fā)能力不夠，恰恰是實(shí)現(xiàn)限價(jià)商品房的難題。

　　“開發(fā)商囤積土地的情況確實(shí)存在，但有多少真囤積，有多少是因?yàn)椴痪邆溟_發(fā)條件，政府很難弄清楚，這也是兩年不開發(fā)即予收回的規(guī)定難以實(shí)現(xiàn)的原因。”新加坡凱德置地北京分公司副總裁毛大慶認(rèn)為，土地如何“科學(xué)的供應(yīng)”，是考驗(yàn)“國六條”落實(shí)的關(guān)鍵點(diǎn)。

　　“作為一個(gè)綱領(lǐng)性調(diào)控文件，給各地留下了很多自主空間。北京和上海的情況就完全不同，因此還是地方主導(dǎo)。”顧云昌認(rèn)為，全國房地產(chǎn)市場(chǎng)的差異化已經(jīng)得到高層共識(shí)，除了金融和稅收政策外，這次調(diào)控沒有一刀切的規(guī)定。他認(rèn)為，這避免了可能出現(xiàn)的大起大落情況，一旦調(diào)控效果不理想，還可以在這個(gè)框架下繼續(xù)出臺(tái)具體措施，做到“進(jìn)可攻，退可守”。

　　上述不愿透露姓名的建設(shè)部官員向本刊分析，兩次地產(chǎn)宏觀調(diào)控看似都因高房?jī)r(jià)而起，但目的有明顯不同。之前更多的是抑制投資和需求，以穩(wěn)定房?jī)r(jià)為導(dǎo)向；而今年這次調(diào)控，則是更有針對(duì)性地提出解決中低收入家庭住房的系統(tǒng)方案。他說：“一個(gè)是被動(dòng)的調(diào)控，一個(gè)是主動(dòng)的梳理。”

　　房地產(chǎn)框架期待重構(gòu)

　　“中央領(lǐng)導(dǎo)人在調(diào)控期間不止一次表示，房地產(chǎn)在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)仍然是重要的支柱產(chǎn)業(yè)。”顧云昌說。

　　在支柱產(chǎn)業(yè)地位不能動(dòng)搖的情況下，地產(chǎn)發(fā)展框架的調(diào)整成為必然。“國六條”一個(gè)容易被人忽視的表述，可能意味著中國住房供給體系面臨一次系統(tǒng)性的調(diào)整。

　　在“國六條”導(dǎo)言中的最后一句話指出，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和住房建設(shè)，“必須充分考慮我國人口多、土地少的基本國情和建設(shè)資源節(jié)約型社會(huì)的要求，合理引導(dǎo)住房消費(fèi)需求和消費(fèi)模式”。在第五條對(duì)此提出的具體措施是：“積極發(fā)展住房二級(jí)市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)，有步驟地解決低收入家庭的住房困難。”這大大突破了去年“明確享受優(yōu)惠政策普通住房標(biāo)準(zhǔn)，合理引導(dǎo)住房建設(shè)與消費(fèi)”的表述。

　　“國六條”出臺(tái)后的第二天，北京市長(zhǎng)王岐山就迅速做出反映，他到近兩年土地供應(yīng)大戶豐臺(tái)、大興兩個(gè)地區(qū)考察經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)時(shí)指出，要引導(dǎo)市民消費(fèi)觀念，通過購買和租賃等多種方式解決住房。

　　雖然很多專家和業(yè)內(nèi)人士一直呼吁新增家庭應(yīng)該梯度改善，可以通過租賃、買二手房、買新房的路徑逐步實(shí)現(xiàn)住房夢(mèng)，但作為中央政府在宏觀調(diào)控的文件中明確提出，作為此次調(diào)控首當(dāng)其沖的北京市父母官積極反映，這還是第一次。

　　事實(shí)上，一次到位的購房理念，正是政府1998年以來持續(xù)鼓勵(lì)而形成的。因此，政府態(tài)度的轉(zhuǎn)化大有深意。

　　一直旗幟鮮明批評(píng)政府行政調(diào)控的華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)指出，1998年后為啟動(dòng)住房改革和房屋商品市場(chǎng)，政府倡導(dǎo)了“人人擁有一套產(chǎn)權(quán)房”的消費(fèi)觀念，對(duì)二級(jí)市場(chǎng)的限制性條件又促成購買一手商品新房的消費(fèi)環(huán)境。為鼓勵(lì)消費(fèi)，市場(chǎng)上甚至有了“美國老太太貸款買房”的經(jīng)典寓言，“使本來在發(fā)達(dá)國家都必然經(jīng)歷的遞次消費(fèi)過程，在發(fā)展中經(jīng)濟(jì)尚處于落后狀況下的中國，形成一步進(jìn)入首次消費(fèi)必須一次到位的高級(jí)消費(fèi)行為”。

　　“這推動(dòng)了市場(chǎng)按超前的消費(fèi)能力提供商品的行為。”任志強(qiáng)說。

　　顧云昌曾參與制訂開啟中國房地產(chǎn)市場(chǎng)化道路的國家23號(hào)文，他透露當(dāng)時(shí)房改政策的出臺(tái)，國家確實(shí)有一個(gè)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，拉動(dòng)內(nèi)需，消化存量貨幣的考慮。而廣受詬病的“開寶馬買經(jīng)濟(jì)適用房”現(xiàn)象，正是當(dāng)時(shí)“鼓勵(lì)”消費(fèi)的產(chǎn)物。他回憶說，經(jīng)濟(jì)適用房剛推出時(shí)，由于擔(dān)心百姓剛剛過渡到要掏真金白銀適應(yīng)不了，實(shí)際上采取了“開放的門檻”。這一開放政策的延續(xù)，形成了2003年房地產(chǎn)出現(xiàn)井噴行情后難以控制的局面。

　　同時(shí)，顧云昌指出，經(jīng)濟(jì)適用房的建造和銷售都是通過開發(fā)商，政府部門缺乏有效的監(jiān)管。他舉例說：“香港地區(qū)有二三百人專門審核這類房子的購買條件，而北京負(fù)責(zé)這方面的只有兩三個(gè)人。”

　　“實(shí)質(zhì)上政府一直走的是發(fā)展導(dǎo)向，而不是致力解決百姓住房的民生導(dǎo)向。”現(xiàn)在擔(dān)任北京科技大學(xué)教授的經(jīng)濟(jì)學(xué)家趙曉認(rèn)為，目前的混亂局面，正是政府以房地產(chǎn)市場(chǎng)化名義占有土地資源和居民儲(chǔ)蓄以帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的結(jié)果，這種行為實(shí)際上導(dǎo)致了2003年以來各大城市的恐慌型搶購，其結(jié)果是越來越多的居民無力承擔(dān)高昂的房?jī)r(jià)。“此時(shí)穩(wěn)定房?jī)r(jià)并不能解決真正的矛盾。”他說，如何引導(dǎo)需求走向正常路徑，并提供足夠多的社會(huì)保障，才是解決問題的根本。

　　“聯(lián)合國提出的是人人享有住房，而不是一定要擁有產(chǎn)權(quán)房。”顧云昌指出，租賃得到政府的認(rèn)可成為解決住房困難的一個(gè)重要途徑，這需要有充足的出租房源，同時(shí)也就意味著要鼓勵(lì)一部分人購買房子出租，通過有錢人的資源建造足夠多的房子形成出租市場(chǎng)。

　　“政府應(yīng)該有魄力鼓勵(lì)市民成為大房東，這是一個(gè)很了不起的轉(zhuǎn)變。”印華認(rèn)為。

　　當(dāng)民眾的居住逐漸成為社會(huì)問題，在經(jīng)歷一次不太成功的調(diào)控后，“國六條”的出臺(tái)表明，高層顯然已經(jīng)意識(shí)到了問題所在：要求各地搞活二級(jí)和租賃市場(chǎng)是正視現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)，解決民生的前提。而一旦上海的1000萬平方米中低價(jià)位商品房的土地供給做法在全國推廣，政府的公共產(chǎn)品供應(yīng)會(huì)找到一個(gè)合適的路徑。加上方興未艾的廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房，一個(gè)多層次的政府保障體系或許能逐步建立，這或許成為“國六條”最大的意義所在。
 

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