廣東半數縣級城市樓市過剩 擔憂成為下一個“鬼城”

　　今年前三季度廣東縣域商品房新開工面積高出全省平均水平17.2%

　　新快報記者 陳齊

　　近年來，新型城鎮化發展戰略讓縣域房地產市場備受關注，不少開發商紛紛進軍三線甚至四線城市。廣東省房協近日發布的一份《廣東省縣域房地產發展研究報告》顯示，2013年前三季度廣東縣域商品房銷售面積同比增長29.7%，投資額和新開工面積同比分別大幅增長28.2%和46.8%，分別比全省平均水平高7.2個百分點和17.2個百分點。但部分縣級城市房價與經濟發展水平出現失衡，全省半數縣級城市的房地產市場出現供應過剩風險或已明顯供大于求。

　　2010-2012 年 3 年廣東縣域商品房去化率情況

　　去化率 縣（市）

　　2以上 饒平縣(7.48)、惠來縣(3.38)、連南縣(2.44)、五華縣(2.10)

　　1-2 高州市、雷州市、紫金縣、龍門縣、信宜市、和平縣、恩平市、陸河縣、懷集縣、東源縣

　　0.8-1 徐聞縣、蕉嶺縣、平遠縣、高要市、德慶縣、新興縣、從化市、郁南縣、清新縣、廉江市、遂溪縣、增城市、封開縣、

　　廣寧縣、南雄市、四會市、揭西縣、興寧市、大埔縣、陽山縣

　　風 0.5-0.8 連州市、陽東縣、梅縣、始興縣、佛岡縣、英德市、惠東縣、仁化縣、鶴山市、豐順縣、海豐縣、臺山市、潮安縣、

　　險 陽西縣、陽春市、乳源縣、龍川縣、樂昌市、電白縣、吳川市、博羅縣、揭東縣、羅定市、開平市

　　區 0.5以下 普寧市、陸豐市 、連山縣、連平縣、化州市、翁源縣、新豐縣、云安縣、南澳縣

　　2012 年廣東縣域商品房銷售均價情況 （單位：元/㎡）

　　房價 縣（市）

　　6000以上 龍門縣(8226.1)、增城市(7653.9)、從化市(7290.0)、鶴山市(6482.4)

　　5000-6000 惠東縣、陽東縣、普寧市

　　4000-5000 豐順縣、佛岡縣、饒平縣、高要市、懷集縣、廣寧縣、開平市、四會市、臺山市、東源縣、蕉嶺縣、恩平市、陸河縣

　　3000-4000 博羅縣、廉江市、始興縣、清新縣、羅定市、南澳縣、電白縣、遂溪縣、徐聞縣、德慶縣、五華縣、新興縣、

　　海豐縣、紫金縣、信宜市、陽山縣、潮安縣、英德市、興寧市、樂昌市、封開縣、南雄市、梅縣、連州市、陽西縣、

　　高州市、陸豐市

　　2000-3000 化州市、乳源縣、陽春市、雷州市、平遠縣、連南縣、翁源縣、吳川市、郁南縣、揭西縣、新豐縣、龍川縣、

　　和平縣、大埔縣、揭東縣、連平縣、云安縣、惠來縣

　　2000以下 連山縣、仁化縣

　　(數據來源：廣東省統計局)

　　縣域房價相對經濟發展水平普遍超前

　　報告披露，從房價水平看，2012年廣東縣域商品房銷售均價為4561元/平方米，為全省水平(8112元/平方米)的56.2%;其中3000元/平方米以下的縣(市)21個。若用房價與地均GDP(指每平方公里土地創造的GDP)的比值來衡量當地房價與經濟發展水平的匹配程度，則2012年廣東縣域的房價-地均GDP比值為590，中位數為585。而同期全省房價-地均GDP比值為255，說明縣域房價相對經濟發展水平較全省普遍超前。

　　也就是說，雖然縣級城市的房價遠低于廣州、深圳等大城市，但對于其經濟發展水平而言，房價相對GDP的比重卻遠高于全省平均水平。結合縣域房價水平，房價-地均GDP比值低于中位數而房價低于3000元/平方米的有仁化縣、惠來縣、揭東縣、揭西縣、云安縣、雷州市、陽春市、陽西縣、吳川市、化州市等10縣(市)。就當地而言，這些縣域的房價水平更低，且房價與經濟發展水平更為匹配，居民的住房購買力更強。

　　24縣（市）商品房有供應過剩風險

　　據悉，該報告還指出，部分縣級城市的商品房存在供求失衡的風險。廣東省統計局數據顯示，從縣域商品房供求關系看，2010-2012年3年的商品房去化率(即銷售率，指某一特定時期內某產品的銷售量占總量的百分比)為0.76，其中位數為0.80。

　　數據顯示，其間饒平縣、惠來縣、連南縣和五華縣的去化率均達2以上，遠高于其他區域;高州市等10縣(市)的去化率也在1以上，這些縣域的供求關系較為緊張。徐聞縣等20縣(市)的去化率在0.8-1之間，供求關系處于大致平衡的區間。連州市等24縣(市)去化率在0.5-0.8之間，有供應過剩的風險;普寧市等9縣(市)的去化率低于0.5，其供應量明顯大于需求量。

　　廣東省房協新聞發言人、秘書長王韶表示，近年來廣東縣域地產發展強勁，但背后也存在商品房建設總量偏大、待售面積增長速度較快等隱憂。

　　此外，產品單一、綜合品質不高，盲目“復制”，地方特色不明顯，項目定位有待優化等問題都值得業界思考。在縣域地產快速發展的重要時期，迫切需要業界全面理解新型城鎮化的內涵，延續、深入、擴展探討新型城鎮化下“縣域地產”發展新思路和新方向，避免在縣域出現“鬼城”、“空城”以及超規模造城等現象。

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