張捷：土增稅的避稅乾坤大挪移

　　對于土增稅的避稅，有專家說是配建酒店以此達到不清算的目的，立即遭到一些懂行者的痛擊，因為即使是銷售達不到85%，取得銷售證超過3年以上的，稅務(wù)局也是可以要求清算的，不過土增稅確實是最容易避稅的稅種之一，對于避稅的手段以及各種避稅的情況，本人在這里給大家分析一下。

　　這里我們先看一下土增稅的可以扣除的項目，看清具體的規(guī)定，我們就知道避稅的邊界在哪里了。土增稅可以扣除的部分包括(1)取得土地使用權(quán)所支付的金額，包括支付地價款和有關(guān)登記、過戶手續(xù)費;(2)房地產(chǎn)開發(fā)成本，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費和開發(fā)間接費用;(3)房地產(chǎn)開發(fā)費用，主要包括利息支出和其他房地產(chǎn)開發(fā)費用。其中其他房地產(chǎn)開發(fā)費用按《土地增值稅暫行條例》及其實施細則規(guī)定：納稅人能按轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出，并能提供金融機構(gòu)證明的，可按利息加上上述第(1)和(2)項合計的5%以內(nèi)計算扣除，否則按上述第(1)和(2)項合計的10%以內(nèi)計算扣除;(4)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金支出。包括營業(yè)稅、城建稅、印花稅、教育費附加等;(5)其他扣除項目。這條主要是針對房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)定的，對專門從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)可以按20%計算扣除。這條規(guī)定對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特別重要，計算時千萬不能遺漏。

　　土增稅的第一個避稅點就是搞好釘子戶的關(guān)系，有些地塊不是凈地，會有開發(fā)商安插的釘子戶，這些所謂的釘子戶是假釘子戶，就是老板找來的窮親戚等頂包的，給這些釘子戶的補償就都是可以逃避土增稅的。這樣的避稅是連企業(yè)所得稅和老板的個人所得稅一起規(guī)避的。

　　其二就是加大工程的開支，工程的利潤是不用繳納土增稅的，而且工程費用的營業(yè)稅只有3%是超低的，工程的所得稅也是核定的，這個核定一般也是很低的。很多開發(fā)商是與工程公司互相關(guān)聯(lián)的，別看項目的承建方是央企等大建筑商，開發(fā)商的老板承包工程，是這些建筑商的承包人，利益輸送非常隱秘。

　　其三就是財務(wù)費用的扣除了，對于利息的扣除如果是一般借貸則最高是10%，但銀行貸款利息另外加5%的費用的計算方式是高于10%的，可以進行銀行委托貸款而不是直接的企業(yè)借貸，而現(xiàn)在放開了小貸公司則是進一步的利好，因為他也屬于金融機構(gòu)，他的利率可以是銀行利率的四倍，可以扣除的利息就更多了，本來是老板直接投入的，也要做成是小貸公司的貸款，以此在增值當(dāng)中多扣除財務(wù)費用。大量的小貸公司老板就是開發(fā)商老板，開發(fā)商老板也是最熱衷辦小貸公司的人群之一。

　　對于上述的做法，總的一個規(guī)律就是乾坤大挪移，把應(yīng)當(dāng)繳納土增稅的增值部分，通過形式合法的利潤轉(zhuǎn)移，挪移到小貸公司、工程公司、釘子戶等層面上，在這個層面上最多是多交一點所得稅營業(yè)稅，而對于開發(fā)公司是30-60%的土增稅繳納了以后也是要交所得稅的，因此這樣的挪移利潤避稅利益是巨大的。

　　對于房地產(chǎn)開發(fā)增值巨大的部分，增加成本能夠多扣除的項目的乾坤大挪移所帶來的意義大，不僅是扣除部分少繳了稅，還要影響整個增值部分的累進納稅比例，對此我們也可以如下計算一下：

　　增值額超過100%的部分，稅率是50%，速算扣除額是15%。增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%，速算扣除數(shù)為35%。如果我們列出一個算式，對于成本A和增值B而言，在房屋售價當(dāng)中增加X的成本，稅收會有多少變化呢?假設(shè)增值B達到了60%，那么原納稅額=B*60%-A*35%，增加成本X后的新納稅額=(B-X)*60%-(A+X)*35%=原納稅額-X(35%+60%)=原納稅額-X*95%，這意味著支出多100元的成本，可以少繳的土增稅達到95元!即使是對于增值達到100%的情況，同理多支出100元的成本土增稅少繳65%。

　　看到了有這樣大的效果，我們可以再度理解一下開發(fā)商建設(shè)五星級酒店的避稅意義!在前面所說的不用清算不成立的情況下，建設(shè)五星級酒店更大的意義是在于增加了成本支出和扣除項目，開發(fā)商的建安成本在普通住宅是有限的，毛坯房土建也就是2000多，算上裝修你能夠把裝修標(biāo)準(zhǔn)做到每平米3000塊就是非常豪宅了，在二三線城市1000塊以上稅務(wù)局就不干了，但修五星級酒店，尤其是引進國際品牌管理團隊，每平米的裝修標(biāo)準(zhǔn)在2萬以上是正常的，這樣可以極大的來下來土增稅繳稅的額度，就如前面計算如果是增值200%以上的項目(如開盤7000成本5000最后漲價到均價17000的項目非常多，這項目的增值就超過200%了)五星級的豪華裝修費的95%可以被減少的土增稅抵消了。同時開發(fā)商以這樣高的投資以及五星級酒店對于當(dāng)?shù)亟?jīng)濟的帶動為名，還可以要求政府對于酒店給優(yōu)惠政策，酒店的土地優(yōu)惠不說還可以減免酒店經(jīng)營的稅收等。

　　這里酒店的避稅還有一個重要的漏洞在于這些酒店商場等物業(yè)開發(fā)商是不賣自用的，對于這些自用是視同銷售，但只要開發(fā)商不轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)，視同銷售的所得稅要繳納但土增稅是不用繳納的，在這樣的情況下開發(fā)商是可以把所有的酒店等物業(yè)建設(shè)成本均轉(zhuǎn)嫁攤銷到其他的商品房里面，五星級酒店本身變成了低成本甚至零成本，但為了少繳所得稅，在五星級酒店的資產(chǎn)負債表上會計提土增稅，但這些土增稅是永遠不要繳稅的，即使是開發(fā)商要轉(zhuǎn)讓酒店了，開發(fā)商也是直接出售項目公司的股權(quán)而不是出售酒店產(chǎn)權(quán)變更過戶。所以建設(shè)這樣的酒店確實是開發(fā)商的避稅利器，只不過書齋里面的專家沒有說到關(guān)鍵點上。

　　土增稅還有一個避稅的手段就是利用預(yù)繳和企業(yè)的損失，這等于是要了稅務(wù)局的臉!開發(fā)商的預(yù)繳比例是1-5%很低的，會出現(xiàn)大量計提的土增稅，但開發(fā)商每一個項目是單獨設(shè)立的項目公司，項目賣大部分以后留下車位和會所等不出手，這樣面積就達不到85%銷售，政府要求清算只有等到三年以后，但作為股東每年卻可以合法的繳納所得稅后分紅，稅務(wù)局為了收取所得稅還支持這樣干，結(jié)果就是到三年的時候公司資產(chǎn)只剩下車位會所等，負債就是應(yīng)繳稅款和注冊資本的所有者權(quán)益，這些資產(chǎn)同時還給股東有關(guān)的機構(gòu)進行了抵押擔(dān)保，公司的股東也已經(jīng)過戶換成了“頂老板”，也就是專門頂包當(dāng)公司股東法人的老農(nóng)民、窮親戚等，公司已經(jīng)成為了僵尸公司，稅務(wù)局即使是要公司清算公司也沒有錢繳稅，公司沒有偷漏稅也沒有抽逃注冊資金，欠稅罰款等對于公司沒有意義，欠稅實際收取不上來，所以稅務(wù)局對此可以長達十年不清算，因為清算了的結(jié)果反而是稅務(wù)局的稅務(wù)壞賬浮出水面不是稅務(wù)局能夠征稅!

　　因此認識了這樣的乾坤大挪移，就知道了土增稅避稅是容易的，稅務(wù)局要說央視是“誤讀”也是有原因的，對此要解決，查賬征收是很難的，有時候?qū)τ陂_發(fā)商的成本要按照國家工程概算搞一刀切和引入評估制，對于應(yīng)當(dāng)?shù)募{稅額增值額進行評估，就如西方征收房產(chǎn)稅的時候進行的評估一樣，這樣的評估雖然麻煩，但是比查賬是要簡單的，而且有了評估結(jié)果之后，在開發(fā)商每售出一套房子的時候就可以征稅，沒有交稅證明不給銷售備案和辦理產(chǎn)權(quán)證，就如增收二手房的土增稅一樣，沒有完稅證明無法辦理房地局的產(chǎn)權(quán)手續(xù)。征稅的很多思路是要完善的。

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