房價(jià)又漲了！消失一年多的排隊(duì)搶房又在北京和深圳出現(xiàn)。
自3月份以來，在成交量屢創(chuàng)新高之下，價(jià)格也暗暗開始上漲。近期，北京、深圳、廣州等城市住宅成交均價(jià)紛紛走高，多個(gè)項(xiàng)目開始醞釀漲價(jià)。中原地產(chǎn)人士估算，熱點(diǎn)區(qū)域二手房二季度以來已上漲約10%。
不少業(yè)內(nèi)人士樂觀判斷，樓市政策已見底，價(jià)格底部也已接近出現(xiàn)。針對地產(chǎn)救市的可能，多位業(yè)內(nèi)人士表示，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)環(huán)境均與2009年大不相同，房價(jià)不可能直線拉升。但貨幣松動之下資產(chǎn)價(jià)格的上漲，卻是可預(yù)見的趨勢。這對樓市調(diào)控提出了新的挑戰(zhàn)。
降息下的升溫
在剛剛過去的這個(gè)周末，北京和深圳樓市極少數(shù)樓盤，再次上演了瘋狂的一幕，仿佛重回2009年。
6月9日，北京豪宅項(xiàng)目西山壹號院對外宣布認(rèn)購8億，按此計(jì)算，單套價(jià)格1200萬-1300萬的該項(xiàng)目一天售出數(shù)十套。
6月10日在深圳，水榭花都再現(xiàn)千人排隊(duì)購房，項(xiàng)目均價(jià)21000-23000元/平方米，最低至17000元/平方米。據(jù)開發(fā)商稱，當(dāng)天推出近1000套房源，全部售罄。
北京多個(gè)資深業(yè)內(nèi)人士表示，近期連續(xù)受朋友之托“找關(guān)系”買房，“不需要折扣，只要排個(gè)號就行，”豪宅、剛需盤、商住都有，市場中忽然冒出來很多買房的人。這種趨勢在降息的消息出來后更為明顯。
“降息雖然實(shí)際效果不大，但對市場的心理預(yù)期影響巨大。”北京中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉說。很多項(xiàng)目代理和中介把降息作為營銷的噱頭，向買房人灌輸。
價(jià)格在抬頭。6月上旬，北京商品住宅網(wǎng)簽量比5月上旬增長10.3%，比去年同期增長30.5%，均價(jià)小幅上漲2%。在廣州，上周網(wǎng)簽均價(jià)14132元/平方米，也創(chuàng)下兩年來新高。在此形勢下，有傳聞稱，北京市住建部門擬將再次限制豪宅網(wǎng)簽，以抑制房價(jià)結(jié)構(gòu)性上漲。
21世紀(jì)不動產(chǎn)分析師粟日認(rèn)為，信貸環(huán)境的相對寬松，首套房享受8.5折優(yōu)惠的人群擴(kuò)大，影響了部分消費(fèi)者的心理預(yù)期，促其加緊入市。從目前情況看，如果供應(yīng)能跟上，6月份成交量可望維持增長態(tài)勢。
限購之縫
本報(bào)記者調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，近期一線城市住宅均價(jià)上漲，與供應(yīng)結(jié)構(gòu)有關(guān)，即豪宅和高檔住宅放量。但是，購買這些產(chǎn)品的人群，大部分屬于限購對象，他們是如何入市的呢？
有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為存在限購資格造假現(xiàn)象。北京市住建委5月初宣布，全市共1.4萬戶申請家庭未通過購房資格審核。分析人士指出，其中相當(dāng)一部分屬于限購對象，審核未能過關(guān)。逃避限購最通行的做法，是辦理虛假的北京市工作居住證或集體戶口，每證收費(fèi)數(shù)萬元。
針對“居住證造假逃避限購”現(xiàn)象，北京住建委最近下發(fā)通知，要求購房資格初審后將信息發(fā)送市人力社保局核驗(yàn)，未能通過核驗(yàn)的不予辦理購房手續(xù)，并將追責(zé)、處罰。據(jù)住建委官方微博“安居北京”稱，限購的審核有三道關(guān)口，包括辦理房產(chǎn)證時(shí)還有一次審核。這對造假者來說無異于一顆隨時(shí)可能引爆的炸彈。
華潤置地北京潤西山項(xiàng)目營銷總監(jiān)高興透露，潤西山確實(shí)有很多客戶屬于限購對象，但他們多是以雙方父母或公司名義購買，或者是賣舊買新，交易過程比剛需項(xiàng)目相對長一些，但尚未發(fā)現(xiàn)限購對象造假的行為。
不過，一些二三線城市，限購造假現(xiàn)象相當(dāng)普遍。最典型的是由中介代辦補(bǔ)繳社保證明，或?qū)嵱卸嗵鬃≌瑓s謊稱只有一套。有限購城市的購房者說，只要在一張紙上簽個(gè)字就可以，主管部門根本不會審查。
分析人士將這種做法視為地方放水的表現(xiàn)之一。多家券商認(rèn)為，由于經(jīng)濟(jì)存在下滑的風(fēng)險(xiǎn)，且地方政府對房地產(chǎn)的依賴短期內(nèi)難以改變，中央對微調(diào)控的容忍度將會提高。中投證券預(yù)計(jì)，若各地政策持續(xù)微調(diào)，將使6-8月的中國樓市淡季不淡。
調(diào)控新挑戰(zhàn)
當(dāng)前最關(guān)鍵的一點(diǎn)是對房地產(chǎn)調(diào)控的信心。萬科總裁郁亮將調(diào)控比喻為洗澡，希望一次能洗完，而不是像2008年那樣，洗到中間就停水了。
在易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭看來，房地產(chǎn)調(diào)控已發(fā)生方向性的變化，房貸政策與更宏觀的貨幣政策，是影響短期市場需求的第一要素，限購只能居次。伴隨著降息這樣的貨幣放水大動作，M1將會步入上升通道，流動性趨于寬裕，資產(chǎn)價(jià)格上漲行情基本鎖定。只是未來半年不會像2009年那樣直線拉升，不能盲目樂觀。
張大偉也認(rèn)為，降息使得最近市場成交量繼續(xù)維持了5月上漲的趨勢，預(yù)計(jì)6月可能再達(dá)到年內(nèi)最高點(diǎn)。在成交量復(fù)蘇的影響下，價(jià)格再跌可能性明顯變小。市場底部接近出現(xiàn)。但粟日表示，房企目前面臨的主要矛盾，仍然是資金偏緊和庫存壓力偏大，根本環(huán)境并未發(fā)生逆轉(zhuǎn)，盲目漲價(jià)并不可取，建議仍以出貨回籠現(xiàn)金為上選。
“當(dāng)前，我們的策略是趁時(shí)機(jī)出現(xiàn)的時(shí)候趕緊出貨，不會想著怎么漲價(jià)。”廣州一家大型開發(fā)商人士說，當(dāng)前市場仍然看不清，而行業(yè)存貨仍然高企，仍以快速周轉(zhuǎn)為好。
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