一、半個(gè)多世紀(jì)以來德國房價(jià)變動(dòng)的基本情況及特點(diǎn)
二次世界大戰(zhàn)以后的長達(dá)半個(gè)多世紀(jì)的時(shí)期內(nèi)，德國的市場(chǎng)房價(jià)總體上波動(dòng)幅度不大，且房價(jià)變動(dòng)有明顯特點(diǎn)。
1．半個(gè)多世紀(jì)以來德國房價(jià)長期處在低水平區(qū)間。1955年到2011年第三季度，德國房價(jià)年均漲幅為3．79％。1967－1992年間上漲相對(duì)較快，年均漲幅是5．79％。1992年以后，房價(jià)漲幅持續(xù)回落并長期保持較低水平，1992年到2011年第三季度，房價(jià)年均漲幅只有1．27％。
2．二戰(zhàn)后，德國房價(jià)漲幅較大的時(shí)期是城市化率提高較快的時(shí)期。德國城市化率在1960年就達(dá)到了71．4％（當(dāng)時(shí)是西德），2010年是73．8％，年均提高0．05個(gè)百分點(diǎn)。其中，1960－1980年間城市化率提高較快，年均上升0．07個(gè)百分點(diǎn)，同期的房價(jià)年均漲幅是5．63％，明顯高于1981－2010年間3．42％的年均漲幅。
3．德國房價(jià)波動(dòng)水平與宏觀經(jīng)濟(jì)增長水平大體同步變動(dòng)。從德國名義GDP增長率與房價(jià)變化率來看，二者在1956－2010年間基本呈同步變動(dòng)趨勢(shì)。1956－1992年間，德國名義GDP年均增幅是8．16％，房價(jià)年均漲幅是5．79％。1993－2010年間，德國名義GDP年均增幅降到2．3％，房價(jià)漲幅也隨之回落至1．27％。
4．德國房價(jià)指數(shù)同居民工資指數(shù)變化呈現(xiàn)較強(qiáng)正相關(guān)性。1962－2010年間，德國居民工資年均增幅是5．91％。1962－1992年，居民工資增幅較快，年均上升8％。1993－2010年，居民工資年均增幅降至2．6％，這與房價(jià)指數(shù)的變化率情況相當(dāng)吻合。房價(jià)漲幅較快的階段也是居民工資收入上升較快的階段，使得整體房價(jià)水平處在居民合理支付能力范圍內(nèi)。以2009年為例，德國人均月收入在2400－3000歐元之間，普通住宅均價(jià)是1000－2000歐元／平方米。兩口之家平均需要2年半的家庭收入即能購買一套100平方米的普通住宅。
二、德國房價(jià)漲幅長期保持較低水平的原因分析
1．以法律形式強(qiáng)化以居住為導(dǎo)向的住房制度設(shè)計(jì)
德國《憲法》和《住宅建設(shè)法》都明確規(guī)定，保障居民住房是聯(lián)邦政府首要的政策目標(biāo)之一。建造面積、布局、租金適合廣大居民需要的住房，是德國政府制定房地產(chǎn)政策的出發(fā)點(diǎn)。德國政府始終把房地產(chǎn)業(yè)看作是屬于國家社會(huì)福利體系的一個(gè)重要組成部門，沒有過多地強(qiáng)調(diào)其“支柱產(chǎn)業(yè)”的地位。政府所重視的支柱產(chǎn)業(yè)是高附加值和技術(shù)密集型的汽車、電子、機(jī)械制造和化工等產(chǎn)業(yè)。
德國還出臺(tái)了《租房法》和《經(jīng)濟(jì)犯罪法》，用來保護(hù)租客利益和遏制投資投機(jī)性需求。《租房法》規(guī)定房租漲幅不能超過合理租金的20％，否則房東就構(gòu)成違法行為，房客可以向法庭起訴；如果超過50％，就構(gòu)成犯罪，房東甚至要被判刑。合理租金的界定標(biāo)準(zhǔn)非常嚴(yán)格，是由當(dāng)?shù)胤课莨芾聿块T與房客協(xié)會(huì)、中介組織溝通協(xié)商，定期給出不同類型、不同地理位置房屋的合理租價(jià)水平。這是法庭判定房租是否合理的重要依據(jù)。
德國還先后出臺(tái)了多項(xiàng)嚴(yán)厲遏制住房投資投機(jī)性需求和開發(fā)商獲取暴利行為的政策。比如，德國對(duì)住房交易及所獲收益征收高額土地購買稅和資本所得稅。土地購買稅率是3．5％，稅基是土地和地面建筑物的價(jià)值總和。對(duì)住房交易獲利部分，如果該房在十年內(nèi)出售，就征收資本收益的25％，這一稅率還適用于買賣房地產(chǎn)公司的股票。德國法律還嚴(yán)格規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)商的定價(jià)行為，按照《經(jīng)濟(jì)犯罪法》規(guī)定，如果開發(fā)商制定的房價(jià)超過合理房價(jià)的20％，購房者就可以向法庭起訴。如果超過50％，就定性為“獲取暴利”，開發(fā)商將面臨高額罰款和最高三年徒刑的嚴(yán)厲懲罰。
2．長期穩(wěn)定的房貸政策
德國實(shí)行“先存后貸”合同儲(chǔ)蓄模式和房貸固定利率機(jī)制，為穩(wěn)定購房者預(yù)期和房價(jià)水平提供制度保障。德國對(duì)住房儲(chǔ)蓄業(yè)務(wù)實(shí)行嚴(yán)格的分業(yè)管理，購房者不會(huì)受到國家宏觀調(diào)控政策特別是貨幣政策變動(dòng)的影響，也不受通貨膨脹等利率變動(dòng)的影響。第一，德國居民要得到住房儲(chǔ)蓄銀行的購房貸款，必須在該銀行存足相應(yīng)款項(xiàng)，一般是存款額達(dá)到儲(chǔ)蓄合同金額的50％以后，住房儲(chǔ)蓄銀行才把合同金額付給儲(chǔ)戶。第二，存貸利率固定不變。存貸款利率分別是3％和5％，抵押貸款固定利率期限平均為11年半。這種長期固定的房貸利率，對(duì)房貸市場(chǎng)起到了重要的穩(wěn)定器作用。
3．實(shí)行多元化的住房供應(yīng)體系
德國住房供應(yīng)體系的多元化特征明顯。政府每年按照人口需求制定住房建設(shè)規(guī)劃，對(duì)高、中、低各檔房屋的結(jié)構(gòu)做出明確規(guī)定。特別是對(duì)低收入者，各地方政府會(huì)根據(jù)當(dāng)?shù)厝丝诮Y(jié)構(gòu)明確規(guī)定所有住房中保障房的比例，來滿足不同收入階層居民的住房需求。另外，德國政府鼓勵(lì)合作建房。政府通過貸款、土地、稅收、補(bǔ)貼等方面的優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)居民通過合作社方式共同建房，目前合作建房數(shù)量已占到每年新建住宅總量的30％以上。
另外，德國租賃市場(chǎng)非常發(fā)達(dá)，對(duì)分流購房需求有很大作用。與歐洲各國相比，德國的自有住房率很低。2007年，德國自有住房率是41．6％，租房率是58％，其中42％是社會(huì)出租房，16％是各類公共租賃住房。柏林、漢堡等大城市的租房率都達(dá)到了80％。
4．布局合理的城市發(fā)展模式
德國城市數(shù)量多且分布均勻，柏林和漢堡的人口分別只有340萬和180萬。2004年，德國有82個(gè)10萬人口以上的行政區(qū)，70％的人口分布在2000—10000人的小型城鎮(zhèn)里。合理的城市布局，使大多數(shù)德國居民分散在眾多中小城市里，不會(huì)出現(xiàn)大城市甚至超大型城市的集聚效應(yīng)，有利于大城市房價(jià)漲幅長期保持在合理區(qū)間。
三、德國經(jīng)驗(yàn)對(duì)我國的啟示及政策建議
第一，必須建立起比較完善的住房法律體系。通過法律形式明確以居住為導(dǎo)向的住房制度設(shè)計(jì)，建立遏制投資投機(jī)性需求的長效機(jī)制是德國的主要經(jīng)驗(yàn)，對(duì)我國有很大的啟示。在我國《城市房地產(chǎn)管理法》基礎(chǔ)上，應(yīng)抓緊起草《住宅法》、《住房租賃法》和《住房保障房法》等各項(xiàng)專門法律，構(gòu)建完整的住房法律體系。借鑒德國經(jīng)驗(yàn)，法律首先要明確住房的居住屬性，強(qiáng)化對(duì)市場(chǎng)投機(jī)性需求和開發(fā)商“囤地”、“囤房”等擾亂市場(chǎng)正常秩序行為的法律約束和處置。其次，要構(gòu)建租戶和購房者利益維護(hù)機(jī)制。對(duì)房東和開發(fā)商短期內(nèi)過快提高租金和房價(jià)的行為，法律要明確嚴(yán)厲的處罰措施，以法律形式遏制漫天漲價(jià)行為。同時(shí)，要建立獨(dú)立的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)制，對(duì)不同地段、不同類型的住房必須定期制定詳細(xì)的基準(zhǔn)價(jià)格作為執(zhí)法依據(jù)。
第二，需要實(shí)行長期穩(wěn)定的住房信貸金融政策。從國際經(jīng)驗(yàn)看，首付比例和貸款利率變動(dòng)對(duì)購房者支付能力影響很大。購房需求容易受到房貸政策影響而出現(xiàn)集中爆發(fā)現(xiàn)象，短期內(nèi)易推動(dòng)房價(jià)過快上漲。建議我國可研究和探索居民購房時(shí)的首付比例和貸款利率固定或兩者反向變動(dòng)的房貸政策，以穩(wěn)定購房者預(yù)期，避免購房需求短期內(nèi)提前釋放。為減少通脹水平對(duì)貸款利率的影響，中長期可考慮成立專門的住房儲(chǔ)蓄銀行，通過與通脹水平掛鉤，使真實(shí)貸款利率長期不變。
第三，加大住房尤其是保障性住房的供應(yīng)量。隨著城市化的快速推進(jìn)，我國住房市場(chǎng)總體上仍處在供不應(yīng)求階段，城市化推進(jìn)空間還很大，因此這一階段必須加大住房供給量。德國在城市化率較快提高的階段（1960年—1980年），也有過大規(guī)模新建住房的經(jīng)歷。例如，1973年德國的住房竣工量曾達(dá)到71．42萬套的峰值。另外，德國在上世紀(jì)90年代住房短缺問題已經(jīng)得到基本解決的情況下，截至2005年共建造近1000萬套公共福利房，在保障低收入居民的住房需求方面發(fā)揮了重要作用 （其中相當(dāng)一部分公共福利房是為大量遷居西德的東德居民建造的）。借鑒德國經(jīng)驗(yàn)，“十二五”期間我國應(yīng)努力完成3600萬套的保障性安居工程任務(wù)，更好地解決中低收入家庭住房困難問題。
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