房子未備案業主45萬元“打水漂” 專家稱中小開發商遭遇資金鏈困局
長沙開發商深陷“跑路門”
來源：湖南廣播電視臺-《法制周報》
《法制周報》記者 雷鴻濤 文/圖
核心提示 新春佳節剛過，長沙麓山里佳園的開發商“跑路”的消息就不脛而走，這也給本就風雨飄搖的龍年樓市開了個不好的頭。業主唐麗告訴記者，她于去年9月花了45萬元購買了麓山里佳園一套144平方米的房子。但她在房產部門查詢得知，自己買的這套房子在前幾個月已被一個叫“覃文平”的人買走。唐麗意識到，自己遭遇了一房兩賣。
《法制周報》記者進一步調查發現，麓山里佳園的開發商不是第一個“跑路”的。長沙涉及開發商“跑路”的樓盤還有：江濱家園、中遠公館、東方航標、中央公館、可可小城、利璞金立方、湘江700等。記者走訪了這些涉及開發商“跑路”的幾家樓盤后發現，開發商“跑路”后，樓盤的命運也各不相同：有的成了爛尾樓，有的處于停工狀態，有的已正常交付使用。
全國房地產經理人聯盟副秘書長、地產研究員金承龍指出，越來越多的開發商“跑路”，昭示中小開發商已經遭遇資金斷鏈的困局。他提醒消費者，購房前一定要了解開發商五證是否齊全，欠缺任一原證的都存有購房風險。
這些天，長沙市民唐妙琳面對多個媒體在重復著同樣的話：她于2011年9月11日購買了長沙麓山里佳園公寓樓2單元4樓404號房，沒想到開發商給她的合同居然是假的，更讓她沒想到的是，開發商居然“跑了”。
《法制周報》記者進一步調查發現，麓山里佳園的開發商不是第一個“跑路”的。(法制周報新聞熱線:0731-84802117)長沙涉及開發商“跑路”的樓盤還有：江濱家園、中遠公館、東方航標、中央公館、可可小城、利璞金立方、湘江700等。
全國房地產經理人聯盟副秘書長、地產研究員金承龍指出，越來越多的開發商“跑路”，昭示中小開發商已經遭遇資金斷鏈的困局，在樓市調控和信貸收緊的雙重壓力之下，今年有更多中小房地產開發商的資金鏈迎來大考。
合同作假、一房兩賣
2月11日上午，記者來到麓山里佳園的售樓部。售樓部門外，正聚集著幾十位業主在商討如何維權。走進售樓部，記者發現里面已是一團糟：沙盤已被砸爛，地上撒滿了玻璃殘渣和廢紙。墻壁上則寫著“黑心開發商”字樣。在售樓部的一間小房子里面，柜子也已被打爛，地上被隨意丟棄的各種資料鋪滿。
業主唐妙琳告訴記者，自己在去年將首付及其他各種稅費等款項，一次性支付給了開發商——長沙學士房地產開發商有限公司。
在簽合同時，她發現自己所簽合同是打印的，于是產生了疑問。售樓員告訴她：“我們這里是現房，所簽的合同都是這樣的。”
奇怪的是，簽合同后，唐妙琳辦理的房貸卻一直沒有消息。(法制周報新聞熱線:0731-84802117)當她產生疑問時，開發商安慰說：“公司正在處理，你別擔心。”
2011年12月31日是合同約定的交房日。但唐女士并沒有收到交房通知，而是等到了“延期到2012年4月交房”的消息。
期間，唐妙琳準備退房。但開發商一直沒有給答復。
壞消息一個接一個。2012年2月3日，唐女士得知，開發商“跑路”了。2月4日，唐女士把合同拿給律師一看，得知自己和開發商簽訂的合同是假的，合同連編號都沒有。她去房產部門查詢得知：根本查不到她所買房子的任何記錄，同時，整棟房子在房產部門也沒有任何記錄。這一下子把她驚呆了。
業主唐麗也很郁悶。她于去年9月花了45萬元購買了麓山里佳園一套144平方米的房子。但她在房產部門查詢得知，自己買的這套房子在前幾個月已被一個叫“覃文平”的人買走。唐麗意識到，自己遭遇了一房兩賣。
一位業主向記者提供了一份初步統計數據，其中該樓盤涉及虛假合同的有8戶，涉及一房多賣的有4戶，未備案的有38戶。
目前，多位業主已向當地公安機關報案。
據介紹，該樓盤開發商為長沙學士房地產開發有限公司，法人代表為劉忠建，委托代理人為朱某。(法制周報新聞熱線:0731-84802117)朱某也是長沙坪建房地產開發有限公司的負責人，該公司是長沙江濱家園的開發商。
得知朱某“跑路”后，長沙市民陳燦強急壞了。2010年8月27日，他去江濱家園買房，可開發商說《預售許可證》還沒有下來，讓陳燦強先交15萬元，當作借款，開發商用江濱家園二棟1003號房的房產抵還借款。雙方還簽訂了《借款協議書》，上面蓋了朱某的印。2011年底，陳先生又交了6萬多元房款給開發商，但只拿到了一張收據。
陳燦強對記者說，現在他的擔憂的是既拿不到錢，又拿不到房。
2月10日，記者來到了江濱家園三期現場，現場已停止施工，一位自稱“守材料”的老人告訴記者，“老板不曉得去哪了，沒錢就沒人做事啊。”
江濱家園業主吳先生是看了新聞后才知道開發商跑了，他于是來到樓盤現場看看。他告訴記者，目前江濱家園三期主體結構已經基本完工，“只差花園、停車場這些配套設施了”。吳先生查詢后得知，自己的產權信息已經登記。
2月11日，記者在麓山里佳園采訪時，接到了朱某從北京打來的電話，他表示要對一些問題進行“澄清”。
朱某否認自己“跑路”，說自己正在北京融資，“不存在資不抵債的問題”。朱某說，他已經將自己的相關情況向相關部門匯報，并表示“愿意協助調查，可以配合政府部門，把所有資產交出來重組”。
知情人士透露，朱某曾于2011年11月22日向長沙市岳麓區政府遞交《關于請求幫助解決企業當前發展困難的緊急報告》，坦言公司負債2個億，近期急需支付3800萬元左右。
值得一提的是，朱某在其公司官網的一段致辭中這樣寫：“我們堅持，誠信是取勝于商海的唯一密碼……”而業主們沒有想到的是，自稱“講誠信”的開發商卻“跑了”。
資金鏈斷裂是直接原因
開發商朱某是2012年長沙首個“跑路”的開發商，而此前長沙已有多個開發商被傳“跑路”。
在研究了長沙開發商跑路的相關報道后，地產研究員金承龍告訴記者，他找到了這些開發商的一些共同點：直接原因都是資金斷鏈，開發商的規模都是中小開發商，跑路時間則集中在去年下半年。
金承龍說，去年下半年以來，不僅是長沙房地產市場頻繁曝出開發商因資金鏈斷裂而導致樓盤“爛尾”的消息，其他各省市的二三線城市也發生多起類似事件。(法制周報新聞熱線:0731-84802117)
金承龍分析，2011年因為銀根緊縮，開發商只能在當地商業銀行獲得小部分貸款，實際是杯水車薪，開發商不得已大量舉借民間高利貸，民間借貸多要求開發商以房產做抵押。同時，為償還高利貸的高額利息，開發商只能通過售房加速回款，致使違規一房兩賣等情況的發生。
除了樓市調控和信貸收緊的雙重壓力，金承龍認為有些開發商“跑路”還有其他原因。
一方面是客觀原因，如項目定位決策失誤或經營不善，虛高價格拿地，或是超能力上規模經營，自有資金不足造成的；另一個因素是當下地產行業越來越需要開發商精細化經營，而有些開發商還是停留在粗放性經營之路上。
另一方面是主觀原因，有些開發商渾水摸魚，欠缺商業道德，不講誠信，存在欺詐心理，利用注冊獨立法人的項目公司（破產時不會損害他們之前公司的財產）圈錢，等騙到一定資金后就丟下爛尾樓逃之夭夭。
亞太城市發展研究會房地產分會陳寶存會長則告訴記者，長沙近年大量的開發項目上市，因此開發企業實力參差不齊也在情理之中。
大量項目上市勢必造成暫時的供過于求，項目銷售欠佳的公司自然存在資金難題，遇到年關，建筑、建材、鋼材經銷商上游行業索債，開發商“跑路”事件也自然多了起來。
金承龍預測，經過調控，地產市場會走向穩健，成熟的市場需要有專業能力、更有實力資本的企業去做才能生存，這將有利于整個行業的長遠發展。
如何防范開發商“跑路”
金承龍說，為了避免開發商跑路，作為地方政府要嚴把開發商的資格關，引進有實力有品牌的大公司進來投標開發，對無實力的小公司拒之門外。
同時，地方政府要對開發過程進行嚴控，沒有辦理完整五證的開發商不得進行預訂或銷售，項目沒達到相應規定進度的也不得批準銷售。對于違規預訂或銷售房屋的開發公司需進行嚴厲的經濟處罰并給予媒體曝光，讓購房者早些清楚事實真相。
金承龍建議購房者，為盡可能地防范類似情況再次發生，建議購房前了解開發商五證是否齊全，欠缺任一原證的都存有購房風險。(法制周報新聞熱線:0731-84802117)消費者要對開發商的背景有所了解，根據公司規模、知名度、歷年來的誠信度，注冊資本、公司成立年限，網上是否有較多的負面評價，查驗土地證有無抵押等方面進行風險預測，最好還去房產管理部門查詢一下相關開發樓盤的情況、房屋購買合同備案的信息。購房者盡可能全方位掌握自己欲購房的信息，以防止不必要的損失和糾紛產生。
記者注意到， 在東方航標樓盤出問題后，在東方航標樓盤項目售樓中心，由長沙縣政府各部門組成的東方航標項目處置工作組在現場全天辦公，并答復所有購房者及相關合法利益訴求者的疑問，抓緊時間完成購房情況登記、核對等工作。在政府介入后，該樓盤恢復了施工。長沙縣政府的做法無疑為其他地方應對開發商“跑路”起到了示范作用。
在陳寶存看來，開發商跑路，并不是真的“跑”，一般是躲債去了。他認為，“沒有最終的爛尾，項目在，價值就在”。為此他建議，一旦開發商“跑路”，相關政府部門應想法找回開發商，幫他們注資引資，繼續施工。如果實在不行，政府可收回項目開發權，另尋有實力的企業介入。
開發商“跑路”樓盤大回訪
近日，《法制周報》記者走訪了長沙涉及開發商“跑路”的幾家樓盤。記者看到，開發商“跑路”后，樓盤的命運也各不相同：有的成了爛尾樓，有的處于停工狀態，有的已正常交付使用。
中遠公館
樓盤已正常
交付使用
事件回放
2011年7月，長沙中遠公館樓盤開發商石羅其因巨額貸款逃跑。這是2011年加強樓市調控以來，湖南首個因資金緊張而“跑路”的房地產老板。
長沙縣一位從事房地產生意的知情人士向媒體透露，石羅其蹊蹺出走，主要是欠了近8000萬元的貸款，其中有些民間貸款利息高達6分。(法制周報新聞熱線:0731-84802117)
記者回訪
2012年2月12日，記者來到了位于芙蓉中路三段的中遠公館。該樓盤已經正常交付使用。創欣物業管理有限公司一名工作人員說，“跑路”是開發商私人的問題，對業主沒有影響，對房子也沒有影響。一名業主向記者證實，她的房產證和土地使用證已拿到手。
東方航標
政府介入 樓盤復工
事件回放
景上·東方航標位于長沙縣星沙開元東路，由湖南景上置業有限公司投資開發。2011年8月18日，開發商石湘中因涉嫌非法吸收公眾存款被公安機關立案偵查。之后，石湘中由長沙縣公安局執行刑事拘留，其名下資產被全部查封，債權債務清理工作正在進行。
隨后，長沙縣委、縣政府又專門成立了“東方航標項目處置工作組”，由相關部門抽調專人組成，辦公地點設置在東方航標項目售樓中心，專門負責接待項目購房戶等相關群體，并對相關情況進行登記、核對、解釋和答復。
記者回訪
2012年2月12日，在東方航標樓盤處，記者看到還有工人正在施工。項目部一位自稱“建筑商”的工作人員介紹，該樓盤已由縣政府接手，建筑商也是從縣政府那拿錢。項目部一位工作人員說，現在該樓盤只有2棟還沒有封頂，其他棟都已封頂。
中央公館
成地地道道的
爛尾樓
事件回放
鑫泰麗都中央公館位于長沙縣星沙大道與三一路交匯處。該樓盤于2005年動工，如今已經成了爛尾樓。(法制周報新聞熱線:0731-84802117)該樓盤開發商為湖南鑫泰房地產開發有限公司，負責人為胡正奇。2011年4月7日，長沙縣公安局立案偵查湖南鑫泰房地產開發有限公司胡正奇涉嫌非法吸收公眾存款一案。
記者回訪
中央公館可謂處于“黃金地段”。但走近一看，樓盤里面堆滿了磚頭、泥沙、木材等建筑材料。
在該樓盤的墻壁上，貼著幾張長沙縣公安局2011年4月15日發出的“公告”，內容為：現已查明，胡正奇吸收的公眾存款主要用于“鑫泰麗都中央公館工程項目”和支付相關費用。長沙縣公安局對爛尾樓全部房產進行了扣押查封。
附近報刊亭的老板告訴記者，該樓盤2005年動工，2009年停工，2010又開工了兩三個月，之后一直停工到現在，成了爛尾樓。“這是一塊好地。我看著它建起的，以前這里是座山，挖下去好深，底下一個好大的停車場，下了血本。”她不無惋惜地說。
可可小城
開發商回來了
事件回放
據報道，原本定于2011年8、9月開盤的長沙麓谷可可小城，到了預定開盤的時間，營銷中心卻閉門不開，據傳開發商已經打包撤退。(法制周報新聞熱線:0731-84802117)據可可小城的幾名業主介紹，該項目開發商已經跑路，營銷部也已經被施工方給鎖住了。該樓盤由湖南興元房地產開發有限公司開發。據悉，目前相關案件還在調查偵破當中。
記者回訪
2012年2月11日，記者來到了可可小城。在該樓盤的物業公司，工作人員回應稱，開發商并沒有“跑路”，“沒有跑，回來了啊。”
在售樓部，只有一個員工在上班，他說自己是代理公司的。他介紹，去年的事情已經解決了，“是開發商和施工方之間的問題，對一期項目有影響。”該員工說，現在開發商已經正常辦公，一期的業主也已經正常入住。但二期還沒有動工。
一位業主告訴記者，春節前該樓盤發生了民工堵門的情況，電也被停了，“開發商欠了施工方錢吧”。
利璞金立方
開發商和建筑商
打官司去了？
事件回放
2011年9月初，媒體爆出“長沙利璞置業被來自益陽沅江的10余位債主討債身陷巨額高利貸”的傳聞。本該在2011年10月26日交房的樓盤“利璞金立方”一再延期。
有傳言稱，開發商因資金鏈斷裂導致在建樓盤停工，為保全資產，這個項目的房產已被凍結，不準網簽交易。(法制周報新聞熱線:0731-84802117)也有傳言稱，開發商已經逃跑。
利璞金立方一位負責營銷的胡姓經理說開發商并沒逃跑，老板還曾出面跟業主們進行協商。胡經理介紹，項目暫時出現資金困難，一些配套項目沒能及時完工，導致交房延期。
在媒體報道后，開發商利璞公司老板蘇利國曾表示，自己并沒有“跑路”，是去北京治病去了。
記者回訪
2012年2月12日，記者看到“利璞金立方”處于停工狀態。記者想步入工地，沒想到一條兇悍的看門狗沖了過來。
兩位老人正在門衛室里面下棋。他們告訴記者，“開發商和建筑商打官司去了。”記者問，該樓盤什么時候可以交房，得到的答復是“哪曉得”。
樓盤的營銷中心已是大門緊鎖，地面上寫著“還我利璞房子，還我血汗錢”字樣。
湘江700
春節后施工方停工
事件回放
據報道，2011年9月，“湘江700”營銷中心的玻璃門上、沙盤上到處都被涂滿了“欠債、還錢”等字樣，在工地大門口圍滿了人。據債主反映，湘江700幕后老板陳湘已經有一個多月沒露面了，據傳是與資金鏈斷裂有關。目前，已有不少債權人向公安機關辦案，警方已經介入調查。
債主劉其軍說：“欠我將近7000萬元，以2號棟做抵押，也辦了抵押手續，也就是賣給我了。說了2011年10月8號辦理一切手續。但這時卻找不到開發商負責人了。”
記者回訪
2012年2月11日，記者在湘江700樓盤處看到，該樓盤并沒有施工。(法制周報新聞熱線:0731-84802117)售樓部也關了門，四周有“還我苦命錢，還我血汗錢”等字樣。
項目處一位正在清理垃圾的老人告訴記者，“開發商老板不知道在哪，跑了。”記者問該樓盤什么時候可以交房，得到的答復是“錢來了就很快了”。
湘江700業主李先生告訴記者，業主們一直想見開發商，但一直沒見著。據他了解，去年債主來樓盤處鬧事時，施工方還沒停工。春節后施工方就停工了，據稱是開發商沒有及時支付工程款。相關部門曾對承建方和開發商進行了協調。
目前，開發商到底在哪，業主們都不知道。
京滬經濟增速倒數第一第二 面臨中等收入陷阱
2012年02月14日07:33 21世紀經濟報道 我要參與(28)
“北京、上海應該做綜合性世界城市。”在中國社科院于2月9日發布的2012年《國際城市藍皮書》發布會上，說起目前經濟增速在全國墊底的京滬，上海社會科學院城市與區域研究中心秘書長屠啟宇就感到有話要說。
據公開數據，目前2011年北京、上海的經濟增速分別在8.1%、8.2%，增速為全國倒數第一、第二的水平。同期，兩市人均GDP（地區生產總值）分別為1.2萬美元左右，接近世界銀行的發達國家和地區收入的水平。
兩地的服務業發展水平由于在全國已經最高，考慮到要加快經濟轉型，日益更多地依賴服務業，而不是重化工業，因此整個經濟可能會陷入后中等收入陷阱。
上述藍皮書警告，人均GDP從1萬美元進入到2萬美元的階段，可能因為結構轉型，驅動創新因素缺乏而難以完成。而“鮑莫爾病”，即服務業勞動生產率提升比較慢，導致整體經濟放慢的情況，可能會發生。
為此，下一步京滬需要加快轉型。兩地應該發展成為綜合性的國際都市化城市，避免單純地發展服務業使得經濟放慢。而過去已經有的服務業，需要與高端制造業結合，來實現轉型。
嚴防后中等收入陷阱
2011年，北京、上海的經濟增速分別只有8.1%、8.2%，位于全國省市自治區經濟增速的最后兩名。
兩地經濟增速之所以放慢，與兩地的服務業發展比重大、重化工業等不得不有所限制有關。而單純服務業的發展，可能會因為“鮑莫爾病”（即服務業勞動生產率提升比較慢，可能導致整體經濟放慢的情況），使得未來進一步拉全國的后腿。
上海社科院世界經濟所副研究員蘇寧指出，發達國家的不少城市過去過分依賴服務業，結果金融危機來了后，受到的打擊最大，迄今沒有恢復元氣。
此前，北京的首鋼已經遷出北京。加上汽車限購，房地產限購，這使得北京的經濟在2011年增速損失了2個百分點。上海同樣因為房地產限購的原因，以及重化工業難以有再大的發展，使得經濟難以有太高的增速。
屠啟宇認為，核心的問題，是要這些城市不能放棄發展制造業，但要向高端發展。比如研發、設計等方面。
據悉，目前北京、上海的服務業增加值分別接近GDP的80%、60%，為全國省市自治區比重最高的。但是由于服務業比重大，目前發展較為穩定，難以與中西部仍在進行工業化跨越式發展的城市相對比。也正因為此，目前北京、上海的經濟占全國的比重，正在快速下降。目前上海經濟占全國和長三角的比重，只分別為4%、20%左右。也正因為此，上海多年前提出的建設國際經濟中心的規劃設想，迄今未獲得中央審批通過。
建議京滬重新定位
《國際城市藍皮書》建議，京滬需要盡快重新做好城市定位。其中北京應該構建全國的政治、經濟（與天津合作）、文化、科技中心角色，同時向世界及創新中心、世界級決策中心轉型，最后發展成為綜合性的世界城市。
而上海則也需要大力發展高端制造業和服務業，依托長三角和全國，通過納入全國生產網絡的高端產品，以及金融航運中心和創新中心的建設，躋身世界城市體系中的重要一級。
北京國際城市發展研究院院長連玉明告訴記者，目前北京的政治中心則因為是首都而不言而喻地實現。北京的科技中心，已經通過國務院關于同意支持中關村（000931）科技園區建設國家自主創新示范區的批復，變相實現。而文化中心盡管目前已經有提法，但是還需要進一步明確和提升。目前國家暫時沒有一個確定北京為全國文化中心的規劃文件獲得批準。而文化中心未來發展空間比較大。
上述報告則建議，北京可以通過海淀區的科技創新和朝陽區的文化創意產業，使得整個北京變成世界創新中心，同時通過發展總部經濟進而變成世界決策中心，最后發展成為涵蓋經濟中心、政治中心、文化中心、科技中心的綜合性世界城市。
屠啟宇則認為，北京作為經濟中心可以與天津聯合來做。天津在2011年經濟增速位于全國第一，兩地聯手，可以使經濟輻射作用加大。上海要發展金融中心、航運和貿易中心，也不能離開實體的工業經濟。比如上海未來也需要發展高端制造業，同時大力發展文化創意產業，變成研發中心，最終實現綜合性國際化都市。
(21世紀經濟報道)
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