狂熱注定滅亡，房產(chǎn)商與地方政府應(yīng)回歸理性
/葉楚華 余治國(guó)
推薦《世界金融五百年》天津社會(huì)科學(xué)院出版社2011年版
房產(chǎn)泡沫對(duì)一國(guó)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期的破壞早已被人們所熟知。《世界金融五百年》一書(shū)指出，近代以來(lái)各國(guó)出現(xiàn)的房產(chǎn)泡沫現(xiàn)象會(huì)造成嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)后果，甚至是政治后果。我們的決策層同樣早已知道，必須要改變房產(chǎn)過(guò)熱的非理性繁榮局面。有介于此，決策層通過(guò)各種手段來(lái)對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控，包括各種經(jīng)濟(jì)手段，甚至是指令型的行政手段。畢竟在中國(guó)，市場(chǎng)調(diào)控手段極易失效，唯一能保證達(dá)到目的的終極手段只能是行政手段。
當(dāng)然房產(chǎn)市場(chǎng)本身具有一定的規(guī)律性。就拿美國(guó)來(lái)說(shuō)，自1800年以來(lái)，美國(guó)房產(chǎn)業(yè)、土地銷售和或不動(dòng)產(chǎn)建設(shè)高潮基本上一直每隔18年循環(huán)一次。并且這個(gè)過(guò)程具有一定的規(guī)律，銀行信貸過(guò)快擴(kuò)張而導(dǎo)致資源配置扭曲，土地投資形成熱潮，投資逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橥稒C(jī)，隨之便進(jìn)入衰退。
信貸與房產(chǎn)泡沫密不可分。不做過(guò)多解釋，簡(jiǎn)而言之，就是做資本資產(chǎn)的房產(chǎn)是貨幣增發(fā)機(jī)器，也是通脹的原因之一。中國(guó)房產(chǎn)泡沫早在2008年就應(yīng)該破裂了。但是在2009和2010年，決策層為了應(yīng)一時(shí)之需，急劇擴(kuò)大信貸。僅2009年銀行信貸就增加了近9.6萬(wàn)億元，這相當(dāng)于于整個(gè)印度銀行信貸體系貸款規(guī)模的2倍。
房產(chǎn)泡沫因此而急劇擴(kuò)張。在中國(guó)房產(chǎn)泡沫最嚴(yán)重的市場(chǎng)上，房?jī)r(jià)與年租金之筆高達(dá)50-60：1。眾所周知，次貸危機(jī)因美國(guó)房產(chǎn)泡沫而引發(fā)。但就在2006年美國(guó)房市泡沫達(dá)到頂峰時(shí)， 最高不過(guò)也就是40：1的數(shù)據(jù)。目前美國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)的年租金回報(bào)率（年租金/房產(chǎn)市價(jià)）平均約為6%，房?jī)r(jià)與年租金之比約17：1。美國(guó)房產(chǎn)的這個(gè)數(shù)據(jù)略高于中國(guó)商業(yè)銀行的定期存款利息，但卻遠(yuǎn)高于中國(guó)房產(chǎn)的年租金回報(bào)率。如果要將房產(chǎn)的年租金回報(bào)率提高到銀行定期存款的水平，中國(guó)各地的房?jī)r(jià)至少應(yīng)下跌30%-60%。
房產(chǎn)泡沫由此可見(jiàn)一斑。但是，如果僅僅遵從所謂的市場(chǎng)規(guī)律，任之隨之而不進(jìn)行政府干預(yù)的話，結(jié)果顯而易見(jiàn)。1930年經(jīng)濟(jì)大蕭條便是明證。2007年次貸危機(jī)之后，美聯(lián)儲(chǔ)給華爾街金融機(jī)構(gòu)注資7萬(wàn)多億美元也證明了這一點(diǎn)。那些口口聲聲自稱哈耶克的信徒們，在面對(duì)實(shí)際的市場(chǎng)崩盤(pán)時(shí)只信奉政府干預(yù)。
實(shí)際操作與理論有太大的差距，在中國(guó)亦然。房產(chǎn)調(diào)控也是自然而然的事情，決策岑決不愿看到房產(chǎn)泡沫的擴(kuò)大與崩潰導(dǎo)致嚴(yán)重影響社會(huì)穩(wěn)定的結(jié)果。目前，房產(chǎn)調(diào)控已初見(jiàn)成效。最近，渣打銀行關(guān)于中國(guó)房產(chǎn)商的調(diào)研數(shù)據(jù)表明，政府拍賣的土地價(jià)格下降到2010下半年土地價(jià)格最高峰時(shí)值的2/3。據(jù)報(bào)道，很多地方政府的土地拍賣也大量流標(biāo)。面對(duì)這樣的局面，決策層仍然再三強(qiáng)調(diào)要讓房?jī)r(jià)回歸理性。由此可見(jiàn)，決策層對(duì)房產(chǎn)調(diào)控的決心與意志。
目前中國(guó)約有3萬(wàn)多家房產(chǎn)商。花旗銀行的定量研究表明，中國(guó)最大的100家房產(chǎn)商僅僅控制了25%的市場(chǎng)，企業(yè)規(guī)模排名在100-600的500家較大的房產(chǎn)商的市場(chǎng)份額在10%-15%左右。2011年，美國(guó)標(biāo)準(zhǔn)普爾對(duì)中國(guó)房產(chǎn)商的財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行過(guò)情景試驗(yàn)，結(jié)果表明只有銷量下跌30％，絕大部分中小房產(chǎn)商便將陷入絕境，破產(chǎn)不可避免。因此，房產(chǎn)業(yè)的兼并重組不可避免。
根據(jù)規(guī)定，中國(guó)的地方政府不能直接借貸。一些地方政府以投資公司的名義向銀行貸款，這樣的投資公司在全國(guó)約有1萬(wàn)來(lái)家。2009-2010年新增信貸中的大部分都流入了這些地方政府支持的投資公司手中。這些投資公司進(jìn)而安排建造一些對(duì)于民眾來(lái)說(shuō)確屬必要的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，如農(nóng)田水利灌溉設(shè)施、市政建設(shè)，等等，但其中有很大一個(gè)部分流入了房地產(chǎn)。因?yàn)檫@些貸款，地方債務(wù)增加了5萬(wàn)多億，債務(wù)總額達(dá)到了10-14萬(wàn)億，占GDP的25%-36%。
隨著房產(chǎn)調(diào)控的長(zhǎng)期延續(xù)，地方上必然八仙過(guò)海，采取各種花樣百出的措施來(lái)完成那些尚未完成的項(xiàng)目。但是，無(wú)論他們是挪用某些用于其他目的的財(cái)政資金來(lái)變相補(bǔ)貼，還是強(qiáng)迫銀行購(gòu)銷部分貸款，或是注資一些地方興辦的商業(yè)銀行或信用社，根據(jù)目前房產(chǎn)調(diào)控的決策層意圖來(lái)判斷，很多這樣地方上的項(xiàng)目不能產(chǎn)生足夠的收入來(lái)還貸，其中很大一個(gè)部分的項(xiàng)目必定會(huì)成為爛尾工程。而只有決策層支持的具有戰(zhàn)略價(jià)值與歷史意義的大工程，如高鐵建設(shè)，才能得到信貸支持。
根據(jù)芝加哥大學(xué)羅伯特• 艾利伯 教授的推算， 2011年中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率9.3%當(dāng)中有3個(gè)百分點(diǎn)來(lái)自房產(chǎn)泡沫。如果考慮到待售的房產(chǎn)存貨，因?yàn)榇尕浽贕DP核算中也算投資，還要剔除2個(gè)百分點(diǎn)。換而言之，房產(chǎn)泡沫占經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率的一半多。因此，中國(guó)的選擇只有兩個(gè)：一是像美國(guó)的格林斯潘一樣，在戳破舊泡沫的同時(shí)興起新泡沫，維持一種動(dòng)態(tài)平衡，比如出臺(tái)新的經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃來(lái)彌補(bǔ)房產(chǎn)泡沫崩盤(pán)的損失。這不僅需要決策層具有高超的經(jīng)濟(jì)平衡能力，還要具備強(qiáng)有力的手腕。二是退一步，進(jìn)兩步，降低經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率，維持長(zhǎng)期的可持續(xù)發(fā)展。無(wú)論決策層的選擇是什么，房產(chǎn)商、部分地方政府都需要回歸經(jīng)濟(jì)理性！因?yàn)樯咸煊屍錅缤觯叵茸屍浏偪瘢?/p>
葉楚華 余治國(guó)房產(chǎn)系列評(píng)論文章：
《巴菲特陰謀》云南人民出版社2010年版
《世界金融五百年》天津社會(huì)科學(xué)院出版社2011年版
http://book.wyzxsx.com/goods.php?id=5585
http://item.taobao.com/item.htm?id=12624135870
《郎咸平說(shuō)對(duì)了嗎》鳳凰出版社2011年版
http://item.taobao.com/item.htm?id=9799521814
《從銅錢到鈔票：中國(guó)古代的通貨膨脹》
http://www.wyzxsx.com/Article/Class14/201108/258392.html
出來(lái)混總是（要）還的——中國(guó)樓市即將崩盤(pán)
敲響樓市泡沫的喪鐘，歷史很快會(huì)把陳寶存?zhèn)儝哌M(jìn)垃圾堆
20年內(nèi)，城市房產(chǎn)將成為沒(méi)人要的破爛
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溫州，沒(méi)人救得了你了！溫州正在成為人間地獄
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德法意欲何為，歐元出路何在？——《國(guó)際先驅(qū)導(dǎo)報(bào)》對(duì)余治國(guó)、葉楚華采訪
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2012年的房產(chǎn)調(diào)控決定中國(guó)未來(lái)命運(yùn)
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