大前研一：中國(guó)約有8千萬(wàn)套空置房完全用于投機(jī)

大前研一：中國(guó)約有8千萬(wàn)套空置房完全用于投機(jī)　　

推薦《世界金融五百年》天津社會(huì)科學(xué)院出版社2011年版　　

中歐國(guó)際工商學(xué)院和成為基金共同主辦的“中歐-成為2011年創(chuàng)新中國(guó)高峰論壇”日前在深圳舉行，日本管理學(xué)大師大前研一在論壇上表示，中國(guó)經(jīng)濟(jì)目前最大的問(wèn)題是房地產(chǎn)泡沫，隨著人民幣匯率的不斷升值及勞動(dòng)力等成本的上升，未來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)要保持競(jìng)爭(zhēng)力，必須通過(guò)不斷地創(chuàng)新走向產(chǎn)業(yè)鏈的高端。　　

房地產(chǎn)泡沫宜盡早吹破　　

　　曾準(zhǔn)確預(yù)言日本經(jīng)濟(jì)泡沫化的大前研一表示，中國(guó)經(jīng)濟(jì)目前最大的問(wèn)題是房地產(chǎn)泡沫，為了避免重蹈日本覆轍，除了將泡沫盡早吹破之外沒(méi)有更好的選擇。　　

　　大前研一表示，中國(guó)現(xiàn)在有大概8000萬(wàn)套空置房不是買來(lái)住的，完全是用于投機(jī)，很多人手上有兩套三套房，由于可以很容易地取得銀行杠桿，這些人支付的房?jī)r(jià)已經(jīng)達(dá)到年收入的80倍，這在各國(guó)經(jīng)濟(jì)史上沒(méi)有先例。　　

　　“無(wú)疑，在中國(guó)很多人為了買房子是過(guò)度借貸了，本著謹(jǐn)慎的原則，房?jī)r(jià)最多只能是年收入的10到15倍左右，最好是年收入的5倍，比如在法國(guó)房?jī)r(jià)是年收入的5倍，在日本是8倍左右，而日本在泡沫時(shí)期房?jī)r(jià)也僅僅是年收入的15倍，15倍之后泡沫就破裂了”。大前研一表示。　　

　　大前研一表示，不斷上漲的房?jī)r(jià)游戲只有在一種情況下可以維持，那便是經(jīng)濟(jì)必須保持不斷增長(zhǎng)、個(gè)人收入和社會(huì)地位也不斷增長(zhǎng)，“一切都要往上走”。“但如果這個(gè)假設(shè)成立，房?jī)r(jià)一直上漲，那肯定會(huì)有人永遠(yuǎn)都買不起房子。而且會(huì)越來(lái)越多，少數(shù)投機(jī)的人由于運(yùn)氣好則可能非常成功，當(dāng)買不起房的人累積到足夠多，貧富差距不斷擴(kuò)大，大多數(shù)人一無(wú)所有而變得絕望之后就不再是經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，而是社會(huì)問(wèn)題了。沒(méi)有哪一個(gè)社會(huì)可以在只有少數(shù)幸運(yùn)兒大多數(shù)人貧窮的情況下保持持續(xù)發(fā)展。”大前研一稱。　　

保持競(jìng)爭(zhēng)力必須靠創(chuàng)新　　

　　中國(guó)經(jīng)濟(jì)在過(guò)去三十年通過(guò)改革開放和低成本戰(zhàn)略在國(guó)際上取得了顯著的成功，但大前研一認(rèn)為，在人民幣匯率升值和勞動(dòng)力成本上升的情況下，中國(guó)經(jīng)濟(jì)要在未來(lái)保持競(jìng)爭(zhēng)力必須靠不斷地創(chuàng)新。　　

　　大前研一認(rèn)為，中國(guó)目前創(chuàng)新能力相對(duì)缺乏，這與中國(guó)目前階段各方面的機(jī)會(huì)比較多、掙錢相對(duì)容易有關(guān)，“當(dāng)有更容易的賺錢方法的時(shí)候，就沒(méi)有也不必要進(jìn)行創(chuàng)新了，中國(guó)的年輕人都想著去考公務(wù)員，或者做基金經(jīng)理，或者從事房地產(chǎn)，而不是創(chuàng)業(yè)，因?yàn)檫@樣賺錢容易”。大前研一認(rèn)為，國(guó)內(nèi)很多企業(yè)缺乏創(chuàng)新也跟國(guó)內(nèi)機(jī)會(huì)較多有關(guān)，“因?yàn)樵趪?guó)內(nèi)賺錢就夠了，所以不需要到國(guó)外市場(chǎng)中去競(jìng)爭(zhēng)”。但大前研一稱，隨著勞動(dòng)力等成本的上升及人民幣的升值，中國(guó)企業(yè)終究有一天要通過(guò)創(chuàng)新，通過(guò)往產(chǎn)業(yè)鏈的高端轉(zhuǎn)移才能生存。　　

　　“日本從20世紀(jì)70年代開始，由于貿(mào)易的成功，不斷遭到來(lái)自其他國(guó)家的貿(mào)易戰(zhàn)和貿(mào)易訴訟，日元兌美元匯率也在過(guò)去幾十年也從360升值到了90，升了四倍多，這個(gè)過(guò)程中日本企業(yè)利潤(rùn)不斷被壓榨，為了獲得產(chǎn)品溢價(jià)，日本企業(yè)必須不斷地提高生產(chǎn)率和創(chuàng)造新產(chǎn)品，否則就沒(méi)法生存”，大前研一稱，“現(xiàn)在中國(guó)也開始經(jīng)歷同樣的事情，但人民幣僅僅從8升值到6.5，很多企業(yè)已經(jīng)受不了了”。大前研一認(rèn)為，創(chuàng)新的主體在企業(yè)和個(gè)人，但政府不能光喊口號(hào)而應(yīng)通過(guò)實(shí)實(shí)在在的例子去引導(dǎo)人們進(jìn)行創(chuàng)新。　　

英法韓荷瑞典等國(guó)是如何處置空置房的　　

綜觀世界各國(guó)，幾乎每個(gè)國(guó)家都存在空置房問(wèn)題，雖然不同國(guó)家和地區(qū)對(duì)空置的定義和范圍界定還存在一些差異，規(guī)模大小不一，處置方式各異，但是目的只有一個(gè)，那就是讓每一個(gè)國(guó)民都住有所居，安居樂(lè)業(yè)。 　　

法國(guó)　　

比如法國(guó)。法國(guó)位于歐洲西部，有6400多萬(wàn)人口，是世界上少有的較早征收空置稅的國(guó)家。法國(guó)政府有一整套健全的建房、售房、購(gòu)房的法律制度，如購(gòu)房貸款的審查制度、新舊房的納稅制度、防止倒房的權(quán)限制度、買房租房的轉(zhuǎn)換制度、廉價(jià)住房的分配制度等等。這些法規(guī)從根本上保證了國(guó)民的最低利益，不至于使人們因?yàn)榉績(jī)r(jià)問(wèn)題而過(guò)分緊張。　　

法國(guó)人講究誠(chéng)信，居民交納的大部分稅目都由居民自己申報(bào)，空置稅也是如此。許多法國(guó)人擁有不止一套住房，如果第二套住房基本不使用，該套住房則需按面積交納空置稅。一旦作假，將會(huì)受到嚴(yán)厲處罰。　　

在法國(guó)的一些城市中，房屋閑置的第一年，業(yè)主必須繳納的罰金為房款的10%，第二年為12.5%，第三年為15%，以此類推。如果納稅人拒不交稅，稅務(wù)部門有權(quán)實(shí)施經(jīng)濟(jì)處罰。如果納稅人拒不接受處罰，將遭到司法起訴。　　

與此同時(shí)，法國(guó)政府還征收高額遺產(chǎn)稅，這讓作為遺產(chǎn)重要組成部分的房產(chǎn)價(jià)值極度縮水。此外，法國(guó)的廉租房制度也是政府調(diào)控房?jī)r(jià)的最有效手段。法國(guó)政府規(guī)定，在人口超過(guò)5萬(wàn)的城鎮(zhèn)中，廉租房在全部住房中的比例不得低于20%，否則，地方行政領(lǐng)導(dǎo)部門將受到“處罰”。由于廉租房的租金通常只有市場(chǎng)價(jià)格的 1/3，最低僅約1/6，這使很多低收入居民首先選擇租房而不是買房。從而降低了市場(chǎng)上對(duì)住房的需求，同時(shí)也對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)起了一定作用。目前，法國(guó)全國(guó)17%的人住在總數(shù)約460萬(wàn)套廉租屋內(nèi)，有些城市的比例更高達(dá)30%。由于大量廉租房的建設(shè)，投機(jī)商在房地產(chǎn)市場(chǎng)上少有機(jī)會(huì)，法國(guó)房?jī)r(jià)幾十年來(lái)一直比較穩(wěn)定。從某種程度上講，法國(guó)的廉租房制度構(gòu)成了法國(guó)社會(huì)的“穩(wěn)定劑”。 　　

英國(guó)　　

在英國(guó)，由于居民登記的數(shù)字化、實(shí)名制和系統(tǒng)化，任何居民都有個(gè)人數(shù)據(jù)庫(kù)，這些數(shù)據(jù)庫(kù)中存有居民的姓名、年齡、職業(yè)、住址等詳細(xì)信息，相關(guān)人員只要輸入個(gè)人信息關(guān)鍵詞即可獲得所有信息。英國(guó)法律允許新購(gòu)第二套住房的產(chǎn)權(quán)持有者有2年的免稅時(shí)間，供他們決定兩套住房中的一套作為第一住房，而另一套住房則要照章納稅。英國(guó)政府對(duì)第二房產(chǎn)主征收兩到三倍的家庭稅、建立全國(guó)第二處房產(chǎn)登記制和引進(jìn)對(duì)第二處房產(chǎn)的新交易稅率。布朗政府新近推出的公屋沖擊計(jì)劃使英國(guó)房?jī)r(jià)快速逆轉(zhuǎn)。明確英國(guó)政府有責(zé)任建立更多的公屋來(lái)沖擊市場(chǎng)，將那些買不起房子的中等收入的白領(lǐng)、技術(shù)工人以及低收入人群解救出來(lái)。 　　

韓國(guó)　　

在韓國(guó)，住宅的占有并不平均，有54.6%的家庭是有房戶，許多人還擁有多套住宅，同時(shí)還有近45%的家庭沒(méi)有自己的住宅。顯然，多套住房擁有者是為了投資而購(gòu)房。韓國(guó)政府為了重拳打擊房地產(chǎn)投機(jī)，對(duì)一戶兩宅及以上的家庭轉(zhuǎn)賣二手房，將交易稅率由原來(lái)的買賣差價(jià)的 9%―36%提高到一律為50%；政府從 2005年開始征收綜合不動(dòng)產(chǎn)稅，征稅對(duì)象是6億韓元以上的住房，稅率是1%―3%；對(duì)多套住宅擁有者進(jìn)行稅務(wù)調(diào)查，對(duì)搞房地產(chǎn)投機(jī)得來(lái)的利潤(rùn)課以重稅；新住宅要完成 80%的工程量才允許賣“樓花”等。此外，韓國(guó)為解決低收入家庭住房困難，由政府出資或資助建設(shè)了大量公租房，以低廉價(jià)格出租給占人口10%的最低收入家庭。這些措施有力地打擊了房地產(chǎn)投機(jī)，促進(jìn)了市場(chǎng)的健康平穩(wěn)發(fā)展。 　　

荷蘭　　

荷蘭法律允許人們?nèi)胱￠e置一年以上的空房，而空房業(yè)主也愿意在政府的協(xié)調(diào)下無(wú)償提供這些住房，因?yàn)槿绻麄兿Ｍ约悍课葜型蝗怀霈F(xiàn)的“不速之客”搬走，必須證明其住房的閑置時(shí)間還未超過(guò) 12個(gè)月。　　

瑞典　　

在瑞典，針對(duì)空置房的措施更為有力。為了遏制空置房數(shù)量上升的趨勢(shì)，除了加強(qiáng)租賃服務(wù)外，瑞典政府甚至將無(wú)人居住的住房推倒。政府出此下策主要是認(rèn)為空置房的增加提高了政府保護(hù)下的租賃房屋的價(jià)格，使得公共支出激增。 　　

這些國(guó)家為何如此嚴(yán)厲地對(duì)待空置房呢？第一，嚴(yán)厲處置空置房是為了使有限的住房資源最大限度的得到利用。如果大量住房閑置，就會(huì)使得一部分人的居住空間受到擠壓。第二，嚴(yán)厲處置空置房是為了打擊房屋囤積，抑制投機(jī)炒作，平抑房?jī)r(jià)。第三，嚴(yán)厲處置空置房是為了節(jié)約土地，提高土地利用率。政府通過(guò)嚴(yán)厲措施抑制空置房，等于間接提高了土地的利用率，避免了土地浪費(fèi)。　　

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