多收土地稅、少收房屋稅，讓房產泡沫軟著陸
/葉楚華 余治國
中國的土地政策是投資者或自住者購買擁有50年或70年居住權的土地租賃政策。房價不過是土地使用權的轉讓費。政府只征收極低的購房契稅。過去我們認為，政府應征收房產稅以抑制房產投機，擠壓房產泡沫。實際上，房產稅包括了土地稅與房屋稅。更嚴格地說，政府應多收土地稅、少收房屋稅。
眾所周知，房價由土地價值與房屋本身價值決定。其中房屋價值的高低由供需決定，過高的房屋稅不僅不能解決房產泡沫的問題，反而嚴重打擊房產建造者的熱情。而土地價值則完全是一種金融現象，跟供需沒有太大關系。
土地價值的漲跌與內生貨幣有關。內生貨幣則由商業銀行的行為所決定。由于土地的價格由地租決定，土地稅主要是以地租為稅基進行征收。因此土地稅是浮動的，隨土地價格增加而增加，隨土地價格降低而降低。在土地稅全面鋪開的條件下，政府緊縮信貸，房產市場仍將保持理性，不會發生暴漲暴跌的現象。這是因為，當土地稅征收后，銀行無法以利息的形式獲得土地租金中的任何一部分，房產價格就不會被商業銀行的信貸擴張刺激上去，而土地地租也將保持穩定。此外，向土地地租征稅也就是對土地本身征稅，相當于資本市場上的資本利得稅。這樣不僅將讓房產開發商的經營活動變成純粹的建筑工程活動，而不是變成囤地倒賣的進行金融投機活動的房地產投機者。在這種情況下，房產泡沫幾乎不會形成。
像在未有開征土地稅時，銀行利息包含了土地地租收入，而政府卻通過所得稅、營業稅、增值稅等各種苛捐雜稅向創造價值的人們征稅。換而言之，這種稅收制度是在鼓勵人們去投機，卻打擊了人們創造財富的積極性。在《世界金融五百年》一書中，日本經濟泡沫的形成與此亦有莫大的聯系，中國經濟也并非特例。結果，人們的生活成本與工商企業的經營成本隨之大幅提高，嚴重影響了中國經濟發展的可持續性。
在《世界金融五百年》一書中，我們看到美國物業稅制度也存在這樣的漏洞，即房屋稅的征收力度高于對土地稅的征收力度，結果既打擊了包括建筑業在內的實體經濟，又刺激起金融泡沫與房產泡沫的興起（建筑業是實體經濟范疇而房地產開發則在相當大的程度屬于虛擬經濟范疇，兩者性質具有本質上的差異）。
眾所周知，地方政府很有可能會因房產泡沫的破滅而導致地方債務危機。結果，這些年來房產泡沫的好處歸于以房產開發與投機為幌子的土地投機者（包括部分地方政府官員）手中，而讓地方政府承擔最終的損失。因此，不能讓這些年來土地升值的利益完全納入土地投機者的囊中。應對土地升值利益的稅收進行追繳。就如同美國對海外資產征稅政策一樣，5年內脫離美國國籍者都具有追繳的權力。
通過追繳土地升值利益的課稅，可以避免房產泡沫破滅帶來的一系列嚴重的問題。同時還應追繳銀行這些年來的地租收益，以此補貼高價自購房者，以防止避免出現美國次貸危機時產生的各種社會與政治動蕩。換句話講，應征收土地地租的所有增值，而不是對房屋本身征稅。對房產開發商亦然。開發商只應獲取應得的投資回報，而不應獲取暴利。比如，由于經濟發展與政府的公共設施建設使得某塊土地價值暴漲，表現在土地租金的暴漲上。地租上漲的原因并非土地使用權購買者自己的投資，這樣的高額升值利益不應歸土地使用權購買者所有，而應以課稅來讓這些人獲得公平而合理的地租回報。
除土地稅之外，房屋稅則只要以為部分房屋為征收對象即可。比如閑置住房，家庭除自住房之外的其他房屋，等等。這樣可以提高房屋與土地的利用率，從而提高資源利用的效率，還能保證社會公平切實地得到落實。
總而言之，言而總之，政府應從地理到時間上全面征收土地稅既可以鼓勵全社會創造財富的熱情，又可以遏制社會投機熱潮，還能防止地方債務危機。長期來看，利國利民。
葉楚華 余治國房產系列評論文章：
《巴菲特陰謀》云南人民出版社2010年版
《世界金融五百年》天津社會科學院出版社2011年版
http://book.wyzxsx.com/goods.php?id=5585
http://item.taobao.com/item.htm?id=12624135870
《郎咸平說對了嗎》鳳凰出版社2011年版
http://item.taobao.com/item.htm?id=9799521814
《從銅錢到鈔票：中國古代的通貨膨脹》
http://www.wyzxsx.com/Article/Class14/201108/258392.html
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