大民工：安得廣廈庇眾生？

唐朝大詩人杜甫在茅屋為秋風所破之際痛呼：“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏？”時至今日中國，住房問題仍然是讓蕓蕓眾生不堪重負的“新三座大山”之一。這不能不說是一件令人十分痛心和困惑的事情。在一個城市土地國有、農村土地集體所有、經濟總量高居世界第二的國家，住房問題解決起來卻如此困難，顯然暴露出發展房地產、解決住宅問題的思路和政策出現了很大失誤，已到了非改不可的地步。近一時期以來，各地方政府紛紛出臺各類限購措施，雖然產生了某些抑價作用，但很難說它們具有釜底抽薪的效果，因此，長遠看勢必難以為繼。

從某種意義上說，現行的住房開發、交易和租賃制度，一方面幫助極少數人房地產大亨利用房地產（特別是住宅）作為掠奪新生中產階級的工具，使剛剛步入小康狀態的家庭將費盡心血得來的絕大部分現金收入，被迫交給房地產商——極少數房地產商由此一夜暴富。可以說，每一個房地產億萬富豪的誕生，都是以摧毀成千上萬個中產家庭為代價的。這種做法加劇了社會貧富分化，壓抑了正常的商品消費能力。另一方面，住宅價格的過快上漲，又刺激了住宅投機交易盛行。大量本應投入實體經濟的資金，不斷進入房地產領域瘋狂豪賭，“地王頻現”，進一步扭曲了這一市場的運行。

或許是距離很近的原因，中國大陸現行的房地產制度，在很大程度上是模仿香港房地產市場而建立的（以深圳模仿香港批租土地招商引資為其發端），此舉究竟是有意栽花還是無心插柳，這里不必深究。但不幸的是，香港房地產業發展到今天，恐怕是全球最畸形、最不公平的房地產業之一。其結果，除了造就了少數幾個富甲天下的超級富豪，香港普通市民的居住條件至今十分寒酸、惡劣。人們甚至很難看到香港在未來解決普通百姓居住條件的有利前景。顯然，在住宅政策上向香港學習，顯然是找錯了老師。

衣食住行是人類生存的必需。有效保障住宅權是落實人類生存權的必然要求，是保障基本人權的重要內容。無論是自然生態還是人的生存環境，都不應當完全盲從所謂市場經濟的調控。解決百姓的住宅問題，當然也不能縱容一些房地產利益集團的為所欲為，特別是不能放任把住宅作為投機品。當前為了推翻壓在中國人民身上的這一“新三座大山”，可以借鑒德國等國的成功做法，加大對住宅二級市場的監管力度，嚴格限制住宅投機行為，從而盡快穩定房價、解決普通群眾的住房困難。

第一，加強二手房交易市場的價格監管。

國家應盡快立法，限制過高的二手房價格。例如，可以規定，在扣除通貨膨脹因素的前提下，二手住宅的售價若超過購買價格的30%，國家可以征收50%以上的增值所得稅；二手住宅的售價若超過購買價格的50%，則應沒收全部超額收入，甚至追究哄抬住宅價格者的刑事責任。一旦此類立法得以實施，將使以住宅為標的的投機炒作無利可圖；同時，又能保證居民自住的住宅價格不會發生過大的下降，形成居民家庭財產的帳面損失。

第二，加強二手房租賃市場的監管。

國家通過立法，加強對公眾租住權的保護。具體選擇可以包括：一是限制住宅租金的過快上漲，如在扣除通貨膨脹因素之后，規定房屋租賃價格年上漲幅度不得超過3%（原則上可參照一年期存款利率執行）。二是除非房客拒交房租，否則房東永遠不得驅逐房客。由此可以形成房屋租賃市場的穩定秩序，也有利于住宅租賃雙方穩定的心理預期。對房屋出租者來說，此類規定即明示投資住宅并出租取利，收益極低甚至無利可圖；對于租住房屋者而言，只要不拒交房租，即可長期租住同一房屋，不必擔心隨時被迫搬家。

第三，限制同一家庭擁有大量住宅。

同一家庭擁有大量住宅，甚至讓這些住宅長期空置，造成資源的巨大浪費。對此國家可以立法嚴格限制。一是可以規定人均擁有住宅面積總限額，如人均不得超過100平方米。超出這一最高限額的其他住宅，若連續3個月以上空置（既不自住、也不租賃），國家可以征收物業空置稅，年度稅率可以規定為不低于購房價總額的10%。同時，對于超出最高限額的住宅，按超出面積的購房價總額、征收物業持有稅。一旦此類法規政策能夠出臺，就能有效抑制對住宅的投機性、奢侈性開發和消費，相應地更有利于中低收入者購買住宅。

上述三項措施，對于住宅所有者、出售者、出租者具有顯然的歧視性。但這是合乎法理的歧視。因為居住權作為生存權，是高于財產權的一項基本人權，對其保護的力度自然應當高于普通的財產權。也就是說，實現居者有其屋的目標，完全應當優先于滿足某些有產者發財致富的要求。更何況，通過把住宅作為投機品，壟斷操縱住宅價格、人為制造住宅緊張，這種財產權的使用對社會公益良序具有明顯的破壞性，也為現代法治國家所不容（如不少國家規定私有財產的運營必須有利于公益）。

最后，值得進一步指出的是，上述措施是針對極端市場化住房改革的撥亂反正。它有利于解決絕大多數中低收入階層百姓的住房問題，促進更加順利、和諧的城鎮化進程，從而釋放因扭曲的房地產市場所壓抑的巨大消費能力，刺激中國經濟的長期健康發展。它有利于對以住宅為標的的市場投機活動給予釜底抽薪的打擊，使這類投機活動無利可圖、進而銷聲匿跡。它有利于打擊中國房地產業的虛火，化解因房地產投機造成的金融風險和經濟泡沫，并使更多的資金、資源投入到實體經濟中，發揮強國富民的作用。它還有利于現有房屋所有人的住宅財產安全，不會因法規政策調整而造成大幅度的賬面價值損失。可以說，如此解決住宅問題，才是利國利民的正道，才能釜底抽薪解決問題。

大民工，博客http://blog.sina.com.cn/f66250000