房價泡沫福州排第一，真的還是假？
www.fjsen.com 2010-12-09 07:17 楊永敏 詹婷婷 來源：東南網
真正需要房子的卻買不起，不少福州市民說，這次的“第一”名副其實了(資料圖)
東南網-海峽都市報12月9日訊 本網記者 楊永敏 實習生 詹婷婷 綜合
關注理由 “我們生活在房價泡沫最大的城市！？”中國社會科學院昨日公布的2011年《住房綠皮書》數據，讓福州市民驚訝地發現，自己居住的城市以70.3%的房價泡沫指數，位列全國35個大中城市第一。而35城的平均房價泡沫為29.5%，杭州以66.9%位居第二，廈門則在10%以內。(相關新聞：社科院稱福州房價泡沫全國最大 福州房產專家不滿)
雖然綠皮書執筆人稱，數據僅供研究參考，但這個“第一”還是在福州掀起不小的波瀾。一些業內人士認為，數據“很雷人”，而且如果采集的指標數據不準確，報告說服力有限。但也有專家認為，福州房價7年增長超3倍，房價與收入比超過20倍，普通市民對房價已“恐高”。
【綠皮書執筆人】
只是一種嘗試數據僅供參考
福州是如何上榜的？昨日，記者聯系了綠皮書執筆人、中國社科院財貿所城市與房地產經濟研究室鄒琳華博士。他告訴記者，他們采集的所有數據都來自統計局。
據悉，數據計算采用的房價指標為：2010年9月35個大中城市二類地段（城市一般地段）普通商品住宅集中成交價，采用包括2009年家庭可支配收入、客運量、貨運量、地方財政預算內支出、固定資產投資總額、城鄉居民儲蓄年末余額、社會商品零售總額、貨物進出口總額、年末實有公共（汽）電車營運車輛數、普通高等學校在校學生數、執業（助理）醫師人數等11項指標。這些指標集中反映城市經濟基本面和公共基礎設施水平。
對于數據的權威性和準確性，鄒琳華博士表示，課題只是一種嘗試，僅供研究參考，測算還需要不斷改進。
【業內】
八縣（市）收入難統計數據恐怕不準
“不可思議！”昨日，業內人士林先生聽到這個消息后說，福州這幾年房價是漲得比較多，但城市基礎設施有明顯改善，近幾年屬于“補漲”。業內人士認為，雖然福州的統計收入不高，但是福州特別是八縣（市），民間投資較旺，這些收益均難以納入官方統計，數據采集恐難準確。省內房產專家劉福泉認為，如果采集的指標數據不準確，研究結果自然沒有說服力。
【專家】
房價收入比達20倍國際安全線才6倍
而省內房產專家王阿忠認為，社科院的數據均來自統計局，具有一定的可信度。
王阿忠說，福州房價從2003年的一手房成交均價2700元~2800元/平方米，漲到如今1.1萬~1.2萬/平方米，增長了3倍左右。而2003年福州人均可支配收入為10179元，去年為20316元，以今年前10月的增長幅度10%測算，今年人均可支配收入大約為22348元左右，從2003年至今僅增長112%左右。3倍與112%，幅度明顯不對等。
據王阿忠測算，以一個三口之家購房為例，家庭年均可支配收入大約為6.7萬元。目前福州購買一套120平方米的房子，需140多萬元，房價收入比高達20倍。按照國際慣例，房價收入比6倍為安全臨界線。
王阿忠說，泡沫數據從一個側面反映出，福州的實體經濟滯后于福州的房地產，造成收入低房價高的現象。
【網友】
有的說很娛樂有的說很真實
福州某業內人士博客：
“房價泡沫最高的城市會最宜居嗎？對這些號稱‘權威’的綠皮書、白皮書、藍皮書，還是抱著娛樂的心態來看吧。”
房客網網友評論：福州房價今年很“給力”，屢屢登上全國榜首，扣除50%以上的泡沫，實際房價還剩多少，大家自己去推算吧。
海都網友：“繼宜居之后福州再次榮登第一，有所不同的是，這次名副其實了”。“福州的房價現在都快逼近2W了，這太不正常了！！”
網友留言：雖然福州房價泡沫第一，但“大家還是得削尖了腦袋買房”。
李克強：加強樓市調控
中共中央政治局常委、國務院副總理李克強6日至7日在浙江省寧波市重點考察保障性住房建設工作時表示，要完善住房體制機制和政策體系繼續加強財稅、金融、土地等政策調節，規范市場秩序，堅決抑制投資投機性住房需求，促進房地產市場長期平穩健康發展。
綠皮書摘錄
暴利 平均毛利潤率55%
綠皮書分析認為，2009年，我國房地產行業的平均毛利潤率為55.72%。即便遭受金融危機的沖擊，2009年房地產行業仍大受其益。近年來，通過股權投資和關聯企業直接涉足房地產業務的上市公司（含上市房企）802家，占滬深股市上市公司的60.53%。
壓力 需求主體“租購兩難”
綠皮書指出，按照國際通行做法，月度償付率的最高線是30%，超過這個線的家庭屬于低收入家庭，一般要租房而不是買房。照此標準，國內絕大多數城市的月度償付率都超過最高線，只有呼和浩特和重慶等少數城市例外。重慶是僅有的幾個處于30%以下的城市之一，也是唯一的一個大型城市。月度償付率較高的城市主要集中在京滬廣深等一線城市。最高的是北京，大多數月份超過100%。
而我國銀監會規定：月度償付率不能高于50%。那么長沙、濟南、南京等近一半城市，在大多數月份里符合銀監會的規定。
綠皮書同時指出，我國租房者承受的壓力也越來越重，出現租購兩難窘境。
預測 明年房價穩中有降
理由：一是中央樓市調控與宏觀調控政策方向一致；二是中央態度堅決、意志堅定，對房價采取了露頭就打、見高就打的策略；三是預計在2011年保障性住房的投資會大幅增加；四是住房投機已經受到了抑制。
報告還強調，當前中國應警惕經濟房地產化的風險，以免掏空未來30年中國經濟增長的基礎。
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社科院稱福州房價泡沫全國最大 福州房產專家不滿
www.fjsen.com 2010-12-09 07:08 來源：東南快報 我來說兩句
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本報專訪綠皮書編制者 福州高泡沫如何算出來
昨日發布的綠皮書中最引人關注的就是房價泡沫指數，它究竟是如何出爐的？70.3%的泡沫指數對福州究竟意味著什么？未來應該如何應對，特別是以福州為首的泡沫指數較高的城市？
記者專訪了《住房綠皮書》主編中國社科院財貿所經濟研究所城市與房地產經濟研究室主任倪鵬飛、中國社科院財貿所城市與房地產經濟研究室鄒琳華博士。
“數據來自國家統計局”
記者：出臺的綠皮書具有怎樣的定位？
倪鵬飛：綠皮書是非政府的學術研究報告，它對各級政府尤其是城市政府部門、國內外企業、有關研究機構、社會公眾具有重要的決策參考意義和研究借鑒價值。
記者：35個大中城市住宅價格泡沫指數的計算依據是什么？
鄒琳華：綠皮書泡沫估計采用的房價指標是2010年9月35個大中城市地段普通商品住宅集中成交價。這個數據是從國家統計局獲得的，也是各地層層上報上來的數據。9月份是在國家宏觀調控之后最新的數據，全國樓市趨于平穩，選取9月作為數據計算依據，具有一定的參考價值。
“計算方式比較科學”
記者：泡沫指數是如何計算的？
鄒琳華：以福州為例，9月普通商品住宅集中成交價是13457元/平方米，減去福州商品房基準價格3998元/平方米，再除以13457元/平方米，就得出70.3%的泡沫指數。
記者：福州商品房的基準價格是如何計算出來的呢？
鄒琳華：這是一個比較復雜的測算過程，主要是根據當地居民收入、地方財政支出，社會商品零售總額等11項指標，再參考同類城市普通商品房價格，才得出商品房基準價格。
記者：這種計算方式是否合理呢？
鄒琳華：目前房價泡沫指數沒有統一的計算方法，我們的這種計算方式也是參考國內外最先進的計算模式，經過改進之后最終確定的一種計算方式，排除數據來源本身的準確性不談，算是目前比較科學合理的一種計算方式了。
“福州當務之急是消泡沫”
記者：70.3%的泡沫指數對于福州究竟意味著什么？
倪鵬飛：當務之急就是要消化這些泡沫。房價泡沫指數的估計不可避免地要受到數據準確性的干擾，而且由于部分城市數據特別是房價數據不完全準確，房價泡沫指數仍有被夸大或縮小的可能。因此不能僅依據房價泡沫大小，去推斷房價走向。未來我們還將進一步深入研究房價泡沫指數。
如果是投資過多，則加大政府調控力度。房地產已經調控很久了，這種緊縮的調控對市場行為各方的壓力越來越大，即使不會出現停止，但是也會出現一些削減的情況。比如，地方政府難以承受、開發商難以承受、銀行難以承受。另外，如果我們收緊了，經過一個周期以后會不會出現供給短缺，則應加大保障性狀建設，這是解決房地產市場經濟問題、社會問題一箭雙雕的措施。
“建議收緊開發商融資渠道”
記者：今后政府該如何應對房價泡沫呢，特別像福州這樣泡沫指數較高的城市？
鄒琳華：由于中國房價上漲過快，住房市場不可避免地累計了一定的價格泡沫，因此我們也需要對此加以高度的關注和警惕，特別是泡沫指數較高的城市。
我們建議全面收緊大開發商融資渠道，削弱開發商整體囤地能力。禁止大開發商上市融資，限制各類基金、信托計劃為大開發商提供股權或債權融資，嚴格限制或全面叫停對大開發商的各種貸款。將大開發商作為主要調控對象，加大對中小開發商的扶持引導力度，進一步分化瓦解開發商陣營，優化住房市場結構。
“明年房價預計穩中有降”
記者：明年樓市將呈現怎樣的發展趨勢？
鄒琳華：從2009年初到2010年4月，中國的住房價格出現快速飆升，為了抑制房價的過快上漲，政府出臺了一系列的調控政策。房價漲勢初步得到遏制，成交量大幅度萎縮，政策與市場的活力逐漸進入膠著狀態。從開發市場看，經歷了2009年的房價上升和庫存消耗，2010年房地產開發企業資金充裕，對未來的預期也較為樂觀。投資開發出現較快的增幅。2010年在房價企穩的同時租金出現暴漲，房租房價出現上漲的態勢。
關于2011年的市場預測，我們初步推測在沒有出現重大的內外部危機的情況下，可能會呈現出繼續調整、穩中有降的態勢。（東南快報記者 林啟星）
福州房產專家炮轟綠皮書“社科院的調查太雷人”
“這樣的結論太雷人了。”昨日，福州房產專家劉福泉剛接到記者采訪電話就先聲奪人提出質疑。
在得知社科院有關福州房價泡沫最大的數據計算與采集過程后，劉福泉直言，這種計算理論有缺陷，數據采集方式有問題，計算方法也不對。
平均化使用數據 錯誤可能致命
劉福泉表示，城市統計房價的標準本來就不一樣，有的城市會包含郊區，有的城市則不然，所以交易均價是一個非常荒唐的數據。
“比如說，9月份恰巧福州可能出售的都是高端樓盤，學者研究時忽略這點就很不到位。” 劉福泉指出，平均化使用數據，就會陷入表面化分析數據的陷阱。全國平均價格、城市平均價格、全國平均收入、城市平均收入等，這些數據的使用也許不會構成什么大錯，而在房地產市場上使用這樣的指標，錯誤可能就是致命的。
例如，某市住宅市場平均價格為每平方米2300元，平均家庭年收入2萬元，如果開發的是高端產品市場，這樣的數據和普通市民的關系并不大，可能需要這一城市年收入在8萬元以上家庭占總家庭總數的比例是多少？高檔房子的價格又是多少？
分析數據忽略了很多基本常識
劉福泉表示，泡沫指數分析，實際上忽略了很多基本的常識。
“樓盤彼此間不具有可比性，即使是同一樓盤，也有不同，這是大家都知道的。比如最近金山交易集中，就無法代表全市均價。由于房地產產品不可移動、產品由不同類型的物業構成，使用平均性的數據本身就不能和市場匹配。每天登記的信息是在售樓盤的自然反饋，沒有經過加工，不能比，也沒有可比性。”劉福泉打了個比喻，菜要是不洗不炒，能不能上桌食用？這就是一樣的道理。再例如，我們選取廣州和福州兩城市位置相應的住宅市場價格進行平均，得出一個每平方米1萬元的價格并沒有太多的實際意義。
“對福州整個房價的計算研究，學者有沒有對整個房價進行多長時間走勢的分析呢？”他對此表示不理解，福州的泡沫指數是70.3%，分母卻僅僅是9月份福州的平均房價。還有，基準價憑借省內財政、社會消費品總額、居民收入等11項指標確定，這些數據也難免太片面。
劉福泉認為，發布這樣的數據，有損福州的城市形象。
福大房地產研究所所長：
綠皮書基本反映福州實情
福州大學房地產研究所所長王阿忠介紹，即使不分析這個數據是如何計算出來的，他認為這個數據是比較符合實際情況的。
從數據看，福州平均工資在3000左右，一個家庭夫妻工資6000元左右，年收入7萬。但福州目前的平均房價1.3萬元左右，市區遠遠高于這個價格。也就是說，要是在福州買一套100平方米以上的房子，要130-150萬元。房價與年收入比達到20倍左右。而在國外比如美國和加拿大，基本房價收入比在5倍左右，在中國，房價收入比在6倍左右比較合理，而福州目前房價，與收入差距太大，所以他認為，中科院的這個綠皮書是基本反映福州實際情況的。
福州房產專家王劍超：
福州泡沫全國第一待商榷
福州房產專家王劍超認為，綠皮書有一定的參考價值，但是福州的房價泡沫排名全國第一的結論則有待商榷。
“房地產問題包括房價和成交量，根據福州目前商品房均價大約1萬元，那么如果說房價泡沫有七成，不就意味著福州的房價應該只有三四千。這種觀點，我是不贊同的。”王劍超認為，成交量方面有七成泡沫還是有可能的，首先根據統計數據，福州樓市70%-80%都是投資性住房，福州空置房情況比較嚴重，“晚上八點到金山等新區逛逛就知道了，情況甚至超過北京。”（東南快報記者 夏菁 孫韜）
高房價阻擋新房銷售
接近歲末，之前榕二手房市場彌漫的觀望情緒開始出現淡化。昨日，記者從麥田、陽光家園房產、邦盛等二手房中介了解到，近期榕二手房交易量有所上揚，與10月限購令剛出來時相比，二手房交易量至少上漲了兩成。
相較于二手房市場強勁回暖，近期福州一手房簽約量依然比較低迷。據房產部門統計，近三周，市區樓市的交易量節節下滑：11月15日至21日，福州五區總簽約套數287套；11月22日至28日，五區總簽約套數267套；11月29日至12月5日，五區總簽約套數253套。業內人士認為，一手房交易量上不來，主要因為目前新開盤的樓房均價普遍在萬元以上，嚴重影響了剛性購房需求。（東南快報記者 夏菁）
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