房價的暴漲是社會財(cái)富的再分配
誰是誰非任評說
對于土地所主導(dǎo)的資產(chǎn)和社會財(cái)富再分配，關(guān)鍵的機(jī)制就在于土地是不動產(chǎn)，土地的位置不同造成土地附屬設(shè)施所發(fā)揮的效用的變化。因?yàn)橥恋厥遣粍赢a(chǎn)，新的建設(shè)投入了以后對于以前的建設(shè)的效用效率是要發(fā)揮影響的，這樣的影響力還可以隨著商業(yè)活動和市場的力量而放大，比如新建設(shè)導(dǎo)致原來的建設(shè)被廢棄，那么原來的建設(shè)導(dǎo)致的土地價值就要減值甚至歸零，而新建造的設(shè)施使得原來的設(shè)施成為中心、核心或者樞紐，原來設(shè)施的效用就要倍增！這就如我們下圍棋，下去的棋子是不能動的，但是隨著周邊棋子的配置不同本來同樣的棋子效用就大不同了，有的成為死子有的成為棋筋。而土地的價值增值是由于土地的投入，政府和社會各界進(jìn)行的大量基建、教育醫(yī)療配套等等建設(shè)的投資不是通過收費(fèi)回收的，也就是地鐵票所收取的只不過是地鐵的運(yùn)營費(fèi)用不包含地鐵的建設(shè)費(fèi)用，建設(shè)投資是要通過土地價值的增值來收回的，也就是土地附屬設(shè)施的建設(shè)所投資的財(cái)富價值要轉(zhuǎn)化和體現(xiàn)在土地的價值增殖過程中，但是這樣的附屬設(shè)施的建設(shè)對于土地增值的貢獻(xiàn)在平均上可以等同于投資的總額但是在具體的分配和分布上卻是極大的不同，就如我們修建地鐵的投資巨大對于土地增值的帶動巨大，但是地鐵線路旁邊和2公里之外的價格就差別很遠(yuǎn)，對于地鐵站的周邊土地價值也差距很大，地鐵的一般車站與地鐵的起點(diǎn)站終點(diǎn)站也差別很大，與換乘站的差別就更大，這樣的結(jié)果就是土地的附屬設(shè)施投資不可避免的造成財(cái)富效應(yīng)的不均衡，這樣的不均衡背后就是一種財(cái)富的再分配機(jī)制。而這樣的不均衡僅僅以地鐵為例肯定是中心市區(qū)的地鐵站和換乘站多，地鐵線路密集，造成中心城市的財(cái)富集中。對于有相當(dāng)于15600個新加坡面積，45個加拿大人口的大中國，其首都北京城應(yīng)該是世界上最為稀缺的資源。由于占有世界上五分之一人口的中國人富裕起來了，所有的世界各國都想和中央政府所在地北京城打交道，所有托改革開放之福富裕起來的中國有錢人，也都想在北京購房置業(yè)。這就使得中國首都北京成了稀缺資源。這樣的財(cái)富集中效應(yīng)是非常可觀的，我們從取得北京戶口的條件門檻遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于美國、香港、新加坡、加拿大等地移民門檻就可以說明這樣的中心價值。北京還集中了全國各種資源，這些資源也是巨大的價值并且被北京享有，例如2010年8月7日市衛(wèi)生局負(fù)責(zé)人表示，本市將通過對醫(yī)院虧損項(xiàng)目進(jìn)行全額補(bǔ)貼、推廣臨床路徑、調(diào)整醫(yī)療服務(wù)價格等方式緩解百姓的就醫(yī)負(fù)擔(dān)。這樣的集中全國最優(yōu)秀的醫(yī)療資源被北京補(bǔ)貼的給了本地居住者，本地的住房能夠不漲價嗎？這樣的補(bǔ)貼在房價肯定要漲價的，就如報道說神木的官員集資建房出售，售價是每平米6000元，而神木也是全民免費(fèi)醫(yī)療的好地方。
土地價格對于財(cái)富的分配作用的大小還有一個關(guān)鍵因素就是土地上的替代作用有多大，在新的建設(shè)中原來的土地資源占有者食利要求過高的時候是否有足夠的能力找到替代方案。這個替代成本成為了食利多少的限制。就如要搞一個建設(shè)，在老城區(qū)拆遷的成本與新建新的城市的成本進(jìn)行比較，如果要建設(shè)新城原先的土地附屬價值的投入就要放棄了，損失是很大的，而在原來的位置進(jìn)行拆遷，給拆遷人的費(fèi)用可能是更高，這就會有一個價值比較和選擇的過程，如果替代的成本低則會采取替代的方案，而采取替代方案沒有拆遷改造對于原來的被拆遷人也是一個機(jī)會的損失，因?yàn)椴疬w肯定要比他以前所擁有的得到的多。對于中國的國情與歐美等土地資源豐富的國家極大的不同，由于我們要保持我們的耕地，我們能夠發(fā)展利用的空置土地是極為有限的，為了我們的耕地紅線和國家糧食安全，我們能夠選擇的替代方案以及替代的成本變得無比高昂。同樣的情況對于美國由于土地的豐富，原來的城市拆遷建設(shè)的成本高但是替代新建城市以及交通運(yùn)輸?shù)某杀镜停绹陌l(fā)展模式就是不斷地興建城鎮(zhèn)，從而推進(jìn)了社會的后城市化的發(fā)展，人們的生活重新的鄉(xiāng)村化。當(dāng)年梁思成先生對于北京提出的多中心建新城的想法，就是要通過替代效應(yīng)避免城市中心效用的不可控制，而遺憾的是中國沒有采取梁思成的建議，導(dǎo)致中國城市目前攤大餅的發(fā)展模式不可避免的出現(xiàn)了城市中心價值暴增的結(jié)果。
對于土地的投入所產(chǎn)生的價值的不均衡和土地稀缺導(dǎo)致土地建設(shè)在中國難以替代，中國的土地和房價就會產(chǎn)生特別強(qiáng)的資源先占者漁利的局面，也就是誰先占據(jù)了好的土地位置，就有權(quán)在土地中大大的食利。但是中國的所有人對于占據(jù)好位置的利益來源都看作是自己應(yīng)得和天經(jīng)地義的，對于其中政府和社會的投入以及地域差別等等卻視而不見，房地產(chǎn)的價值更多的是來自其中的社會價值，就土地原有的資源價值是不大的，這樣的社會價值造成的社會不均衡成為土地價值差異化的來源，這樣的不均衡的結(jié)果就是使得土地成為一個國家發(fā)展中財(cái)富再分配的重要手段，在這樣的財(cái)富再分配過程中也產(chǎn)生了大量的食利行為。
國家的發(fā)展不可能是完全的平均發(fā)展，土地的投入本身就是不均衡的，其投資所產(chǎn)生的效用也是不均衡的，投資的來源與投資利益的享有在這樣的不均衡之間就形成了一個財(cái)富的再分配的效用，土地的投資是來自政府的財(cái)政和新購房的人群，而享受這樣的投資利益的卻是在土地上的所有人，開發(fā)商之所以囤地的背后也是希望在這個土地投資效益產(chǎn)生過程之中多持有土地多享受這樣的土地增值，而漫天要價的釘子戶也是不僅僅要享受現(xiàn)在的土地價值還要享受未來的土地增值，因?yàn)樗麄兊牟疬w價位的計(jì)算都是按照土地已經(jīng)投資后的商品房計(jì)算的，這樣的結(jié)果如果是土地投資主要通過稅收來完成，就是各行各業(yè)的收入來補(bǔ)貼土地的原持有者，各行各業(yè)的稅收不足的情況下建設(shè)必定是緩慢的，就如印度的基建成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的瓶頸但是幾十年來都得不到解決；而如果土地的投資是如中國采取土地財(cái)政來解決的，新購房者承擔(dān)了全部的土地投資并且還讓原來的持有者食利分享土地投資的利益，其結(jié)果就是必定房價異常高漲！印度一些地區(qū)的開發(fā)是貧民窟的要價遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于中國食利和新購房者承擔(dān)的更多，結(jié)果就是印度孟買的房價比中國京滬房價要高一倍以上。相反地在美國和歐洲等地，由于土地的廣袤可以在原來沒有人的地方建造新的城鎮(zhèn)，這樣就是沒有什么人通過你的土地投資建設(shè)可以食利，土地和房價就可以低很多，這也是我們前面所討論的替代因素的大小的影響，對于中國這樣土地稀缺的國家，是難以拿出大量的沒有人的事宜居住的土地來建設(shè)新城鎮(zhèn)的。
但是對于土地在哪里投資和造就哪里成為中心卻是可以人為的選擇的，這樣的結(jié)果就是通過土地的價值的增加值的不同，對于社會的財(cái)富進(jìn)行了再分配，很多人是在這樣的再分配過程中取得食利的。對于這個世界為什么有剝削存在，馬克思的說法是占有生產(chǎn)資料，但是本人認(rèn)為應(yīng)當(dāng)更寬泛一些的說是占有資源。這個社會就是資源先得者的剝削或食利，而房價的暴漲的背后就是占有土地資源的實(shí)體和個體利用資源進(jìn)行食利的沖動造成的社會財(cái)富再分配。而對于中國土地是重要的資源，各國的發(fā)達(dá)過程也是對于土地的大規(guī)模投資也會產(chǎn)生這種食利的行為，國家的現(xiàn)代化首先就是一個建設(shè)的大發(fā)展時期，在這樣的建設(shè)時期我們可以看到的是美國建造了投資6700萬美元的帝國大廈，而當(dāng)時的銀子才25美分一盎司，白銀的盎司與我們金衡一斤是16兩的兩是差不多的，由此可以知道當(dāng)年美國的房地產(chǎn)情況和對于社會財(cái)富的分配的影響。而對于中國則是北京上海等地的好位置的房子至少是幾百萬，拆遷費(fèi)用也至少是幾百萬，這樣的結(jié)果就是在京滬的原住民取得了財(cái)富再分配的巨大的利益，這樣的結(jié)果就是中國的城鄉(xiāng)差別和小城市與大城市的差別再一次的被拉大，原來中國的城鄉(xiāng)差別主要在于糧食食品的供應(yīng)城市有各種票證可以買到被計(jì)劃的便宜糧食，而在經(jīng)濟(jì)發(fā)展恩格爾系數(shù)降低以后糧食價格的作用降低，房子成為最大的城鄉(xiāng)差別的制造因素。這些都是在城市中的原住民占有土地和政府等各種權(quán)力資源在經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中的一種漁利行為，原來的城市的既得利益從糧票變成了房子。房子成為進(jìn)入城市享受福利、經(jīng)濟(jì)發(fā)展等等利益的門檻，而且這個門檻是很高的，我們?nèi)〉帽本艨诘臉?biāo)準(zhǔn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于移民美國，這樣的高門檻下憑什么要北京的房價比美國低呢？
我國在1994年外匯體制改革之前，央行再貸款一直是基礎(chǔ)貨幣發(fā)行的主渠道，但在1994年之后，外匯占款開始逐漸成為基礎(chǔ)貨幣投放的主流。1994年匯率并軌當(dāng)年，我國通過外匯占款渠道投放的貨幣就占了當(dāng)年基礎(chǔ)貨幣投放量的55.5%（此前外匯占款占基礎(chǔ)貨幣投放的比例一直都是維持在10%以下的水平），并且此后連續(xù)數(shù)年，通過外匯占款渠道投放的基礎(chǔ)貨幣都維持在較高的水平上（自1994至1997年，中央銀行資產(chǎn)負(fù)債表中的“外匯占款”分別增加3740.51億元、2292.65億元、2804.23億元和3070.62億元）。自2003年起，WTO協(xié)議簽訂之后中國出口大增，外匯占款成為我國基礎(chǔ)貨幣發(fā)行的主渠道。2009年底，我國33.54萬億元的GDP規(guī)模，是1978年3645.2億元GDP規(guī)模的92倍；同期廣義貨幣供應(yīng)量M2從1978年的859.45億元增長到2009年底的60.62萬億元，為705倍；狹義貨幣供應(yīng)量M1從1978年的212.03億元，增長到2009年底的22萬億元，達(dá)到1037倍，大幅高出同期GDP和物價CPI增長之和。這樣的外匯占款式的貨幣投放，與當(dāng)年中國綁定英美的法幣發(fā)放沒有區(qū)別，中國的貨幣控制權(quán)在外流的同時中國取得了輸入性的通脹，而我們可以看到的就是西方的通脹是老百姓增收的福利壓力下的政府債務(wù)暴漲所導(dǎo)致的通脹，老百姓在通脹時最先得到貨幣最得利，而中國這樣的輸入性的通脹背后卻是外資最早得到貨幣可以在通脹前購買東西，造成中國的財(cái)富外流。與此同時我們應(yīng)當(dāng)看到的就是我們控制住了糧食價格就控制住了CPI，控制住了能源價格就控制住了PPI，但是我們的房價既不在CPI也不在PPI，結(jié)果就是土地房價的暴漲，房價成為通脹的主力軍來再分配社會的財(cái)富，而這樣的再分配使得老百姓的收入沒有跟隨房價同步的提高造成民怨沸騰，而西方的通脹以老百姓福利為輸入口，老百姓的收入增加快于物價，這樣的通脹再分配過程中老百姓是得利的，得利的來源就是那些通脹被輸入的地方，這其中的財(cái)富傳導(dǎo)中國的外流的而國內(nèi)則是通過房價的暴漲拉大了財(cái)富差距和地區(qū)差距。在外匯占款的貨幣發(fā)行過程中，大量貨幣先是在外資熱錢等利益集團(tuán)里面循環(huán)，慢慢地釋放到下層，最后釋放到普通大眾手中，在通脹下最晚被傳導(dǎo)的，損失也將是最慘重的。從這個過程，你就該知道，誰才是最大的得利人，房價暴漲的眾生相只不過是這樣財(cái)富再分配的一個縮影。
對于這樣的房價暴漲本身既是資源食利的結(jié)果也是對于資源食利的一種博弈，這就是前面討論的世界博弈資源緊缺的做法，不斷地通過通脹和漲價削弱食利的程度，就如我們的土地出讓費(fèi)用，按照目前的拆遷成本下來樓面地價已經(jīng)要高于房價了，要能夠開發(fā)賺錢所必須的就是房價要漲價一倍以上，中國需要的就是讓勞動者的收入增長高于通脹而食利者只能食利一次將在通脹中貶值，所以我的房價暴漲背后的通脹背景也是要認(rèn)清的，但是中國的通脹卻是與西方不同不是以工資增長為拉動的，使得房價的暴漲大大快于老百姓的收入增長，老百姓購房的負(fù)擔(dān)大大加重出現(xiàn)了逆向的效用，也就是食利者可以得到復(fù)利而勞動者收入越來越低，造成一系列的問題的根源是在房價背后的社會財(cái)富再分配的問題，我們對于房價的暴漲是需要透過現(xiàn)象認(rèn)識本質(zhì)的。
背景資料：要價6000萬的釘子戶
看一下北京的釘子戶要價的情況，我們就可以知道這樣的房地產(chǎn)財(cái)富再分配是怎樣造富的了。
《釘子戶稱面積評估與事實(shí)不符開價拆遷費(fèi)6千萬》北京晚報2010年7月19日報道，一下為節(jié)選：
究竟什么樣的補(bǔ)償條件才滿意？記者問。
“我也不知道，按國家的現(xiàn)行價格。”張長福說完又補(bǔ)充了一句：“現(xiàn)實(shí)一點(diǎn)吧。”
2002年，開發(fā)商答應(yīng)給他的拆遷款價格約為84萬。“算下來一平方米才四千七八百塊錢，我就沒要。”張長福說，錢太少，土地面積也不對。他出示給記者一份1993年6月的農(nóng)村宅基地發(fā)證審批表，上面所寫房屋建筑面積為153.36平方米，落款是太陽宮規(guī)劃辦公室。“現(xiàn)在后蓋的這些房都不算，我找過包工隊(duì)量過，光二三十年的老房實(shí)際就有236平方米。這150平方米的數(shù)字少算了多少？”
“2002年一套120平方米的三居，再加100萬，我就走人。當(dāng)時回遷房三居49萬，兩居35萬。后來回遷的房也沒了，拆遷的人就沒再找過我。沒想到一耗就是8年。”張長福的意思是，如果當(dāng)時給150萬就走人，用我的地，你得按買樓多少錢，給我多少錢。買樓三萬五，得給三萬五，買樓四萬五，你得給四萬五。”張長福說。
（著者注：按照他當(dāng)時的要求，就是要給相當(dāng)于四套三居的房子價值的補(bǔ)償，如果以現(xiàn)在這樣的位置計(jì)算，三居的房價不會低于500萬，就是需要2000萬以上的拆遷費(fèi)。）
在圍墻內(nèi)堅(jiān)守了7年多的張長福現(xiàn)在被網(wǎng)絡(luò)和媒體稱為“最牛釘子戶”。不過，記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)實(shí)生活中沒有“最牛”，只有“更牛”。
距離張長福家不足200米，隔河相望的一處施工工地旁仍有一片平房——夏家墳25號。
比起張長福幾百平方米的“小院”，這里明顯“闊氣”多了：高墻、大樹、狹長的過道，炒菜聲、電視聲，一戶挨著一戶的人家演繹著一幅完整的大雜院生活場景。
“我這房2003年動遷，2008年底施工，是小區(qū)開發(fā)規(guī)劃內(nèi)的——5米的白線就在院子外面。2009年給我們評估的是316平方米，給的價你聽聽是多少？160萬！”
對于1100多平方米的自測面積和評估書中的316平方米的巨大差距，于文榮解釋說，房本和實(shí)際面積差距較大，是因?yàn)樯鲜兰o(jì)90年代復(fù)查核實(shí)土地，當(dāng)時傳聞?wù)f要議土地稅，為了少納稅而少報數(shù)字。“整個太陽宮鄉(xiāng)都少報了數(shù)字，結(jié)果現(xiàn)在就鬧得不好解決了。”
（著者注：動遷價格評估基準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)是按照動遷的價格計(jì)算，160萬對于以2003年動遷的基準(zhǔn)是可以有三套三居的房子，對于300多平米的宅基地并不過分，而沒有手續(xù)的達(dá)到1100多平米，也不能聽一面之詞，當(dāng)年是有少報的，但是更有違章占地的，對于宅基地的面積標(biāo)準(zhǔn)是三分地到六分地，300多平米已經(jīng)是可以合法占有宅基地的高限。）
“整個尚家樓都沒了，這一片拆得就剩我們這兩家了。”更牛“釘子戶”于文榮笑著說，價格談合適了就走。
“您打算多少合適？”記者問。
“這個數(shù)。”于文榮伸出了大拇指和小指。“600萬？”記者問。于文榮搖了搖頭：“6000萬。”
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