房地產(chǎn)調(diào)控呼喚“新藥”

房地產(chǎn)調(diào)控呼喚“新藥”

劉正山

（2010年9月20日）

最近，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)新動向，一線城市房價仍在高位徘徊的同時，個別地區(qū)新建住宅銷量大幅增長。樓市是否走向全面回暖，房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控何去何從？

統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年前8個月，全國房地產(chǎn)投資同比增長36.7%左右，商品房銷售面積增長了6.7%，而且目前還在增長。從個別城市看，剔除經(jīng)濟(jì)適用房和兩限房后，北京8月一手住宅市場共成交5511套，環(huán)比分別增長14.5%，成交均價18519元/平方米，環(huán)比增長6.8%。在上海，8月本市一手商品住宅共成交13198套，環(huán)比分別提高了17.4%。

    那么，是否可以由此得出樓市回暖的結(jié)論呢？答案是否定的。從北京、上海等個別城市情況看，量價齊升，似乎可以稱之為回暖。但是，這種短期現(xiàn)象還不足以判斷市場走勢，特別是全國的樓市僅僅表現(xiàn)為成交量的回升，但價格依然處于徘徊之勢。如果今后一段時間，樓市出現(xiàn)連續(xù)3個月以上的量價齊升的局面，則可認(rèn)為是全面回暖。

盡管說目前樓市還沒有出現(xiàn)真正意義上的回暖，但是以房地產(chǎn)市場走勢的先導(dǎo)指標(biāo)“地王”來衡量，回暖的壓力非常大。眾所周知，房屋建設(shè)在土地之上，土地好比是面粉，房地產(chǎn)好比是饅頭。一旦面粉漲價，饅頭的價格也將被推高。土地市場的態(tài)勢可以用“地王”數(shù)量的多少來衡量。

我對2010年1月1日到9月16日期間全國各種媒體報道的“地王”統(tǒng)計表明：全國一共出現(xiàn)50個“地王”，其走勢特點為：自6月開始，“地王”數(shù)量持續(xù)上揚(yáng)：6月2個，7月3個，8月3個，9月（截至9月16日）10個。這50個“地王”與2009年的特征不同——國企（包括央企）主導(dǎo)“地王”的局面被打破，民企（包括非國有的上市公司和外資企業(yè)）在土地市場上日益唱主角，而且，還出現(xiàn)了“個人地王”。50個“地王”中，國企（包括央企）拍得14個，占28%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于2009年的70%。

這說明，4月中旬以來中央及各地出臺的一系列調(diào)控政策措施雖然產(chǎn)生了房地產(chǎn)市場“量跌價滯”的效果，但并未對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展形成根本影響，房地產(chǎn)市場的前景依舊被看好。

為何這一輪房地產(chǎn)市場調(diào)控尚未取得預(yù)期成效？一是調(diào)控存在“時滯”（time lag）。時滯是時間滯后的簡稱，是指某一政策從啟動到產(chǎn)生效果的時間段。2010年新國十條（《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》）出臺之后，各部委和各地逐步出臺落實舉措，如4月30日北京出臺“限定購房套數(shù)”的細(xì)則；6月5日住建部出臺了第二套房新認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。隨著時間的推移，新國十條的逐步落地，調(diào)控開始“初見成效”。本輪房地產(chǎn)調(diào)控最重要的目標(biāo)是：遏制部分城市房價過快上漲。而到目前，房價已經(jīng)不再“過快上漲”。當(dāng)然，如住建部政策研究中心副主任王玨林所說，價格是老百姓衡量調(diào)控是否成功的唯一標(biāo)準(zhǔn)。價格下來了，百姓就會認(rèn)為此次調(diào)控取得了效果。因此，“商品住宅的價格必須下來”，本輪調(diào)控才算達(dá)到最終目的。

二是現(xiàn)有調(diào)控舉措尚未完全落地。如，新“國十條”中規(guī)定的“財政部、稅務(wù)總局要加快研究制定引導(dǎo)個人合理住房消費(fèi)和調(diào)節(jié)個人房產(chǎn)收益的稅收政策”，至今尚未落實；“加快閑置房地產(chǎn)用地處理 ”，有待強(qiáng)化落實，因為國土資源部的工作安排為“7月督察、8月約談、9月問責(zé)”，閑置土地處置結(jié)果如何，尚待觀察。此外，“國土資源部要指導(dǎo)督促各地及時制定并公布以住房為主的房地產(chǎn)供地計劃，增加居住用地供應(yīng)，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，三類用地總占比不低于70% ”，也沒有得到較好的落實。據(jù)統(tǒng)計，截至今年9月9日，各主要城市的推地數(shù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)未達(dá)到計劃目標(biāo)。即使與去年相比，也只完成了其土地出讓總量的66%。11個城市平均土地出讓量，僅完成了今年計劃的47%。特別是北京、重慶、廣州、杭州等城市，截至目前僅完成今年土地出讓計劃的不足三成。

三是現(xiàn)有調(diào)控舉措沒有預(yù)期到新情況。它包括兩個方面：（1）通脹擔(dān)憂加劇，引發(fā)資產(chǎn)保值需求。流動性過剩，導(dǎo)致目前實際上處于負(fù)利率時期。目前，我國一年期存款利率為2.25%，相對于3.5%的CPI水平（今年8月份數(shù)據(jù)），這意味著我國目前的實際存款利率已經(jīng)出現(xiàn)了—1.25%的水平。無論是居民還是開發(fā)商，都為了儲蓄或貨幣的保值增值，繼續(xù)將資金大量投入房地產(chǎn)，從而造成房地產(chǎn)銷售量上揚(yáng)和“地王”重出江湖的局面。這在相當(dāng)程度上化解了房地產(chǎn)市場調(diào)控的一部分努力。（2）美國貨幣政策“放水”，導(dǎo)致人民幣被動升值，并且導(dǎo)致中國央行加息政策難以出臺，導(dǎo)致房地產(chǎn)調(diào)控措施難以奏效。按英國經(jīng)濟(jì)學(xué)家哈耶克的觀點，“任何資產(chǎn)泡沫的內(nèi)涵其實都異乎尋常地簡單——過度的貨幣和信貸擴(kuò)張之后，開發(fā)商和居民對于長期利率的預(yù)期極低，甚至是負(fù)利率，只有投資在一些在遙遠(yuǎn)的未來才有回報的項目，才能求得心靈的安慰。”由此，難免導(dǎo)致房地產(chǎn)投機(jī)和投資的產(chǎn)生。抑制房價泡沫唯有大幅抬升長期利率的預(yù)期。但由于美元貶值，加上日本、歐洲等國家繼續(xù)實施寬松的經(jīng)濟(jì)政策，中國央行很難采取加息舉措。

那么，房地產(chǎn)市場調(diào)控何去何從？

正如某報題為“樓市調(diào)控，已到關(guān)鍵時期為題”的文章所說，當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)到了關(guān)鍵時期，必須繼續(xù)堅持調(diào)控不動搖，并把握好力度和方向，根據(jù)市場形勢變化，及時進(jìn)行和方向，根據(jù)市場形勢變化及時進(jìn)行政策調(diào)整。

當(dāng)然，調(diào)控不僅要著眼于短期的房價適度下降，還應(yīng)當(dāng)著重于長效制度的建設(shè)，以保障房地產(chǎn)市場的穩(wěn)健發(fā)展。

第一，明確住房的定位及政策思路

住房或商品住宅，作為一個特殊的商品，它首先具有的功能就是居住（即消費(fèi)），至于投資功能，是衍生出來的。考慮到我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的階段，以及參考國際住房保障的經(jīng)驗，我國的住房性質(zhì)界定應(yīng)當(dāng)回到最基本的“居住”功能上，而不能強(qiáng)調(diào)投機(jī)品和投資品的特性，更不應(yīng)作為支柱產(chǎn)業(yè)。

當(dāng)前，我們要警惕一種流行觀點：即過分夸大房地產(chǎn)行業(yè)對GDP的貢獻(xiàn)（如某教授所說的“房地產(chǎn)是中國經(jīng)濟(jì)的褲腰帶，如果沒有房地產(chǎn)，中國就保不住”）。這不過是在給調(diào)控房價潑冷水而已。其實，如國家統(tǒng)計局局長馬建堂所指出的，“對于房地產(chǎn)調(diào)控可能對經(jīng)濟(jì)增速的影響，沒有人們想象那么大。”

為此，一方面，要加大保障住房的供應(yīng)力度。我認(rèn)為，保障性住房政策最主要應(yīng)該有兩個層面：適用于低收入人群的廉租房政策，適用于中低收入人群的限價房政策。如果這兩個方面都做好了，基本保障房政策就比較完善了。如果用量值做比較，全國保障性住房的比值應(yīng)該達(dá)到20%左右。如果能解決百分之二十底層群體的住房問題，全社會的 住房方面也就不會出現(xiàn)大問題。

另一方面，要出臺新政策打擊投機(jī)性購房。我們可以向德國、法國等房價調(diào)控經(jīng)驗學(xué)習(xí)，對空置住房征稅，向多套住宅擁有者征收累進(jìn)稅。當(dāng)然，短期也可以采用限制性的購房政策，如河北燕郊最近采取限制外地人購房的舉措，房價迅即下跌數(shù)千元每平方米。

第二，統(tǒng)籌考慮貨幣政策與匯率政策

房地產(chǎn)調(diào)控中，最有效的措施是貨幣政策。我們應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)這方面的分析，央行應(yīng)增加貨幣和匯率政策靈活性，適當(dāng)收縮流動性，特別是要縮小存款與貸款之間的利息差，并適度提高利率，結(jié)束負(fù)利率，以穩(wěn)定居民的預(yù)期，以有效遏制通貨膨脹，實現(xiàn)“地王”泡沫及房價泡沫的軟消除。

匯率政策應(yīng)當(dāng)相機(jī)抉擇。美歐各國采取貨幣貶值的舉措，相對讓人民幣升值，這不僅無助于解決美國等國家的貿(mào)易逆差問題，也將大大削弱中國出口，導(dǎo)致熱錢流入中國投資炒作，進(jìn)一步推高房價泡沫。所以，理性的選擇是，人民幣匯率政策應(yīng)當(dāng)盯緊國際形勢，根據(jù)情況，靈活選擇貶值。

第三，加大閑置土地處置力度，增加有效供應(yīng)。雖然國土部門每年全國土地供應(yīng)計劃數(shù)量很大，但不少土地被閑置，從而減少了土地乃至住房的實際供應(yīng)量。例如，2009年全國普通商品住宅用地供應(yīng)量為97萬畝，但全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積47.8萬畝，只占一半。與此同時，相關(guān)部門的處置措施不力，比如，對“不可抗力”，“政府、政府有關(guān)部門的行為”和“動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延”這3類土地閑置情況，就缺乏處置規(guī)定。國土資源管理部門應(yīng)盡快制定相關(guān)細(xì)則，除了明確對責(zé)任主體要依法進(jìn)行處罰外，對涉及地方政府原因造成閑置的，地方政府要對開發(fā)商予以補(bǔ)償并追究相關(guān)部門責(zé)任。

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