房地產(chǎn)時代終結(jié)

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房地產(chǎn)時代終結(jié)

2010-6-3 時代周報

    房地產(chǎn)時代逐漸過去，我們應(yīng)該為這一時代的過去感到高興，并且對要來的支付代價的時期做好充分的心理準(zhǔn)備。

    不管對于政策有多少爭議，從今年開始執(zhí)行的房地產(chǎn)新政與以往有本質(zhì)區(qū)別，雖然并不勇猛，卻目標(biāo)明確，少了投機式的急功近利，多了慎重。

    房地產(chǎn)板塊被證券市場投資者拋棄。盡管市場對房地產(chǎn)上市公司給出低估值，從去年下半年開始，房地產(chǎn)板塊股價一路下跌，目前跌幅超過一半。以傳統(tǒng)的市盈率、資產(chǎn)回報等指標(biāo)來看，房地產(chǎn)板塊進入安全邊際，但人們對于房地產(chǎn)的高負(fù)債、以增加負(fù)債的方式快速做大的經(jīng)營模式產(chǎn)生了深刻的懷疑。這架吞食現(xiàn)金的老虎機停下了快速行進的步伐，贏利靠通脹、增長靠負(fù)債的模式不可能維持。

    前期泡沫明顯的房地產(chǎn)實物資產(chǎn)被大多數(shù)投資者拋棄。目前主要表現(xiàn)在成交量大幅下挫。根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，從5月1日到5月30日，北京期房市場中，扣除限價房、經(jīng)適房等政策性住房外，成交的商品住宅共3351套，僅為去年同期11187套的三成，環(huán)比下跌59.1%。上海同樣如此，最新數(shù)據(jù)顯示，上海商品房交易量急劇萎縮，5月份成交量僅107萬平方米，為今年以來單月最低值，接近2006年以來歷史最低水平。其中，商品住宅成交30萬平方米，跌至近五年來歷史冰點。5月廣州一手房成交量降三成，深圳下降六成。二手房價與個別一手樓盤價格已現(xiàn)松動跡象。對于游資而言，房地產(chǎn)已經(jīng)不是安全的投資品。

    房地產(chǎn)成交量下降影響到土地市場。上海5月18號開始推介105幅地塊，截至5月31日，僅有16幅有3人以上預(yù)申請，符合規(guī)定的資格確認(rèn)，進入下一輪拍賣。另有15幅土地發(fā)布公告將出讓活動延期，4幅地塊終止出讓。作為上海高地價風(fēng)向標(biāo)的新江灣地塊，以低價成交。房地產(chǎn)泡沫典型現(xiàn)象地價高過房價、面粉貴過面包已經(jīng)消失。

    銀行正在開始對房地產(chǎn)貸款、地方投融資平臺貸款的清算。銀行一再展開針對房貸的壓力測試，意圖證明銀行對于房地產(chǎn)壞帳的承受能力。今年3月，監(jiān)管層全面叫停渤海銀行北京分行及支行的房貸業(yè)務(wù)，因該行北京分支行在發(fā)放二套房房貸時存在違規(guī)操作，包括首付比例和利率都未能按規(guī)執(zhí)行等。重慶兩銀行因違規(guī)發(fā)放房貸受罰。一向被銀行視為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的房貸褪去優(yōu)質(zhì)的金邊，銀行必須開發(fā)出除房貸以外的新贏利來源，以符合中國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整的大方向。這對于銀行與開發(fā)商、投資者都是痛苦的轉(zhuǎn)型。

    一切跡象都在顯示，房地產(chǎn)時代正在終結(jié)。

    沒有人相信房地產(chǎn)會如此輕松地退出中國經(jīng)濟舞臺的中心，也沒有人懷疑如此房地產(chǎn)出現(xiàn)斷崖式下挫，將使中國經(jīng)濟指標(biāo)走向深淵。鑒于以往房地產(chǎn)調(diào)控政策投機色彩十足，鑒于貨幣流動性過剩是大勢所趨，對于此次房地產(chǎn)新政，市場依舊投以狐疑的目光，人們不相信政府有勇氣壯士斷腕。正因為如此，有人仍在期待房地產(chǎn)市場的反彈，有人根據(jù)房地產(chǎn)的投資品特色作出抄底的判斷。

    所有這些預(yù)言都會落空。

    此次房地產(chǎn)新政與以往不同。新政所針對的對象是縮短房地產(chǎn)的資金杠桿，而沒有動用加息等手段，說明政府并不愿意讓貨幣緊縮，而只想減少流向房地產(chǎn)市場的資金。此次新政是溫和的，除了北京細(xì)則較為鐵血、上海新政曖昧難出之外，已出臺的地方細(xì)則較為溫和，但即便是較為溫和的細(xì)則，已經(jīng)足夠讓投資者駐足，使成交量下降。

    新政大棒主要不會打在地方政府頭上，而會由激進的投資者承擔(dān)。地方政府依舊可以賣地，地價下降的部分由房產(chǎn)稅加以彌補，最終房產(chǎn)稅徹底取代土地財政。至于鋼鐵、家電等企業(yè)，通過城市化、通過保障型住房建設(shè)消化掉一部分產(chǎn)能。這些企業(yè)必須轉(zhuǎn)型，從重組、高科技、低碳概念尋找新的溢價之源。

    溫和、漸進卻堅決的調(diào)控，遠遠勝過暴風(fēng)驟雨式的調(diào)控。前者是對于中國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的信念，后者則出于對房地產(chǎn)與投資者的憎恨，格局大不相同。

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