2021，第一槍射向樓市……

　　2021-01-05

　　來源：楊國英觀察 ，作者楊國英

　　子彈已上膛，射向銀行。

　　銀行無大恙，樓市受傷。

　　2020最后一天，子彈上膛。

　　2021的第一天，槍聲正式打響。

　　2020年12月31日，央行、銀保監會發布《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》(“房地產貸款新規”)，明確了房地產貸款集中度管理制度的機構覆蓋范圍、管理要求及調整機制。

　　房地產貸款新規，給銀行設置了兩條涉房貸款紅線：一“房地產貸款占比”占銀行全部貸款的比重;二“個人住房貸款占比”占銀行全部貸款的比重。

　　槍聲不大，余音繞梁。

　　嚴控的房地產貸款，這是罕見的政策。

　　這一槍打響之后，今天的銀行股和地產股，瞬間兩條綠線——截止收盤，今天銀行股下跌1.23%，地產股下跌2.13%。

　　而今天的A股，卻是火紅一片的，上證、深成和創業板三大指數，分別大漲了0.86%、2.47%和3.77%。

　　真真是萬畝紅楓兩點綠——相比銀行股，今天的地產股更綠。

　　2021，央行的這一槍，對銀行殺傷力并不大，對房地產殺傷力超級大。

　　1，對銀行的殺傷力并不大

　　這次的“房地產貸款新規”，兩條紅線，意味深長。

　　政策在收緊銀行對房地產的貸款，無論是對開發商的貸款，還是對個人房貸的貸款。

　　此外，“新規”還將銀行分為了5檔。

　　第一檔是七家大型銀行，第二檔是17家中型銀行，第三檔是小型銀行和非縣域農合機構，第四檔是縣域農合機構，第五檔是村鎮銀行。

　　大中小微等五檔銀行分類，銀行越大，房貸占比就越高，銀行越小，房貸占比就越低。

　　當然，占比是有上限要求的，房地產貸款(含開發商和個人房貸)占比上限為40%，個人住房貸款上限為32.5%。

　　不同銀行的房貸差別化，這說明，政策對大銀行的影響不大，對中小微銀行的壓力有點大，但是，并不離譜。

　　畢竟，相比大中銀行，小微銀行的經營范圍，往往僅限縣域、甚至縣域以下，其本身的房貸業務就相對有限。

　　2，對房地產的殺傷力超級大

　　房地產本身就是強金融屬性。

　　現在，央行給房地產貸款祭出了“兩條紅線”，意圖很明顯，對房地產進一步去杠桿。

　　收緊了貸款，開發商的開發積極性必受影響，個人貸款購房的積極性也必受影響。

　　結合去年8月針對開發商的“三條紅線”，那么，這次針對銀行(房地產貸款)的“兩條紅線”之一，其邏輯上是一致的，目的僅有一個，確保房企去杠桿、降負債。

　　“兩條紅線”之二，直指個人房貸占比，這基本可以斷定，2021年的政策，將進一步扼制二套房和多套房的貸款(包括利率和額度)。

　　2021，央行的第一槍，真正目的，還是射向樓市。

　　射向銀行，銀行受力，那也僅不過是隔山打牛的“山”而已。

　　所以，對2021的樓市，不必有絲毫的僥幸。

　　非剛需，勿炒房。

　　除了一線城市、以及極個別的二線城市，2021的中國樓市，差不多可以全面看空。

　　針對看多的城市，我最看好的，還是上海和深圳(及其相鄰區域)——科技主導的時代，強者恒強，而這兩大城市的人口密度又超高，存在產業和人口外溢的強需求。

　　針對看空的城市，我就不多說了。

　　工業時代，城市全面崛起;

　　科技時代，僅有核心城市才能崛起。

　　這還僅僅是開始!

　　在央行對樓市率先開槍之后，2021中國樓市的槍聲，仍將持續，不會停止。

　　這才是真正的大國定力!

　　“房住不炒”這場硬仗，2016年打響之后，一直延續至今。即便，途中偶有局部反彈，政策猛火也隨即壓制。

　　而央行剛剛的這一槍，在2021，應該還遠不是火力最猛的。

　　2021最猛的，我的判斷是，房地產稅立法.

附錄：房地產融資“閘門”再擰緊！金融監管嚴控“灰犀牛”

　　新華社北京1月6日電題：房地產融資“閘門”再擰緊！金融監管嚴控“灰犀牛”

　　新華社記者李延霞、吳雨

　　金融管理部門近日出臺銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度，對不同類型不同規模的銀行機構分檔設置房地產貸款余額占比、個人住房貸款余額占比“兩條紅線”。前者從40%到12.5%不等，后者從32.5%到7.5%不等。

　　為何要出臺此項舉措?中國人民銀行、銀保監會明確表示：提高金融體系韌性和穩健性，促進房地產市場平穩健康發展;優化信貸結構，支持制造業、科技等經濟社會發展重點領域和小微、“三農”等薄弱環節融資，推動金融、房地產同實體經濟均衡發展。

　　近年來，我國房地產長效機制實施取得明顯成效，房地產貸款增速穩步回落。截至2020年三季度末，我國人民幣房地產貸款余額同比增長12.8%，增速連續26個月回落。

　　盡管如此，在監管部門看來，仍需要進一步增強銀行業金融機構抵御房地產市場波動的能力，防范金融體系房地產貸款過度集中帶來的潛在系統性風險，提高銀行業金融機構穩健性。

　　招聯金融首席研究員董希淼表示，房地產貸款集中度管理制度是加強宏觀審慎管理的重要內容，其出臺有助于進一步降低房地產金融風險，同時有助于推動金融資源進一步進入小微企業、制造業、綠色發展等國民經濟和社會發展重點領域和薄弱環節。在金融資源有限的情況下，避免房地產業“虹吸效應”。

　　長期以來，房地產行業吸引了大量資金流入，房地產與金融業深度“捆綁”。近年來監管部門三令五申對房地產貸款進行控制，雖然增速有所回落，但總量仍然不小，占比依然較高。

　　“目前，我國房地產相關貸款占銀行業貸款的39%，此外還有大量債券、股本、信托等資金進入房地產行業?？梢哉f，房地產是現階段我國金融風險方面最大的‘灰犀牛’。”中國人民銀行黨委書記、中國銀保監會主席郭樹清撰文表示。

　　2020年8月，人民銀行、住房城鄉建設部形成了重點房地產企業資金監測和融資管理規則，對資金需求端進行管理。此次制定的“兩條紅線”，主要是從資金供給端入手，對房地產貸款整體占比和個人住房貸款占比同時進行約束，覆蓋面更廣。房地產融資“閘門”正在全面擰緊。

　　政策對房地產市場資金供給的影響有多大?“目前，大部分銀行業金融機構符合管理要求。”人民銀行、銀保監會有關部門負責人表示。

　　記者調研發現，目前超出上限的銀行數量并不多。作為房地產貸款投放的主力，多數國有大行和規模較大的股份制銀行接近監管上限，少數已經超限。仍有一些銀行與上限有些距離。

　　針對超出上限的銀行機構，監管部門設置了一定的過渡期。這表明加強管理和調整的方向是明確的，但也會把握好政策的節奏和力度，給不達標機構充分的整改時間，維護市場平穩過渡，體現了政策“不急轉彎”的特點。

　　比起存量調整的壓力，政策影響更在于對未來增量的嚴控。人民銀行、銀保監會要求符合管理要求的銀行，保持房地產貸款占比及個人住房貸款占比基本穩定。這意味著，沒有超過上限甚至離上限較遠的銀行，房地產貸款也是不許補漲的。

　　此次監管辦法，除了對房地產貸款設置總的比例上限外，還對其中的個人住房貸款單獨設置了上限。這將對購房者帶來怎樣的影響?

　　“由于超限的銀行不多，過渡期較長，總體上影響比較有限。房地產貸款在銀行之間的結構將有一定變化，部分超標銀行將會壓降，而占比較低的銀行還有增長空間。”董希淼表示，因面臨增長“天花板”，部分銀行經營將更加審慎，貸款條件和要求或有小幅調整。

　　在對房地產調控的同時，不誤傷剛需，一直是政策導向。如何讓有限的房貸資源滿足剛需群體，而不是流到炒房客手里，是監管部門和銀行機構需要關注的。

　　值得注意的是，銀行違規為房地產輸血的沖動一直都在，為此吃罰單的銀行也不在少數。對銀行機構來說，在套上“緊箍咒”的同時，更需要的是擺脫對房地產依賴的勇氣和能力，找準符合高質量發展的信貸投放領域。

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