5月4日，遼寧省丹東的地產(chǎn)開發(fā)商們都陸續(xù)收到了一條通知：“根據(jù)市政府意見，2018年春季房交會暫停。”
按照往年慣例，為了消化當(dāng)?shù)佚嫶蟮臉鞘袔齑妫磕甏呵飪杉荆?dāng)?shù)卣鶗钆_舉辦房產(chǎn)交易大會，推出購房補(bǔ)貼、利率折扣等政策，開發(fā)商們也會拿出優(yōu)惠折扣、買房送車位等條件讓利促銷。
而今年，這一切都改變了。
據(jù)新華社4月21日報道，朝鮮全國要集中一切力量進(jìn)行社會主義經(jīng)濟(jì)建設(shè)。丹東為遼寧東南部的一個地級市，2016年末人口為237.9萬，與朝鮮民主主義人民共和國的新義州市一江之隔。很快，手握重金的投資客涌入丹東。
丹東樓市一夜迎春，一掃壓抑五年的市場低迷，瞬間陷入了集體狂歡。騰訊《棱鏡》近日實地走訪了丹東新區(qū)多家樓盤。半月之內(nèi)，曾被當(dāng)?shù)厝朔Q為“鬼城”的丹東新區(qū)，房價已經(jīng)從3000元～4000元，漲至5000元～8000元，漲幅至少在30%以上。更有甚者，一日兩次提價，房價近乎翻倍。
押注朝鮮“改革開放”的不止投資客。騰訊《棱鏡》獲悉，近期已有多家房企主動接洽當(dāng)?shù)兀磉_(dá)了投資買地的濃厚興趣，其中不乏恒大這類大型外來房企。
而這場押注的輸贏，仍有太多的不確定性。而擺在眼前更為現(xiàn)實的則是，樓市調(diào)控也正風(fēng)雨欲來。當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)銷售已收到銀行通知，從5月5日起，外地人在丹東買房首付比例不低于五成，更令投資客擔(dān)憂的限購政策也會隨時落地。
丹東新區(qū)一處售樓部，人頭攢動，該項目在4月份之前均價3000元無人問津，現(xiàn)在猛漲至5000元
“第二個深圳”
“最慘的時候，冬季一個月可能都賣不出去一套房子，好多新區(qū)樓盤都爛尾了。”回憶起此前低迷的丹東新區(qū)樓市時，一家本土大型開發(fā)商總經(jīng)理告訴騰訊《棱鏡》。
一個極端有趣的案例是，丹東本地地產(chǎn)商太陽房地產(chǎn)開發(fā)公司，其分別在老區(qū)和新區(qū)開發(fā)了“七號公館”及“太陽尚品”兩大樓盤。在市場低迷期，甚至推出買老區(qū)的大戶型送新區(qū)的小戶型的促銷策略。即使如此，新區(qū)的房子也鮮有問津。
2014年前后起，距離老城區(qū)10余公里遠(yuǎn)的丹東新區(qū)樓市陷入低迷，房價始終徘徊在3000元～4000元。根據(jù)2017年初下發(fā)的《丹東市加快房地產(chǎn)去庫存工作實施方案的通知》，要用3年～5年時間，基本完成房地產(chǎn)去庫存任務(wù)。到2020年末，住宅類商品房去化周期控制在12個月～18個月以內(nèi)。截至2017年末，丹東市商品房待售面積208.4萬平方米。
2010年，中國網(wǎng)報道，時任丹東市長趙連生表示“丹東成第二個深圳指日可待”，他認(rèn)為“這座大橋建設(shè)以后，對整個丹東，確實說不光是對丹東，對遼寧，甚至對全國整個對外開放而言，都增加了一個新的窗口，將起到一個很大的促進(jìn)作用。在這個當(dāng)中，最大受益者就是我們了，畢竟大橋選址是在丹東，正是丹東新城區(qū)所在地。”
根據(jù)官方介紹，總投資22.2億元的鴨綠江大橋，其口岸區(qū)建成后將成為中國最大的對朝經(jīng)濟(jì)貿(mào)易口岸區(qū)，承載80%的中朝貿(mào)易量，從而緩解老城區(qū)中朝友誼大橋的運輸壓力。
趙連生當(dāng)時坦言，“過去想和一些大財團(tuán)、大企業(yè)洽談，我們都求助無門。現(xiàn)在隨著新鴨綠江大橋的開工建設(shè)，隨著丹東基礎(chǔ)設(shè)施逐步完備，這些大公司主動登門和我們進(jìn)行洽談合作”。
新區(qū)建設(shè)，地產(chǎn)先行。正是在2010年前后，萬達(dá)、保利、佳兆業(yè)、綠城等地產(chǎn)商先后挺進(jìn)丹東，富士康也曾考慮來此投資建廠。2012年，總投資80億元的丹東萬達(dá)廣場落地時，王健林、盧志強(qiáng)、孫喜雙等企業(yè)家也曾來新區(qū)考察。
轉(zhuǎn)折點在2014年。2014年新大橋建成通車的目標(biāo)并未如期實現(xiàn)，外界投資熱情驟減，丹東新區(qū)房價也隨之陷入長達(dá)五年的低迷期。
目前，建設(shè)中的新鴨綠江大橋如今隔江放眼望去，朝鮮方面引橋至今仍然是一片黃色的田地。
丹東新區(qū)一處爛尾的商業(yè)綜合體，這波市場熱度救活了不少開發(fā)商，很多售樓部重新開張迎客
一位丹東新區(qū)樓盤營銷總監(jiān)告訴騰訊《棱鏡》，盡管市政府、大學(xué)等已搬遷至新區(qū)，但商業(yè)、醫(yī)院等配套不完善，住宅入住率非常低，只有20%多，商鋪也大多空置。
炒房客涌入
“我給浙江炒房團(tuán)丟臉了。”陳典開玩笑地告訴騰訊《棱鏡》。
說這話時，在丹東新區(qū)邊緣某熱銷樓盤，陳典剛剛遇到他的浙江老鄉(xiāng)——一位浙江溫州專職炒股的中年男人，花了400余萬，一次性在丹東新區(qū)購買了7套房子。
三十出頭的陳典手里資金不多，他剛剛從三亞樓市中鎩羽而歸。看到朝鮮改革開放的消息后，開始對丹東過往房價、人口數(shù)據(jù)、經(jīng)濟(jì)增速、半島局勢等各方面進(jìn)行分析，幾乎看完了市面上所有關(guān)于丹東樓市的分析文章，他甚至還加了不少Q(mào)Q群，試圖獲取更多一手材料。隨后，他從上海飛赴丹東，花費65萬買了一套100平的江景房。
“沒準(zhǔn)我以后有機(jī)會參與歷史，就像別人說起2004年上海房價才4000元那樣，說起2018年的丹東房價也才4000元。”陳典告訴騰訊《棱鏡》，如果用金融學(xué)術(shù)語來講，買丹東房子相當(dāng)于一種看漲朝鮮發(fā)展的期權(quán)。若如預(yù)期發(fā)展，丹東就是下個深圳;如果不及預(yù)期，房子也可以用來度假住，無非浪費了30多萬的機(jī)會成本。
龐大的外地投資客的到來，導(dǎo)致丹東市不動產(chǎn)登記中心業(yè)務(wù)量急劇增加，現(xiàn)在只能預(yù)約發(fā)號
一位北京來的投資客對騰訊《棱鏡》稱，新區(qū)江景房才六七千，老區(qū)都到一萬二了，新區(qū)的價值不被認(rèn)可，這是全國新區(qū)的通病，這里硬件條件已經(jīng)具備，就差產(chǎn)業(yè)支撐。
與此同時，騰訊《棱鏡》獲悉，一個名為“水庫花爺房產(chǎn)投資”的專業(yè)炒房客也已殺至丹東，其在重慶、鄭州、昆明等地，自稱提供貸票、代持、砍價、貸款、按揭等破解限購一條龍服務(wù)。
“目前丹東不幫散客買，只接受資金方合作，最低500萬。”5月6日，“花爺”告訴騰訊《棱鏡》。她也感慨稱，現(xiàn)在丹東漲價厲害，邊看邊漲，一套房少的漲3萬～5萬，多的漲20萬，半天一個價，但自己照單全收，“剛看的‘濱江一號’樓盤直接跳漲20萬，最后還是要了。”
總價低、不限購、投資預(yù)期充滿想象力，這三點成為投資客重金押注丹東新區(qū)的核心原因。
“告罄”成為丹東新區(qū)多數(shù)樓盤如今的現(xiàn)實狀態(tài)，不過也有開發(fā)商開始捂盤惜售，等待賣個更高的價格
“今天買，明天就賺。”5月4日下午，站在自家沙盤旁，謝志強(qiáng)親自上馬，戴著麥克風(fēng)向炒房客介紹道。作為緊鄰新鴨綠江大橋“新加坡城”樓盤項目負(fù)責(zé)人，他手下的15位置業(yè)顧問忙得不可開交，他只好自己親自來介紹樓盤。
謝志強(qiáng)告訴騰訊《棱鏡》，4月24日之前樓盤房價在每平米4500元左右，現(xiàn)在達(dá)到5800元左右，漲幅近30%，每天能賣30套～40套房子，“市場情況不好時，一年才賣30套～40套”。
“本地人比較遲疑，一般都問之前賣多少錢，現(xiàn)在每天漲多少，外地人出手幾乎不看價格，像劃菜單一樣，畢竟單價低。”謝志強(qiáng)稱，市場火熱的情況已經(jīng)持續(xù)十多天了，每天早上8點就來，晚上10點才走，想招人都很難招。
未知的風(fēng)險
“從明天開始，外地人來丹東買房，公積金、商業(yè)貸款不低于50%。我們現(xiàn)在的原則就是外地的都50%以上，因為無法核實公積金及養(yǎng)老保險的真實性。”5月4日，銷售中介們紛紛收到了銀行限貸的通知。
5月4日，針對外地人的銀行限貸政策下發(fā)，首付五成起
不過，對于投資客而言，限貸這則水壩依然難擋全款購房的洪水，畢竟這座邊境小城房價不貴。躁動不安的丹東樓市，肆意漲價、買賣房號、捂盤惜售等市場亂象已經(jīng)逐步顯現(xiàn)。
“現(xiàn)在問題是你得去搶房，我們想幫客戶留房都不行，每天每平米漲幅都在200元～300元。”在名為“濱江凱旋門”的樓盤，有置業(yè)顧問向騰訊《棱鏡》介紹道。
對于當(dāng)前的市場熱度，一家本地開發(fā)商負(fù)責(zé)人對騰訊《棱鏡》表示，這些開發(fā)商都壓抑很多年了，這些年的人工成本、運營成本、財務(wù)成本非常高。“我們當(dāng)然希望市場好，但也一定要理性，不能上午一個價，下午一個價。”這位負(fù)責(zé)人說。
丹東新區(qū)有開發(fā)商打出了“今日限購”的招牌，但據(jù)這里的置業(yè)顧問講，這只是一種營銷手段
不過他也表示，單就江景房而言，現(xiàn)在新區(qū)七八千的價格還未到理想高度，單價破萬或許才是正常價格。
“浙江金華首富來到丹東，欲花2個億買下整棟樓”“福建一炒房團(tuán)在新區(qū)一樓盤一次性買了40多套”……這些未經(jīng)證實的傳言開始充斥當(dāng)?shù)厥袌鲋小?/p>
對此，當(dāng)?shù)匾患覙潜P總經(jīng)理告訴騰訊《棱鏡》，上述傳言都是假的，他詢問同行業(yè)朋友，根本沒有這些事，至今也沒出現(xiàn)一次性購那么多套，消息越傳越離譜。現(xiàn)在丹東樓市中都是正常地購房，根本稱不上炒房團(tuán)大批量購買。與此同時，他也告誡手下的銷售們，一定要實事求是，不能為了營銷亂加戲碼。
愈發(fā)躁動的市場環(huán)境下，限購政策靴子落地的可能性正在無限加大。
上述本地開發(fā)商負(fù)責(zé)人介紹稱，現(xiàn)在政府也在密切關(guān)注市場動態(tài)，項目每天要匯報銷售價格、銷量、剩余房源等情況，“聽說最近限購政策可能要出，下周差不多可能就能定這個事”。
就在該名負(fù)責(zé)人說出這番擔(dān)心不久后，5月5日傍晚，一則關(guān)于“丹東限購”的未證實傳言已經(jīng)散開：5月7日政府出臺限購令，所有置業(yè)顧問趕緊給未簽約的客戶打電話，戶戶告知，務(wù)必明天來簽約，否則，房子買不到。
截止騰訊《棱鏡》發(fā)稿，丹東當(dāng)?shù)卣形闯雠_房地產(chǎn)市場限購政策。
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