在這個世界上，凡是靠房地產拉動的國家，結果沒有不崩盤的，世界老大美國靠房地產拉動經濟結局是崩盤;世界老二日本靠房地產拉動經濟結局也是崩盤;世界經濟早已把中國的房地產列為崩盤之列。在世界上，大概只有德國逃過這一劫。
前車之鑒：房產泡沫不是騙人的！
曾經自稱為"日不落"的迪拜，也在海灣邊黯然目送過樓市崩盤的噩夢;曾經中國海南房地產建設如火如荼，然而樓市泡沫破滅也只是一瞬間的事情，如今還有很多爛尾樓遺留在海南島之上。最近，數據顯示深圳的樓市也迎來了拐點，在房價達到頂峰之后，也扛不住泡沫破碎的現實。
難道過于倚重房地產的經濟必然崩盤是一條無法豁免的魔咒嗎?
引用經濟學家、中國人民大學教授黃衛平的觀點：“在這個世界上，凡是靠房地產拉動的國家，結果沒有不崩盤的，世界老大美國靠房地產拉動經濟結局是崩盤；世界老二日本靠房地產拉動經濟結局也是崩盤；世界經濟早已把中國的房地產列為崩盤之列。在世界上，大概只有德國逃過這一劫。”
總之，這個地球上凡是靠房地產拉動經濟的國家結局都是崩盤，尤其當房地產和金融緊密結合成為一種金融衍生工具時，不崩盤那簡直就不是經濟。"
而歷史上曾經出現過的多次房地產泡沫，正是這一觀點最真實的寫照。
時間坐標：1926年／美國、2008年／美國
上世紀20年代中期，佛羅里達州出現了前所未有的房地產泡沫。
在1923年-1926年間，佛羅里達的地價出現了驚人的升幅。房價以每年超過一倍左右的幅度瘋狂增長。1925年時，僅有7.5萬人口的邁阿密市居然出現了2000多家地產公司，2.5萬名地產經紀人。當時，地價每上升10%，炒家的利潤幾乎就會翻一倍。
但在1926年，佛羅里達房地產泡沫迅速破碎，許多破產的企業家、銀行家或自殺，或發瘋，有的則淪為乞丐。緊接著，這場泡沫又激化了美國的經濟危機，從而引發了華爾街股市的崩潰，最終導致20世紀30年代的世界經濟大危機。
隨后從1946年到70年代末，美國的住宅價值與GDP比例一直穩定在90%左右(住房總價值與一個國家的GDP的比例可以說明房地產泡沫的程度)。隨著80年代和90年代利率逐漸下降，這一比例上升到100-110%左右。從2000年的互聯網泡沫開始，這一比例開始超過120%以上。2005年，美國的房地產泡沫達到了歷史最高點，為美國GDP的172%左右。2008年，美國房地產市場泡沫的破滅成為這場始于美國、席卷全球的金融風暴之導火索之一。
目前雖然經過了次貸危機，美國的住宅價值仍然占GDP的128%左右，超過102%的歷史平均水平。這說明美國的整體住宅房價還要進一步下跌(見圖一)。野村證券美國區首席經濟學家David Resler表示，作為美國此次金融風暴起源之一的房地產市場的泡沫仍處于糾正過程之中。
時間坐標：1991年／日本
20世紀80年代后期，日本中央銀行采取了非常寬松的金融政策，鼓勵資金流入房地產及股票市場，致使房地產價格暴漲。1985年9月，美國、聯邦德國、日本、法國、英國五國財長簽訂了"廣場協議"，同意美元貶值。美元貶值后，大量國際資本進入日本的房地產業，更加刺激了房價的上漲。從1986年到1989年，日本的房價整整漲了兩倍。
受房價驟漲的誘惑，許多日本人紛紛拿出積蓄炒股票和房地產。到1989年，國土面積僅相當于美國加利福尼亞州的日本，其地價市值總額竟相當于整個美國地價總額的4倍。當年日本的GDP為3萬億美元左右，而當年的全國住宅價值為6.47萬億美元。也就是說日本房地產最瘋狂的時候住宅價值為GDP的200%以上。到1990年，僅東京都的地價就相當于美國全國的總地價。一般工薪階層即使花費畢生儲蓄也無力在大城市買下一套住宅，能買得起住宅的只有億萬富翁和極少數大公司的高管。
1991年后，隨著國際資本獲利后撤離，房地產價格隨即暴跌。到1993年，日本房地產業全面崩潰，遺留下來的壞賬高達6000億美元。此次日本房地產泡沫是歷史上影響時間最長的一次。受此影響，日本迎來歷史上最漫長的經濟衰退期，陷入了長達15年的經濟蕭條和低迷，至今也未能徹底走出陰影。這次房地產泡沫也被稱為"二戰后日本的又一次戰敗"。
曹建海在《向高房價宣戰》一書中呼吁，應該在日本的房地產泡沫中看到教訓，他認為，"中國正在重蹈日本地產泡沫破滅覆轍。"重創之后的日本經過漫長的20年，仍然處于停滯狀態。謝國忠認為中國的企業部門正在重復日本20年前的老路，越來越像"影子銀行系統"了。通過銀行籌資、商業票據或公司債券市場等渠道融資進入土地市場，使土地價格上漲，在很短時間內就粉飾了企業盈利，抬高了其信用等級，而由此造成的后果正是昨天和今天的日本。
時間坐標：1997年／東南亞、香港
繼日本之后，20世紀80年代中期，泰國政府陸續出臺了一系列刺激性政策，催生出房地產市場的繁榮。海灣戰爭結束后，大量開發商和投機者紛紛涌入了房地產市場，加上銀行信貸政策的放任，促成了房地產泡沫的出現。與此同時，大量外國資本也進入東南亞其他國家的房地產市場進行投機。
由于沒有很好地進行調控，最終導致房地產市場供給大大超過需求，構成了巨大泡沫。1996年，泰國的房屋空置率持續升高，其中辦公樓空置率高達50%。隨著1997年東南亞金融危機的爆發，泰國等東南亞國家的房地產泡沫徹底破滅，并直接導致各國經濟嚴重衰退。
此次東南亞金融危機還直接導致了香港房地產泡沫的破滅。1981年，香港已成為僅次于日本的全世界房價最高的地區。而在1984年-1997年，香港房價年平均增長超過20%。1996年，香港竟出現買房前必須先花150萬港元買一個號的怪事。
就在香港的房地產泡沫達到頂峰時，東南亞金融危機降臨了。1998年-2004年，香港樓價巨幅下跌，據專家計算，從1997年到2002年的5年時間里，香港房地產和股市總市值共損失約8萬億港元，比同期香港的生產總值還多。在這場泡沫中，香港平均每位業主損失267萬港元，有十多萬人由百萬"富翁"一夜之間變成了百萬"負翁"。
綜上，需要引起注意的一點是，在歷史上多四次房地產泡沫中，住房總價值與一個國家的GDP的比例成為一個重要的衡量標準。去年10月份，一篇引起廣泛關注的媒體報道稱，國內住房總價值可能超過90萬億元，超出GDP近2倍。而做出這樣估算的數據基礎，還是在2009年的不完全統計數據。
從以上房地產泡沫教訓中，可以看出，中國房地產正處在一個敏感時期。如果房價持續上漲，重復美國式或日本式房地產泡沫的事實毋庸置疑，而其后果將不堪設想。
一個人在同一個地方摔倒兩次，也許并不稀奇，但全球需要在"房地產泡沫"這個坑里，摔跤幾次后，才能學會如履平地的生存之道?
買房保值？只有極少數城市房價跑贏通脹
昨晚(10月23日)的“雙降”無疑是一針雞血，被普遍解讀為樓市的大利好，大家也在屁顛著計算房貸又能省多少。
在中國，樓市房價高居不下的一個重要原因，是我們大都相信房子是最能保值的資產之一。然而下面一組數據大概要顛覆三觀。
殘酷的真相是：據統計，過去5年，只有少數城市的房價能跑贏CPI。
10月23日，國家統計局公布了70個重點城市9月份的房價變動情況。
5年里新建商品房均價漲幅最大的10個城市的情況：
過去5年里新建商品房均價漲幅最小的10個城市（負數是跌幅）
知名財經人士劉曉博分析出了以下結論：
第一，從“新建商品房均價”這個角度看，在過去5年里，70個城市中的絕大部分城市的房價，沒有能跑贏CPI。2011年至今的CPI分別是5.4%、2.6%、2.6%、2.3%和1.6%，換算過來，物價在5年里上漲了15.3%。也就是說，只有9個城市(第一個表格的前9個城市)的新房均價跑贏了CPI，其他61個城市都輸給了CPI。
第二，CPI有明顯的局限性，跟老百姓日常生活的感受差別較大，“廣義貨幣M2增速”減去“GDP增速”或許更接近“真實通脹”。如果用這個數據來衡量，則過去5年來的通脹率分別為4.4%、6%、5.9%、7.3%和6.2%。也就是說，一個城市的房價在過去5年里上漲33.5%以上，才算跑贏了“真實通脹”。
通過上述表格可以看出來，只有深圳一個城市的房價戰勝了“真實通脹”，如果略微放寬標準，則北京、上海、廣州和廈門也可以達標。這的確是個令人吃驚的事實！
需要補充一句的是，在2010年之前的10年里，房價漲幅最大的城市是上海和北京，深圳略微落后。最近5年深圳成為冠軍，其實主要是在最近一年內實現了大跨越，這明顯帶有補漲性質。
另外，真正能戰勝通脹的城市，都是人口增量比較顯著的城市，或者說是城市級別較高，有更多發展機遇的城市，或者環境優美的城市。
第三，過去5年房價表現最差的10個城市，其中4個在浙江、2個在海南。這6個城市，都是在2010年之前泡沫比較嚴重的城市，所以房價持續調整了將近5年，尤其是溫州。唐山和蚌埠分別是重工業城市和資源輸出型城市，這兩類城市的房價表現都不會太好，因為他們的人口競爭力偏弱。
最后解釋一下，為什么沒有用統計公報里的二手房數據，來做上述研究。這是因為官方房屋登記部門的二手房價格，往往是交易備案價，而買賣雙方都傾向于掩蓋真實成交價以避稅。所以，來自統計局(他們的數據來自房屋登記部門)的二手房價，不如來自中介研究機構的真實。
統計局的新房價格也存在缺陷，因為每年賣的新房，其實并不可比。一般來說，越賣越遠離傳統市中心。面積大的城市，其新房均價就更容易被拉低。
本文來源：21財聞匯綜合自：融資中國(作者：許雋雋)、樓市參考(house0929)
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